ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4341/2013 stavba pro rodinnou rekreaci, Stavba pro rodinnou rekreaci č.ev. 33 bez pozemku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Slapy, k.ú. Slapy nad Vltavou Adresa nemovitosti: Slapy č.e. 33, 252 08 Slapy Vlastník stavby: Helena Martanová, Slapy č.e. 33, 25208 Slapy, vlastnictví: výhradní NEMOVITOST:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č. 124 Ex 6514/2012 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9
stran
V Praze, dne 6.11.2013
e-mail:
303 000 Kč 29.8.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 8
MONTEKALA, spol. s r.o.
29.8.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1470, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ, kat. úz. Slapy nad Vltavou, obec Slapy. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.11.2013, LV 1470, kat. úz. Slapy nad Vltavou, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha - západ, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 26.11.2012, mapový list č. Benešov 9-6/22, měřítko 1:1000, kat. úz. Slapy nad Vltavou - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 6514/12-23 ze dne 13.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 6514/12-75 ze dne 19.11.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Slapy leží ve Středočeském kraji a spadají do okresu Praha - západ. Slapy jsou obcí se základní občanskou vybaveností u Slapské přehrady, doprava je zajištěna autobusy. Rozšířená občanská vybavenost je v Dobříši (cca 20 km), kompletní v Příbrami (cca 38 km) a v Praze (cca 30 km). SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází severně od Slap, v rekreační oblasti, na pozemku ve vlastnictví ČR. Přístup k rekreační chatě je po nezpevněné lesní cestě. Chata je jednopodlažní s podkrovím, napojena na elektrorozvod. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka 2
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
Nemovitost situována v záplavovém území
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata Popis Oceňovaná nemovitost se nachází severně od Slap, okres Praha - západ, v rekreační oblasti, na pozemku ve vlastnictví ČR. Rekreační chata je samostatně stojící, jednopodlažní s podkrovím, přístupná po nezpevněné lesní cestě. Chata je jednopodlažní s podkrovím, vytápěna tuhými palivy, napojena na elektrorozvod, ostatní napojení se nepodařilo zjistit. Základy chaty jsou betonové, svislá konstrukce je dřevěná, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina lepenka, klempířské konstrukce chybí. Dveře jsou plastové a dřevěné, okna plastová. K chatě náleží dřevěná kůlna. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly tyto čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění 3
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):
Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 45 let 6 195,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 5*7 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 35,00 m2
35,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor 1.NP: (5*7)*(3,00) zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
= = =
105,00 m3 70,00 m3 175,00 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě - nepodařilo se zjistit 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 45 let: 0,80
č. II
Vi typ E
II II
0,00 -0,03
III
0,03
II III II II
0,00 0,00 0,00 -0,04
I III II
-0,05 0,00 1,05
č. VI
Pi 0,25
IV II III
0,05 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,764 i=1
Index polohy Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - Nemovitost v okrese Praha západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku
4
5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II I I II III II
0,00 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,250 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II
Ti -0,05 -0,05 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,764 * 1,250 * 0,900 = 0,859 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 6 195,- Kč/m3 * 0,859 = 5 321,51 Kč/m3 CP = CU * OP = 5 321,51 Kč/m3 * 175,00 m3 = 931 264,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
931 264,25 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
931 264,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
931 264,30 Kč
Celkem
931 264,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
931 264,30 Kč
5
Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
31,50 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rekreační chata Prodej chaty 2+kk ve, Štěchovicích. Chata po částečné rekonstrukci se nachází na absolutní samotě v údolí hustého lesa. Elektřina řešena solárním panelem, voda z potoka až do chaty. Vytápění na tuhá paliva. Příjezd autem po zpevněné a dále lesní cestě. Parkování cca 100 m od chaty. Přístup k chatě z cesty svažitou pěšinou.
Rekreační chata Prodej chaty 3+kk, 60 m2 vhodnou k trvalému bydlení v atraktivní lokalitě Štěchovice - Masečín. Jedná se o luxusně zrenovovanou trvale obývanou chatu na pozemku 322 m2 (rekonstrukce v roce 2010). Dispozice - v přízemí veranda, prostorná obývací hala s kuchyňským a jídelním koutem, koupelna a WC. V podkroví ložnice s výstupem na krytou terasu pod střechou, pokojík. V interiéru stylový dřevěný nábytek, plastová okna, plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka. Vytápění výkonnými krbovými kamny, voda z vlastní vrtané studny, ohřev vody bojlerem, odpady do jímek, nová sedlová střecha s kanadským šindelem, střešní okno VELUX, wifi internet, anténa. U chaty okrasná zahrada, venkovní terasa. Krásný výhled do krajiny, výborná dostupnost do Prahy, klidná lokalita. Vše v perfektním stavu, připraveno k nastěhování.
Rekreační chata Prodej zděné chaty 60 m2 s dřevěnou verandou v krásné lokalitě Štěchovice. Chatu je možno využít pro rekreaci i pro trvalé bydlení, stojí na pozemku 209 m2 s nádherným výhledem do zalesněných strání. Vedle chaty je zděný přístavek vhodný ke skladování. Pod chatou je terasa s venkovním krbem, okrasná zahrádka a dřevěná kolna. Atraktivní klidná lokalita se snadnou dostupností do Prahy, ke Slapské a Štěchovické přehradě, široké možnosti rekreačního a sportovního vyžití
Rekreační chata Útulná, srubová chata 1+1, Štěchovice - Svatojánské proudy na pronajatém obecním pozemku, voda a elektřina zavedena. K chatě náleží parkovací místo. Klidné a krásné prostředí v srdci přírody.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rekreační chata Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Štěchovice koeficienty: 0,95 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00
6
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 32,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,14 9 263 Celková cena Jednotková cena 260 000 Kč 8 125 Kč/m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: Rekreační chata Lokalita Štěchovice Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 60,00 m2
1,00
-
Masečín koeficienty: 0,95 1,00 0,80 0,60 0,80 0,80 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,29 9 193 Celková cena Jednotková cena 1 890 000 Kč 31 500 Kč/m2
Výměra pozemku. 322 m2
Název: Rekreační chata Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 50,00 m2
Štěchovice koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,86 9 576 Celková cena Jednotková cena 560 000 Kč 11 200 Kč/m2
Výměra pozemku. 209 m2
Název: Rekreační chata Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Štěchovice koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 7
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 18,00 m2
1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 10 503 Celková cena Jednotková cena 199 000 Kč 11 056 Kč/m2
Výměra pozemku. 70 m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
9 193 Kč/m2 9 634 Kč/m2 10 503 Kč/m2 9 634 Kč/m2 31,50 m2 303 471 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata
931 260,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
303 470,00 Kč Současný stav 303 471 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 931 264 Kč
Obvyklá cena 303 000 Kč slovy: Tři sta tři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední 8
b) parametry povyšující cenu: rekreační oblast c) parametry ponižující cenu: na pozemku jiného vlastníka Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 303.000 Kč
V Praze 6.11.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4341/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 289/2013..
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 26.11.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1470 ze dne 7.11.2013
9
počet stran A4 příloze 1 2 5