ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3876 - 11/16 NEMOVITÁ VĚC:

Bytová jednotka č. 692/15 zapsaná na listu vlastnictví č. 2124, vymezená v budově č.p. 692, zapsané na LV č. 1957, stojící na parcele č. 701/13, zapsané na LV č. 1957 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6301/84353 na společných částech bytového domu č.p. 692, zapsaného na LV č. 1957 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6301/84353 na parcele č. 701/13 o výměře 296 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1957.

Katastrální údaje :

Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Hrušovany u Brna, k.ú. Hrušovany u Brna Adresa nemovité věci: Vodní 692, 664 62 Hrušovany u Brna Vlastník : SJM Jankových Jiří a Jankových Petra, Vodní 692, 664 62 Hrušovany u Brna OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno, tel.: 721 741 066, e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka.

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

12 stran

V Brně dne 10.4.2016

1 650 000 Kč

6.4.2016 Počet příloh:

Stav ke dni : 3

Počet vyhotovení:

6.4.2016 2 + elektronická podoba

Ing. Petr Čech

Byt č. 692/15 v Hrušovanech u Brna, Vodní 692 Znalecký posudek č. 3876 – 11/16 ___________________________________________________________________________

NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne 21.3.2016. Výpis z listu vlastnictví č. 2124 pro obec Hrušovany u Brna, k.ú. Hrušovany u Brna vyhotovený dne 21.3.2016. Kupní smlouva č. 39 ze dne 23.4.2009 opatřená níže podepsaným znalcem na Katastrálním úřadě. Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Webové stránky ČÚZK. Webové stránky Sreality. Prohlídka domu s oceňovaným bytem pouze z veřejně přístupných pozemků – vstup do bytu znalci nebyl umožněn.

Místopis Hrušovany u Brna jsou obcí s 3 469 obyvateli na okrese Brno – venkov nacházející se asi 20 km jižně od krajského města Brna. S krajským městem mají silniční dopravní spojení, nedaleko obce (asi 3,5 km) je i nájezd na dálnici ve směru Brno – Pohořelice. Obcí vede železniční trať Břeclav – Brno se zdejší zastávkou. Město Židlochovice je od Hrušovan u Brna ve vzdálenosti asi 800 m východním směrem. V Hrušovanech u Brna je řada obchodů s potravinami, průmyslovým zboží a i několik restaurací. Kromě různých služeb má zde sídlo i větší výrobce pórobetonových prvků. V obci je řada lékařských ordinací a lékárna. Je zde mateřská a základní škola. V obci je vybudována úplná technická infrastruktura (vodovod, kanalizace, plyn, elektrická energie, telefon, kabelová televize – ta umožňuje i sledování místního zpravodajství). Ve volném čase mohou obyvatelé obce využívat sportovní areál a sportoviště místního Sokola a knihovnu. V Hrušovanech u Brna je poměrně velký zájem o stavby k bydlení, o čemž svědčí rozsáhlá výstavba na západním okraji obce a růst počtu obyvatel v posledních letech.

Okolí: Přípojky:

SOUČASNÝ STAV bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna plyn Přípojky: telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro

MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - bytové domy zděné

průmyslová zóna nákupní zóna plyn telefon

autobus silnice II., III.tř

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

2

Byt č. 692/15 v Hrušovanech u Brna, Vodní 692 Znalecký posudek č. 3876 – 11/16 ___________________________________________________________________________ Celkový popis Bytová jednotka č. 692/15 se nachází ve zděném domě č.p. 692 stojícím na pozemku p.č. 701/13 - zastavěná plocha a nádvoří. Byt je na jihovýchodním okraji města u křižovatky ulic Vodní a Jízdárenská. Okolní prostředí je klidné. Zástavbu zde tvoří bytové domy. U domu jsou venkovní parkovací stání pro osobní automobily. Autobusová zastávka je od domu ve vzdálenosti asi 700 m, vlaková nádraží cca 670 m. Základní škola a obecní úřad jsou přibližně 800 m od domu. Do obchodu s potravinami 700 m a na poštu je vzdálenost cca 600 m. Dům č.p. 692 s oceňovaným bytem je napojen na vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektrické energie. Silné stránky Silnou stránkou je klidné okolní prostředí domu, poloha bytu v novějším zděném domě a velmi krátká dojezdová vzdálenost do krajského města Brna. Slabé stránky Slabou stránku s ohledem na skutečnost, že mně nebyl umožněn vstup do bytu nespecifikuji. Dle dostupných informací je jí však chybějící výtah v domě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn

Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace

Komentář: Z obecního pozemku se k domu vstupuje přes pozemek okolo budovy parc. čísla 701/4 ve vlastnictví fyzické osoby (LV 1459). Náhledem na webové stránky ČÚZK je vidět na LV věcné břemeno cesty, věcné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno zřizování a provozování vedení. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle programu Aquarius pojišťovny Kooperativa se dům č.p. 692 nachází v území označeném č. 2. Jedná se o území s nízkým nebezpečím povodně /záplavy.


3


Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: K dnešnímu dni je na LV č. 2124 evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Hrušovany u Brna, Vodní 692 Byt v 5. NP domu s předsíní, koupelnou s WC, obytnou kuchyní, ložnicí, pokojem a lodžií. Typ stavby zděný dům

Užitná plocha 63,82 m2

Podlaží 5.NP

Dispozice 2+1

Celková cena 1 649 173 Kč

Jednotková cena 25 841 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Oceňovaný byt č. 692/15 s domem č.p. 692 je popsán pouze na základě prohlídky z veřejně přístupného pozemku, výpisu z listu vlastnictví č. 2124 pro k.ú. Hrušovany u Brna a podle části smlouvy č. 39 o převodu vlastnického práva k jednotce a příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemků opatřené níže podepsaným znalce na Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj. Dále jsou informace získány z webových stránek ČÚZK. Budova č.p. 692 je zděná s valbovou střechou s taškovou krytinou. Má 4 nadzemní podlaží (1. - 4.NP) a podkroví (5.NP). Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 5.NP. Dům nemá výtah. Dům je napojen na rozvod vody, kanalizaci, rozvod plynu a elektrické energie. Byt má předsíň, koupelnu+WC, obytnou kuchyň, ložnici, pokoj a lodžii. Kupujícím byla dle dodatku č. 1 ke smlouvě č. 39 přidělena sklepní kóje s označením 014 A. Jedná se asi o společnou část domu. Popis bytu - citace z kupní smlouvy: „K vybavení bytu patří v koupelně umývadlo, WC, vana, vnitřní strana svislých plastových oken, vnitřní strana vstupních dveří, vnitřní dveře dřevěné, kombinovaný kotel. ________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

4

Byt č. 692/15 v Hrušovanech u Brna, Vodní 692 Znalecký posudek č. 3876 – 11/16 ___________________________________________________________________________ K jednotce dále patří nenosné příčky uvnitř jednotky, vnitřní i vstupní dveře, okna, parapety vnitřní a vnější, podlahové krytiny, vnitřní elektroinstalace, vnitřní rozvody elektřiny, vody, ústředního vytápění, odvody odpadních vod, bytové pojistky a pojistky umístěné v hlavním domovním rozvaděči.” koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu předsíň: koupelna+WC: obytná kuchyně: ložnice: pokoj: lodžie:

2,33 * 4,53 * 27,71 * 13,61 * 14,83 * 4,05 *

2,33 m2 4,53 m2 27,71 m2 13,61 m2 14,83 m2 0,81 m2

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,20 =

63,82 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Srovnatelné jednotky Název: 1. byt

Byt velikosti 2+kk s balkonem prodaný v Rosicích pochází z roku 2008. Okna jsou plastová. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Vytápění je etážové vlastním kotlem na zemní plyn. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Rosice, Karla IV. 3/4 2+kk Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců

Typ stavby zděný dům


Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky

Celková cena

Jednotková cena

1 550 000 Kč

27 768 Kč/m2

0,90 0,90 1,00 1,00 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - malé město; Typ stavby - zděný dům, byt v běžném podlaží (ne v podkroví se šikmými stropy); Stáří - podobné; Vybavení podobné; Zdroj nabídky - realizovaný prodej;

Celkový koef. KC 0,81

Upravená j. cena Kč/m2 22 492


5


Název: 2. byt Byt 2+kk s balkonem prodaný v Mokré - Horákově. Popis bytu převzat z databáze prodaných nemovitostí. Vybavení standardní: etážové vytápění (plynový kotel a nástěnná tělesa), ohřev TUV plynový kotel ÚT, plastová okna, vnitřní dveře dřevěné hladké lakované; povrchy podlah: PVC a keramická dlažba (koupelna s WC, předsíň); vybavení kuchyňského koutu: kombinovaný sporák, kuchyňská linka, digestoř; vnitřní hygienické vybavení: umyvadlo e skříňkou, smaltovaná vana, kombi WC. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Mokrá - Horákov 2/3 2+kk Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců



Celková cena

Jednotková cena

1 759 000 Kč

36 479 Kč/m2


1,00 0,90 1,00 1,00 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - vesnice východně od Brna; Typ stavby - zděný dům, byt v běžném podlaží; Stáří - podobné; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - zrealizovaná kupní cena;




6

Byt č. 692/15 v Hrušovanech u Brna, Vodní 692 Znalecký posudek č. 3876 – 11/16 ___________________________________________________________________________ Název: 3. byt Byt 3+kk s balkonem prodaný ve Šlapanicích pochází z roku 2006. Podkrovní byt o 2 podlažích pod střechou má všechna okna střešní, vytápění etážové s plynovým kotlem na chodbě před bytem, ohřev vody kotlem ÚT. Koupelna má vanu, umývadlo a mísu WC. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Šlapanice, Švehlova 4. a 5./5 3+kk Osobně známá informace

Typ stavby

Užitná Celková cena plocha zděný dům 62,94 m2 2 100 000 Kč Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,80 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - malé město u Brna s trolejbusovou dopravou; Typ stavby zděný dům, oba byty v podkroví; Stáří - obdobné; Vybavení podobné; Zdroj nabídky - zrealizovaný prodej;

Jednotková cena 33 365 Kč/m2



Název: 4. byt Byt velikosti 2+kk prodaný v Hrušovanech na Vodní ulici. Dům je z roku 2007, byt nebyl doposud užívaný. K bytu náleží venkovní nekryté parkovací stání a dlážděná terasa velikosti 57 m2. Popis převzat z databáze prodejních cen bez úprav. Koupelna je vybavena vanou, umývadlem a WC – obklad stěn, podlahy – dlažby, lamino, vytápění bytu vlastním závěsným kotlem na zemní plyn společným pro ohřev TUV, deskové radiátory, okna plastová zasklená dvojskly, dveře foliované v ocelových zárubních. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Hrušovany u Brna, Vodní 1/5 2+kk Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců


7

Byt č. 692/15 v Hrušovanech u Brna, Vodní 692 Znalecký posudek č. 3876 – 11/16 ___________________________________________________________________________ Typ stavby zděný dům


Celková cena

Jednotková cena

1 440 000 Kč

30 658 Kč/m2

Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,85 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům, byt v nižším podlaží a s venk. parkovacím stáním; Stáří - stejné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - prodaný byt;



Název: 5. byt Byt 2+kk s lodžií prodaný v Hrušovanech u Brna na Vodní ulici. Popis převzat z databáze prodejních cen bez úprav: Standardní vybavení novostavby bytové jednotky: okna plastová a dřevěná střešní, podlahy laminátové plovoucí a keramické dlažby, dveře s obložkovými zárubněmi, kuchyňská linka s el. varnou deskou a el. troubou, vytápění plynové etážové, v části podlahové. BJ ve velmi dobrém technickém stavu. Uvedená cena je po odpočtu park. stání. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Hrušovany u Brna, Vodní 5/5 2+kk Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců




Celková cena

Jednotková cena

1 750 000 Kč

26 907 Kč/m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům; Stáří - podobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - prodejní cena;




8


Název: 6. byt Byt velikosti 2+kk s balkonem nabízený k dnešnímu dni k prodeji v Hrušovanech u Brna na Vodní ulici. Byt se nabízí zároveň s venkovním parkovacím stáním u domu, cenu stání pro porovnání odečítám. Vytápění je ústřední (etážové) s vlastním kotlem na zemní plyn. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Hrušovany u Brna, Vodní 4/5 2+kk Sreality



Celková cena

Jednotková cena

1 720 000 Kč

29 153 Kč/m2


1,00 0,85 1,00 1,00 0,90

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům, byt v běžném podlaží s park. stáním; Stáří - podobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky nabídková cena;



Název: 7. byt Byt 2+kk s balkonem prodávaný k dnešními dni v Hrušovanech na Vodní ulici. Byt má předsíň, koupelnu s WC, ložnici, kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, kde je vstup na balkón (Pozn.: má být zřejmě lodžie). Vytápění je etážové, kotel slouží i k ohřevu vody. Hygienické vybavení v koupelně je standardní. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Hrušovany, Vodní 5/5 2+kk Neuvedeno


9




Celková cena

Jednotková cena

1 690 000 Kč

29 138 Kč/m2


1,00 0,90 1,00 1,00 0,90

Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům, byt s park. stáním; Stáří obdobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - nabídková cena;



Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

22 302 Kč/m2 25 841 Kč/m2 32 831 Kč/m2 25 841 Kč/m2 63,82 m2 1 649 173 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

1 649 173 Kč

________________________________________________________________________ 10 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí


ZÁVĚR Komentář ke stanovení výsledné ceny

Obvyklou cenu odhaduji na základě porovnávací hodnoty. Pro její stanovení jsem použil údaje o bytech prodaných v obcích na okrese Brno-venkov a o bytech prodaných i nabízených v Hrušovanech u Brna. Rozdíly mezi porovnávacími byty a bytem oceňovaným (poloha na okrese, poloha v domě a šikmé stropy v podkroví, vybavení, parkovací stání) odlišuji pomocí řady koeficientů. Závěr S přihlédnutí k výše uvedeným údajům odhaduji obvyklou cenu bytu ve výši 1 650 000 Kč. slovy: jedenmilionšestsettisích korun českých

V Brně dne 10. dubna 2016

Ing. Petr Čech



Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3876 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 11.

SEZNAM PŘÍLOH Přílohy Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Poloha bytu v obci + poloha Hrušovan u Brna v JM kraji

počet stran A4 v příloze 1 1 1



Fotodokumentace nemovitosti

Přední a levá strana domu

Zadní a levá strana domu

Levá strana domu

Zadní strana domu



Snímek katastrální mapy

Budova č.p. 692 s pozemkem parc. č. 701/13



Poloha bytu v obci

Poloha Hrušovan u Brna v JM kraji ________________________________________________________________________ 15 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents