ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5512/2016 NEMOVITÁ VĚC: rekreační chata s pozemky vč. součástí a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Budišovice, k.ú. Budišovice Adresa nemovité věci: Pod Strážnici 60, 747 64 Budišovice Vlastník stavby: 520819/057, Josef Pamula, Bohuslava Martinů 814/7, 708 00 Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 520819/057, Josef Pamula, Bohuslava Martinů 814/7, 708 00 Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Soudní komisařka JUDr. Iveta Sladčíková Na Hradbách 2632/18, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Veverka Vratimovská 142, 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

Pro účely dědického řízení - č.j. 99D 3129/2011-277, stanovení aktuální ceny obvyklé, (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

645 000 Kč bez zohlednění váznoucích práv a závad

Datum místního šetření: 1.4.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Davida Pamuly Počet příloh: 8 Počet stran: 26 stran

Ve Vratimově, dne 6.4.2016

Ing. Petr Veverka

1.4.2016 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Cílem znaleckého posudku je stanovit: cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 631 pro obec Budišovice, k.ú. Budišovice, okres Opava, a to a) pozemku p.č.St.189 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 60, způsob využití rodinná rekreace c) pozemku p.č.327/5 - orná půda c) pozemku p.č. 354/8 - zahrada Dle §2 zákona č.151/1997 Sb., majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu zpracování ocenění. Autor zpracoval stanovení ceny obvyklé podle situace na trhu v době zpracování ocenění a neodpovídá proto za případné změny tržních podmínek, ke kterým došlo po předání tohoto posudku. Při zpracování tohoto ocenění jsou respektovány platné právní předpisy České republiky. Dále se vychází z předpokladu, že v budoucnu bude možné v případě potřeby dohledat všechny tyto předpisy a podklady mající vliv na zpracování ocenění. Zpracovatel vycházel z předpokladu, že max. po jednom roce bude provedena verifikace stanovení obvyklé ceny v závislosti na případných změnách předmětu ocenění tržní situace, právního prostředí a jiných okolností majících vliv na zpracování ocenění. Způsob ocenění: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a následně porovnávacím způsobem podle nabídkových cen jednotlivých nemovitostí v dané lokalitě. Ke dni ocenění nebyla předložena žádná nájemní resp. jiná smlouva, která by dále omezovala nebo jinak snižovala hodnotu vlastnictví.

-2-

Přehled podkladů 1) výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č.631 pro obec Budišovice, k.ú. Budišovice, okres Opava, ze dne 1.3.2016 2) snímek z katastrální mapy s oceňovanými nemovitými věcmi 3) skutečnosti zjištěné na místě 4) darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 26.11.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 7.12.2007, č.j. V-8021/2007-806 5) internetové nabídky realitních kanceláří s obdobnými nemovitostmi, vlastní databáze znalce Místopis Geograficky se obec Budišovice rozkládá na členité vrchovině Nízkého Jeseníku mezi městy Opavou a Ostravou. Její průměrná nadmořská výška je 383 m. Katastr obce má výměru 701 ha, z toho více než polovinu tvoří lesy. Vesnice s přilehlými polnostmi je jimi ze všech stran zcela uzavřena. Je to ojedinělý případ takovéto sídelní enklávy a představuje malebné a příjemné sídlo. Katastrem obce protéká potok Studnice, jehož vody vtékají do řeky Odry. V současnosti se Budišovice stále více profilují jako obec pro příměstské bydlení. Předurčuje ji k tomu její poloha - vzdálenost od Ostravy (15 km) a pěkná příroda s čistým vzduchem. V lesích na katastru obce je několik rekreačních osad (Zátiší, Lomy aj.). Sousední obcí Hrabyní prochází silnice 1. třídy spojující Opavu s Ostravou. Vlastní obcí pochází 2 okresní silnice. Autobusové spojení: Ostrava (nejlepší), Opavy a Bílovec. Na katastru obce končí tramvajová linka č. 5 z Ostravy. Nejblíže k vlaku je do Háje ve Slezsku (7 km). V obci je mateřská škola, do základní koly jezdí děti do Hrabyně (3 km), nebo do Pusté Polomě (4 km). V obci je rozvod zemního plynu a vody. V Budišovicích ordinuje obvodní lékař a je zde dětská poradna. V Budišovicích není žádný průmyslový podnik, pouze pila a několik drobných řemeslníků. Mezi Budišovicemi a Hrabyní leží velký areál Rehabilitačního centra Hrabyně, který poskytuje zaměstnání mnoha občanům obce. Další významná část občanů dojíždí za prací do Ostravy. Lesy v okolí obce jsou v létě navštěvovány turisty a houbaři, v zimě lze využít příjemný terén k jízdě na běžkách, případně navštívit lyžařský svah s vlekem v Zátiší. Obec je v současnosti ve skupině nejrychleji rostoucích obcí kraje. Kromě příjemného bydlení patří mezi významné rekreační oblasti na Opavsku. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 354/10, 354/11 vlastník komunikace obec Budišovice

-3-

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Rekreační chata se nachází v mírně svažitém terénu, v chatové zástavbě části k.ú. Budišovice. Příjezd je po zpevněné komunikací - ul. Pod Strážnicí. V místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci, veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. Součástí pozemku p.č. St.189 je rekreační chata č.e. 60, přilehlé pozemky p.č. 354/3 - zahrada a p.č. 327/5 - orná půda, tvoří oplocenou zahradu v jednom funkčním celku. Z veřejných inženýrských sítí je na nemovitost zaveden elektrorozvod. Voda je získávaná z vlastní studny umístěné na vlastním pozemku. Na pozemcích p.č. 354/3 a p.č. 327/5 se nachází standardní venkovní úpravy. Jedná se o přípojku vody ze studny, žumpu, plochy dlážděné z betonových dlaždic, teraco dlaždic a ze zámkové dlažby, oplocení, plotová vrátka, vstupní schody do rekreační chaty a nadstřešení vstupu do chaty. Venkovní úpravy jsou běžně opotřebeny. Na oploceném pozemku u rekreační chaty rostou ovocné a okrasné trvalé porosty, jejichž cena neovlivňuje zásadním způsobem cenu obvyklou, stanovenou porovnávacím způsobem. Silné stránky Klidná lokalita vhodná k rekreaci, napojení na elektrorozvod, hezký výhled do krajiny. Slabé stránky Není možnost napojení na veřejný vodovod, zemní plyn, veřejnou kanalizaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Komentář: Doživotní užívání nemovitých věcí má na základě smlouvy zajištěno pan Jan Pamula. Zatížení věcným břemenem doživotního užívání nemovitostí ovlivňuje cenu obvyklou. Věcné břemeno vedení inž. sítí, zapsané v částí C listu vlastnictví č.631 ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., které bylo zřízeno úplatně v roce 2001 neovlivňuje cenu obvyklou. Zástavní právo exekutorské a nařízení exekuce neovlivňuje v tomto případě cenu obvyklou a v odhadu ceny obvyklé není zohledňeno. -4-

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyly zjištěny.

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata č.e.60 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky

Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata č.e.60 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno doživotního užívání

OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 × (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí III 0,05 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 -5-

Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

VII

0,00

II I

0,00 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 × (1 + Σ Pi) = 0,893 i=2

Koeficient pp = IT × IP = 0,866 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně I O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)

Pi 0,65 0,60 1,01

1,00 1,00 0,85

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 462,00 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata č.e.60 Objekt slouží k individuální rekreaci. Rekreační chata je volně stojící, podsklepená, obsahující 1. -6-

nadzemní podlaží a podkroví, které je upraveno k obytným účelům. Stavba je osázená v mírně svažitém terénu. Základy stavby jsou betonové s narušenými hydroizolacemi proti zemní vlhkosti, obvodové stěny 1.PP jsou zděné a betonové, obvodové stěny 1.NP a PK z dřevěné kostry oboustranně obité. Krov střechy sedlový, krytina z asfaltových šindelů, nadstřešení vstupu je z vlnitého pozinkovaného plechu. Vnitřní úpravy stěn v 1.PP jsou z vápenných omítek, v 1.NP a v PK tapety. Schody z 1.NP do PK jsou dřevěné bez podstupnic. Okna dřevěná zdvojená, na verandě jednoduchá. Dveře dřevěné náplňové. Podlahy v 1.PP betonové, v 1.NP betonové s linem, v PK prkenné. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Rozvod vody studené, WC splachovací. Odpad je sveden do žumpy. Elektroinstalace 230V, jištěná pojistkami. Bleskosvod není. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňský sporák na P-B. Vstup do 1.PP je přímý z terénu, do 1.NP přes venkovní schody s povrchem z keramické dlažby. Dispoziční řešení: 1.PP - 2 sklepy, WC 1.NP - veranda s kuchyní, obývací pokoj, schody do PK PK - 2 pokoje Výměry užitných podlahových ploch: 1.PP - 23,42m2 1.NP - 28,44m2 PK - 18,91m2 Stáří: v archivu Stavebního úřadu v obci Velká Polom se nedochovaly žádné doklady k rekr. chatě č.e. 60. Dle sdělení předchozího vlastníka, pana Jana Pamuly začala výstavba chaty v roce 1964 a byla dokončena v roce 1966. Ke dni ocenění je stáří stavby 50 let. Určení znehodnocení stářím: prohlídkou bylo zjištěno, že údržba stavby byla prováděná řádně. Chata má zánovní nátěry obvodového pláště, novou střešní krytinu vč. žlabů a svodů. Způsob měření: nemovitost byla zaměřena 20 m pásmem, skládacím dvoumetrem a laserovým měřičem Bosch. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):

Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 50 let 2 217,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.PP: 6,40×4,95 1.NP: 6,40×4,95 PK: 6,40×4,95 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

= = =

Zastavěná plocha 31,68 m2 31,68 m2 -7-

[m2] 31,68 m2 31,68 m2 31,68 m2

Konstrukční výška 2,10 m 2,30 m

31,68 m2

PK:

2,10 m

Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor 1.PP: (6,40×4,95)×(2,10) 1.NP: (6,40×4,95)×(2,30) PK vč. zastřešení: (6,40×4,95)×(0,40)+(6,40×4,95)×(2,30):2 Obestavěný prostor - celkem:

= = =

[m3] 66,53 m3 72,86 m3 49,10 m3 188,49 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 × 50 = 0,750

č. IV

Vi typ G

II II

0,00 -0,03

III

0,03

II III II III

0,00 0,00 0,00 0,00

III III II

0,03 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) × V10 × 0,750 = 0,773

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,893 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC × IV = 2 217,- Kč/m3 × 0,773 = 1 713,74 Kč/m3 CSP = OP × ZCU × IT × IP = 188,49 m3 × 1 713,74 Kč/m3 × 0,970 × 0,893= 279 805,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-8-

279 805,63 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Předmětem ocenění jsou níže uvedené pozemky: parc.č. St. 189 zastavěná plocha a nádvoří o výměře parc.č. 354/8 zahrada o výměře parc.č. 327/5 orná půda (zahrada) o výměře

31 m2 325 m2 147 m2

Pozemky jsou situovány v mírně svažitém terénu, v chatové zástavbě části k.ú. Budišovice. Příjezd je po zpevněné komunikací - ul. Pod Strážnicí. V místě není možnost napojení na veřejný vodovodní řád, veřejnou kanalizaci a rozvod zemního plynu. Na stavebním pozemku je postavena rekreační chata, přilehlé pozemky tvoří oplocenou zahradu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,893 Celkový index I = IT × IO × IP = 0,970 × 1,000 × 0,893 = 0,866 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 462,-

-9-

Index 0,866

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 400,09

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 orná půda (zahrada) Stavební pozemky celkem

Parcelní číslo St. 189 354/8 327/5

Pozemky - zjištěná cena

Výměra [m2] 31,00

Jedn. cena [Kč/m2] 400,09

325,00 147,00 503,00 m2

400,09 400,09

=

Cena [Kč] 12 402,79 130 029,25 58 813,23 201 245,27 201 245,27 Kč

1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata č.e.60 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

70,77 m2 188,49 m3 31,68 m2 503,00 m2

Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s nemovitostmi, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Relevantní data o skutečně obchodovaných nemovitostech v dané lokalitě nejsou k dispozici v dostatečném počtu. Stanovení ceny obvyklé na základě srovnávací metody je obvykle velmi obtížné, neboť zde působí rozličné cenotvorné vlivy, které nelze relevantně vyhodnotit v závislosti na srovnávanou nemovitost, nehledě k tomu, že u srovnávaných objektů nejsou vždy k dispozici všechna potřebná data. Při stanovení ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že se nejedná o stanovení ceny v tísní. Popis oceňované nemovitosti: Podrobný popis oceňovaných nemovitostí je uveden v části ocenění administrativní cenou. Níže jsou uvedeny porovnávané nemovitosti. Koeficienty K1 - K7 vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaná nemovitost horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere přímé porovnání srovnatelných nemovitosti.

- 10 -

Srovnatelné nemovité věci Název: Chata č.1 RK Comfort reality CZ, s.r.o. nabízí k prodeji rekreační chatu o velikosti 3+1 s pozemkem 969m2, která je situována v klidné lokalitě Budišovice - Zátiší, ul. Pod Strážnici (7 km od Ostravy, 10. min. od konečné tram. zast. č.5). Velká oplocená zahrada s ovocnými stromy a s vlastní studnou na pozemku. Velice slunné místo. V blízkosti lesy, koupání, lyžařský vlek. Lokalita: Budišovice, ul. Pod Strážnicí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 1,02 649 661 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 969 m 640 000 Kč 640 000 Kč/ks Název: Chata č.2 RK 1 REALITY TREND, s.r.o., nabízí k prodeji rekreační chatu. Jedná se o chatu s částečně do terénu zapuštěným zděným podsklepením, o jednom nadzemním podlaží se šikmými stěnami a malém podkroví. Chata se nachází v chatové osadě společně s dalšími šesti chatami ve vzdálenosti cca 1,7 km od obce Hlubočec. Je napojena na elektro, má vlastní studnu. Splaškové vody svedeny do žumpy, voda z kuchyně a umyvadla je zaústěna do trativodu. Přístup k chatové osadě je z komunikace III tř. po částečně kamenivem zpevněné polní komunikaci. Nad suterénem dvoupodlažní nadstavba z dřevěné konstrukce se zateplením minerální rohoží a s vnitřním obkladem z xylolitových desek, přičemž sedlová střecha o vyšším spádu tvoří vnější plášť celé horní stavby. Krytina střechy je z pozinkovaných plechových šablon s nátěrem, klempířské výrobky z pozinkovaného plechu. Podlahy v suterénu betonová mazanina, v nadzemních patrech dřevěná podlaha s PVC krytem. Budova je vytápěna lokálními topidly na pevná paliva s odvodem spalin zděným komínem. Kuchyňka je vybavena částečnou linkou a dvou plotýnkovým el. vařičem. Ze severní strany je přistavěna malá dřevěná veranda založená na betonových patkách. Dispozičně se v suterénu nachází garáž sloužící jako sklad nářadí a dílna. V 1.NP se nachází veranda s WC, kuchyňka, sociální zařízení s umyvadlem, obývací pokoj, lodžie a z kuchyňky žebříkové schodiště do horního podkroví, kde se nachází ložnička. Chata je napojena na elektřinu 220/380V, voda z vlastní studny, která se nachází vedle chaty. Pouze ruční čerpadlo. Lokalita: Hlubočec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,09 K3 Poloha 1,10 - 11 -

K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

Výměra pozemku 355 m2

1,00 1,04 1,04 1,05 Sreality Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,29 627 394 Celková cena Jednotková cena 485 000 Kč 485 000 Kč/ks

Název: Chata č.3 RK STING, s.r.o., nabízí k prodeji zděnou chatku v Ostravě - Krásném poli o obytné ploše 30m2. Jedná se o patrovou budovu, vytápěnou kamny na tuhá paliva, přízemí je zděné, patro pak dřevěné zatepleny jak po na stěnách, tak na střeše. Budova je ve velmi dobrém technickém stavu, opravená střecha, nové okapy, oplechování střechy, izolace proti vlhkosti. V přízemí je kuchyň, vstupní chodba, záchod s koupelnou, v patře pak ložnice, terasa. Venkovní kryté posezení, sklep na jablka. Součástí prodeje je pozemek 306 m2 se skleníkem, okrasnou skalkou a ovocnými stromy. V chatě je voda, elektřina, kanalizace žumpa. Příjezdová cesta obecní. Klidná lokalita na konci obce, ideální pro klidné trávení víkendů. Lokalita: Ostrava-Krásné Pole, ul. Nad Mlýnkem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Sreality Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,01 658 677 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 321 m 649 000 Kč 649 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

- 12 -

627 394 Kč/ks 645 244 Kč/ks 658 677 Kč/ks 645 244 Kč/ks 645 244 Kč

2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno doživotního užívání V darovací smlouvě a smlouvě o zřízení věcného břemene, u které právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 7.12.2007, zřídil obdarovaný Josef Pamula ve prospěch dárců pana Jana Pamuly a paní Ilony Pamulové věcné břemeno bydlení a užívání, a to bydlení společně s obdarovaným ve shora označené budově č.e.60 na parcele St.189 a užívání shora označených pozemků, včetně všech součástí a příslušenství, společně s obdarovaným, to vše ve stejném rozsahu jako obdarovaný. Obdarovaný bude hradit veškeré náklady spojené s užíváním, údržbou a opravami předmětu smlouvy. Dárci právo odpovídající věcnému břemeni přijali a obdarovaný toto právo strpí. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně. Věcné břemeno užívání ve prospěch paní Ilony Pamulové, r.č.325913/749, úmrtím osoby z věcného břemene oprávněné bez dalšího zaniklo. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Ocenění podle předchozího odstavce se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. Roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Roční užitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny. Obvyklá cena je zákonem o oceňování majetku definována v § 2 jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. U ocenění věcných břemen nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob (povinného či oprávněného). Zjištění ceny věcného břemene musí být objektivní. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Zjištění ceny za užívání nemovitých věcí je možno zjistit několika způsoby. Mezi nejobvyklejší patří: I. metoda obvyklého nájemného čerpána z nájemních smluv v obdobných nemovitých věcech v daném čase a místě. Vzhledem k tomu, že se jedná o pronájem rekreačního objektu vč. pozemků, nelze tuto metodu použít, jelikož neexistuje žádná databáze, která by sledovala pronájmy v rekreačních chatách v dané lokalitě a tyto údaje nejsou veřejně dostupné, jelikož se většinou jedná o nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, který není veřejně dostupný. - 13 -

II. metoda zjištění nájemného stanovená procentem z ceny nemovitých věcí, kterou si znalec dle platných předpisů vybral ke zjištění ceny ročního zisku za užívání výše uvedených nemovitých věcí formu stanovení % z ceny nemovitých věcí. Obvyklá hodnota z nájemného činí 3,4 % u staveb a 4-5% u pozemků z ceny nemovitých věcí. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: rekreační chata č.e.60: Výměra: 77,70 m2 Jednotková cena: 5 714,27 Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 77,70 m2 × 5 714,27 Kč/m2 × 3,40 % = 15 095,97 Kč/rok pozemky: Výměra: 503,00 m2 Jednotková cena: 400,09 Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 503,00 m2 × 400,09 Kč/m2 × 4,00 % = 8 049,80 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 23 145,77 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 23 145,77 Kč/rok × 100 % = 23 145,77 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 23 145,77 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 23 145,77 Kč × 10 let = 231 457,70 Kč Ocenění věcného břemene činí

=

- 14 -

231 457,70 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata č.e.60 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky

279 806,00 Kč 201 245,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata č.e.60 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno doživotního užívání Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Zjištěná cena dle vyhlášky

645 244,00 Kč 231 458,00 Kč 645 244 Kč 0 Kč 0 Kč 201 245 Kč 231 458 Kč 481 051 Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovení ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 53/2016: Cena nemovitostí stanovena v předcházející části posudku dle oceňovacího předpisu v současné době neodpovídá ceně obvyklé, za které se obdobné nemovité věci obchodují v obci Budišovice a okolí. Pozitivem oceňovaných nemovitých věcí je oblíbená lokalita vhodná k rekreaci, dobrá dostupnost z Ostravy prostřednictvím MHD, příjezd po zpevněné komunikaci a udržovaný tech. stav nemovitých věcí. Negativem je věcné břemeno doživotního užívání nemovitých věcí.

Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou Po provedené analýze cen 18 jednotlivých nemovitých věci byly vybrány 3, které nejvíc odpovídají oceňovaným nemovitým věcem (velikost objektu, stáří, technický stav, poloha, apod.), tyto byly zahrnuty do stanovení ceny obvyklé porovnáním a dále na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu (25 let praxe v realitní kanceláří), s přihlédnutím k cenám na trhu nemovitých věci v roce 2016 a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, byla odhadnuta celkovou cenu obvyklá oceňovaných nemovitých věci zaokrouhleně takto:

645 000,--Kč bez zohlednění váznoucích práv a závad slovy: šestsetčtyřicetpěttisíckorunčeských Práva a závady, které v dražbě nezaniknou - hodnota věcného břemene užívání

231 000,-- Kč slovy: dvěstětřicetjedentisíckorunčeských - 15 -

Ve Vratimově 6.4.2016 Ing. Petr Veverka Vratimovská 142 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988 pod č.j.Spr. 2121/88 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5512/2016 znaleckého deníku.

- 16 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.631, k.ú. Budišovice, obec Budišovice Kopie katastrální mapy ze dne 3.4.2016 Mapa oblasti ze dne 3.4.2016 Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 1.4.2016

- 17 -

počet stran A4 příloze 4 2 1 1

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.631, k.ú. Budišovice, obec Budišovice

strana 1 - 18 -


strana 2 - 19 -


strana 3 - 20 -


strana 4 - 21 -

Kopie katastrální mapy ze dne 3.4.2016

Pozemky v k.ú. Budišovice

- 22 -

Kopie katastrální ortofoto mapy ze dne 3.4.2016

Pozemky v k.ú. Budišovice

- 23 -

Mapa oblasti ze dne 3.4.2016

- 24 -

Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 1.4.2016

Pohled ze zahrady

Pohled ze zahrady

Pohled ze zahrady

Veranda s kuch. koutem v 1.NP

Obývací pokoj v 1.NP

Ložnice I. v podkroví

- 25 -

Ložnice II. v podkroví

Pohled do studny

- 26 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents