ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6913-228/2016 Bytová jednotka, Byt č. 976/20 s příslušenstvím a podílem ve výši 197/10000 na společných částech domu čp. 679, čp. 976 a na pozemku parc. čís. 292/6. Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Opava, k.ú. Opava-Předměstí Adresa nemovité věci: náměstí Republiky 976/6, 746 01 Opava NEMOVITÁ VĚC:

OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701

telefon: 608 972 071

DIČ: CZ7102135425

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

Pro stanovení obvyklé ceny pro účely nedobrovolné dražby

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

950 000 Kč 22.8.2016

Stav ke dni:

22.8.2016

Za přítomnosti: znalce Počet stran:

12

V Rohově, dne 23.8.2016

Počet stran příloh: 4

Martin Vehovský

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 9585 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, ke dni 22.8.2016, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 9585 ze dne 17.8.2016. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 17.8.2016. Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 8.11.2002. Údaje o stáří domu, sdělené zástupcem zadavatele p.Čápovou. Údaje RK Sting o prodejních cenách obdobných bytů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Opava, v části obce Předměstí, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava, MHD. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro

BUDOUCÍ STAV průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna plyn Přípojky: telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD

průmyslová zóna nákupní zóna plyn telefon

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 s úplným příslušenstvím, situovaná v typovém panelovém domě. Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, v ocenění použita fotodokumentace byla poskytnuta zástupcem zadavatele p.Čapovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací -2-

Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro 4PROTEC s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek zastavěné plochy, zastavěný bytovým domem, v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem

P.Č. 292/6

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 628 1 200,00 628 =

Úprava ceny: Popis spoluvlastnický

úprava × 197 / 10 000

Cena [Kč] 753 600,00 753 600,00 753 600,– Kč mezivýsledek

=

1 4 845,92

Výsledná cena

=

14 845,92 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 976/20 Věcná hodnota dle THU Dům je užívaný od roku 1964, jako podsklepený, o 8.NP, situovaný na pozemku parc. čís. 292/6. Byt je situovaný v 8.NP, dispozičně obsahuje chodbu, koupelnu (vana, umývadlo, umakartové jádro), WC, 2x pokoj a kuchyni (plynový sporák, dřez v lince). Stavební a technický stav bytu je průměrný.

-3-

Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

celková výměra Obytné prostory Celková podlahová plocha

Podlahová Koeficient plocha 52,40 m2 1,00 52,40 m2

Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce panelové 3. Stropy panelové 4. Krov, střecha plochá střecha 5. Krytiny střech živičná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů drhaná omítka 9. Vnitřní obklady chybí keramické 10. Schody betonové s PVC 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah dlažba, parkety 15. Vytápění centrální 16. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní plynový sporák, dřez v lince 23. Vnitřní hygienické vyb. umývadlo, WC, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 52,40 23 075 1 209 130 100,00 52 78 40,00 725 480

-4-

Užitná plocha 52,40 m2 52,40 m2

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Opava, nám. Republiky 6 byt v netypovém domě Typ stavby Užitná plocha panelový dům 52,40 m2

Podlaží 8

Dispozice 2+1

Celková cena 950 484 Kč

Jednotková cena 18 139 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací byty jsou situovány ve srovnatelných lokalitách. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).

Srovnatelné jednotky Název: Byt Byt 2+1, situovaný v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1984, jako podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný v 6.NP, je po částečné rekonstrukci (zděné jádro, plastová okna), ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný byt. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Opava, A.Sovy 1 6 2+1 kupní smlouva

Typ stavby

Užitná Celková cena plocha panelový dům 44,38 m2 880 000 Kč Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,98 K7 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Stáří srovnatelné; Velikost - srovnatelná; Vybavení - lepší vybavení; Zdroj nabídky - kupní smlouva;

-5-

Jednotková cena 19 829 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,98

Upravená j. cena Kč/m2 19 432

Název: Byt Byt 2+1, situovaný v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1984, jako podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný ve 4.NP, je v původním stavu (umakartové jádro, plastová okna), ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným bytem. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Opava, A.Sovy 3 4 2+1 kupní smlouva

Typ stavby

Užitná Celková cena plocha panelový dům 44,38 m2 875 000 Kč Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Stáří srovnatelné; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - kupní smlouva;

Jednotková cena 19 716 Kč/m2

Celkový koef. KC 1,00

Upravená j. cena Kč/m2 19 716

Název: Byt Byt 2+1, situovaný v typovém panelovém domě, který je užívaný od roku 1986, jako podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný v 5.NP, je po částečné rekonstrukci (zděné jádro, plastová okna), ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný byt. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Opava, Na Pastvisku 8 5 2+1 kupní smlouva

Typ stavby

Užitná plocha panelový dům 43,00 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří

Celková cena

Jednotková cena

670 000 Kč

15 581 Kč/m2 1,00 1,00 1,00

-6-

K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 0,98 K7 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Stáří srovnatelné; Velikost - srovnatelná; Vybavení - lepší vybavení; Zdroj nabídky - kupní smlouva;

Celkový koef. KC 0,98

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

Upravená j. cena Kč/m2 15 269

15 269 Kč/m2 18 139 Kč/m2 19 716 Kč/m2 18 139 Kč/m2 52,40 m2 950 484 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

950 484 Kč 740 324 Kč 14 846 Kč

Obvyklá cena 950 000 Kč slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je bez odpočtu hodnoty zástavy. Závěr V ocenění byla použita metoda věcné hodnoty a metoda porovnávací, výsledná obvyklá cena byla stanovena na základě porovnávací hodnoty, neboť tato vychází z porovnání již uskutečněných prodejů srovnatelných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách s oceňovanou nemovitostí a to na základě přepočtu průměrných prodejních cen za m2 podlahové plochy. Tato metoda je nejpoužívanější metodou pro stanovení obvyklých cen a nejvíce se přibližuje prodejním cenám sjednaných na trhu s nemovitostmi.

-7-

V Rohově 23.8.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6913-228/2016 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9585 ze dne 17.8.2016. Snímek katastrální mapy ze dne 22.8.2016.

-8-

počet stran A4 příloze 1 2 1

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -