ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4069-85/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.37 + pozemky p.č.st.1,p.č.1/69,7,574,575 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Klamoš, k.ú. Klamoš Adresa nemovité věci: Klamoš, 503 51 Vlastníci stavby: Tomáš Bureš, Jindřišská 1620, 530 02 Pardubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Věra Pavelková, č.p. 37, 503 51 Klamoš, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Tomáš Bureš, Jindřišská 1620, 530 02 Pardubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Věra Pavelková, č.p. 37, 503 51 Klamoš, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected] om
zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražitele
OBVYKLÁ CENA
2 000 000 Kč
Datum místního šetření: 2.8.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: p.Pavelkové - Burešové Počet příloh: 7 Počet stran: 8 stran
V Lázních Bohdaneč, dne 8.8.2015
Ing. Jiří Novák
2.8.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 675m2, včetně stavby bydlení čp.37 stojící na pozemku jako součást - pozemku p.č.1/69 zahrada o výměře 216m2 - pozemku p.č.574 zahrada o výměře 111m2 - pozemku p.č.7 zahrada o výměře 406m2 - pozemku p.č.575 zahrada o výměře 166m2, vše zapsáno na LV č.589 pro obec a k.ú.Klamoš, část obce Klamoš. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce.
Přehled podkladů - LV č.589 z 3.8.2015 - místní šetření za účasti p.Pavelkové - Burešové - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 366/2015-A z 27.7.2015
Místopis Vesnice Klamoš je součástí okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Klamoš se rozkládá asi dvacetdevět kilometrů západně od centra Hradce Králové. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 390 obyvatel. Klamoš se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Klamoš a Štít. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Základní škola je v Novém Města (3km) nebo v Chlumci nad Cidlinou (5km). Rodinný dům čp.37 se nachází v jižní části obce nedaleko budovy Obecního úřadu. Ostatní okolní zástavbu tvoří rodinné domky. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 528/1 ostatní plocha Česká republika, ost.komunikace
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 675m2, včetně stavby bydlení čp.37 stojící na pozemku jako součást - pozemek p.č.1/69 zahrada o výměře 216m2 - pozemek p.č.574 zahrada o výměře 111m2 - pozemek p.č.7 zahrada o výměře 406m2 - pozemek p.č.575 zahrada o výměře 166m2, vše zapsáno na LV č.589 pro obec a k.ú.Klamoš, část obce Klamoš. Ve skutečnosti stavba bydlení čp.37 stojící na pozemku p.č.st.1 je rodinný dům - jedná se o samostatně postavený přízemní objekt s obytným podkrovím nad převážnou částí nepravidelného půdorysu stavby.K zadní části domku je přistavěna přízemní garáž s plochou střechou, která však byla rozšířena do původních prostor rodinného domku pod sedlovou střechou, a tento prostor byl naposledy užíván jako dílna, do které byla zahájena (není ukončena) vestavba sociálního zařízení. Z těchto důvodů při popisu objektu pohlížím na objekt stojící na stavebním pozemku p.č.st.1 jako na jeden objekt - rodinný dům s garáží. Rodinný dům je vystavěn na základech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je v přední části objektu o tl.60cm z plných pálených cihel, v zadní části je zdivo převážně kamenné. Stropní konstrukce je dřevěná, s dodatečnými podhledy ze sádrokartonu, zaizolovanými minerální vatou. Sedlová střecha, dřevěný vaznicový krov, tašková pálená krytina. Na přistavěné garáži s plochou střechou je krytina ze živičných natavitelných pásů. Vnitřní omítky jsou štukové, na sádrokartonových podhledech jen malby, fasádní omítka je částečně hrubá, vápenná, částečně hladká, štuková. Vnitřní bělninové obklady jsou v koupelnách, WC, části kuchyně. Schodiště je ocelové konstrukce s dřevěnými stupnicemi. Dveře jsou hladké lakované, ocelové zárubně. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, či keramická, částečně jen betonové s volně položenými koberci. V ostatních místnostech je keramická dlažba. vytápění je ústřední, plynový kotel Vaillant, radiátory. Rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Studená i teplá voda, převážně ocelové trubky, zdroj teplé vody nepřímotopný ohřívač u plynového kotle. Odkanalizování od všech hygienických zařízení. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem v přízemí, v podkroví je jen kuchyňská linka. V koupelně v přízemí smaltovaná vana, umyvadlo, sprchový kot, topný žebřík, v podkroví je vana smaltovaná, umyvadlo, bidet. WC combi 2ks. Vrata u garáž tvoří ocelový rám s dřevěnou výplní - jedná se o dvoukřídlá otevíravá vrata. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v oplocení, odkanalizování je do žumpy betonové (na vyvážení), voda je z vlastní studny kopané, skružové o hl. 4m, zemní plyn je z rozvodu STL v obci - domeček HUP je v uličním oplocení. Jedná se o rodinný dům z roku 1927, který byl rekonstruován v letech 1995-8 (byla provedena i přístavba a nástavba) a později ještě v letech 2007-8 (nové ústřední vytápění). Celkově se jedná o běžně udržovaný objekt, s ohledem na provedené rekonstrukce v poměrně dobrém technickém stavu. Zákres domu čp.37 v katastrální mapě neodpovídá zcela skutečnosti - není provedena přístavba a -3-
nástavba domku severozápadním směrem včetně přízemního vstupního zádveří. Dispozičně se v domku nachází v přízemí byt 2+1 + garáž, v podkroví byt 4+1 s příslušenstvím. Výměry místností: 1.NP : obývací pokoj 34,67m2, kuchyně 9,60m2, ložnice 16,62m2, komora 5,62m2, koupelna 6,21m2, zádveří 1,77m2, hala + schodiště 16,05m2, WC 1,40m2, technická místnost (kotelna) 4,80m2, tj. celkem 96,74m2, dále samostatně přístupné vodárna 3,33m2, sklad potravin 4,54m2, sklad 3,04m2 ,tj. celkem 10,91m2, dále garáž s dílnou 43,46m2 (včetně nedokončené sprchy a WC), dřevník (přístupný z garáže s dílnou i zevně) 10,65m2. Světlá výška přízemí je převážně 2,50m. Podkroví : pracovna 4,74m2, WC 1,43m2, koupelna 6,89m2, kuchyně 3,30m2, chodba 19,83m2, pokoj 19,28m2, pokoj 15,07m2, pokoj 14,50m2, pokoj 17,70m2, tj. celkem 102,74m2. Světlá výška podkroví je 2,16m. Výška půdní nadezdívky je cca 1,16m.Odpočet za prostory v místnostech se stropem nižším než 1,3m odhadem 8m2. Podlahová plocha celkem činí : 96,74+10,91+43,46+10,65+102,74= 264,50m2. Tzv. započitatelná plocha (pojem používaný u bank) činí: 96,74+10,91*0,5+102,74-8,0= 196,93m2 Zastavěná plocha činí (včetně garáže s dílnou, dřevníku) : 19,24*5,54+4,38*5,54+2,73*4,44+4,08*0,99+7,15*4,48+8,15*4,64+2,12*1,12= 219,13m2 Obestavěný prostor činí : (19,24+4,38)*5,54*(5,80+4,0)/2+2,73*4,44*(4,0+2,0)/2+4,08*0,99*(3,07+4,0)/2+7,15*4,48*(5,15 +5,70)/2+2,12*1,12*2,48= 871,49m3. Celková výměra pozemků je 1574m2. Příslušenství rodinného domku tvoří přízemní hospodářský objekt (řádně zakreslený v katastrální mapě) stojící na pozemku p.č.st.1 v levé části zahrady. Jedná se o zděnou stavbu s pultovou střechou o zastavěné ploše 7,68*3,22= 24,73m2, s betonovou podlahou, taškovou pálenou krytinou, dřevěnými jednoduchými okny, svlakovými vchodovými dveřmi, posuvnými dřevěnými vraty, žlabem jež zasahuje na obě strany i další přistavěné přístřešky. V přední části je přistavěn psinec - objekt lehké ocelové konstrukce s pultovou střechou, plechovou krytinou o zastavěné ploše 4,64*2,70=12,53m2 , a před ním je ještě otevřený přístřešek - dřevěné sloupky, pultová střecha opatřená krytinou z lakovaného plechu, o zastavěné ploše 2,7*4,05= 10,93m2. K zadní stěně hospodářského objektu je přistavěn lehký otevřený přístřešek ocelové konstrukce, se sedlovou střechou o malém spádu, s plechovou krytinou o zastavěné ploše 2,8*3,20= 8,96m2. Přístup k domku a vedlejším stavbám je ze zpevněné plochy ze zámkové betonové dlažby (šedá kost) celkem cca 66m2 . Uliční plot po levé straně domku je částečně z plotových pletivových ocelových rámů na betonové podezdívce , částečně je dřevěný, laťkový, vstupní plotová vrátka jsou ocelová, ve spodní části s plechovou výplní, v horní části z ozdobných profilů. V obdobném provedení jsou i vjezdová dvoukřídlá vrata. -4-
Oplocení podél ulice napravo od domku je plotových pletivových ocelových rámů na betonové podezdívce. V tomto oplocení jsou umístěny domeček HUP a el.pilíř. Zadní oplocení a pravý plot je dřevěný, laťkový do ocelových sloupků. Zahrada u domku je nyní neudržována, nachází se na ní jen okrasné keře či stromy.
Silné stránky Dobrý stav interiéru domku. Klidná vesnická lokalita, přitom objekt nedaleko dálnice D11. Slabé stránky Nedokončená fasáda, chybějící služby v obci.
OCENĚNÍ
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
196,93 m2 871,49 m3 219,13 m2 1 574,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Porovnání je provedeno s nabídkou na prodej domku (vily) v Klamoši, a v nedalekém Újezdě u Přelouče, s převodem domku v Přelovicích z roku 2014.
Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Klamoš Nabídka na prodej - Rodinný dům v dosahu dálnice D11 v obci a k.ú. Klamoš (Hradec Králové 30km, Chlumec nad Cidlinou 5km). Objekt je zděný, třípodlažní se stanovou střechou. Vnitřní dispozice: PP - garáž, sklep, prádelna, kotelna, uhelna. 1.NP - vstupní chodba, obývací pokoj s jídelnou, kuchyň, spíž, koupelna, WC. 2.NP. Chodba, tři obytné místnosti, balkon, WC, koupelna. 3.NP - prostorná půda. Na pozemku se nachází zděná kůlna. Přípojky: zdroj vody - vlastní studna, kanalizace - septik, el. 230/400V, plynová přípojka, způsob vytápění - ÚT na TP. Celková plocha pozemku je 895m2.
-5-
Lokalita Klamoš Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 150,00 m2
0,75 0,97 1,00 1,01 0,98 1,05 1,02
Výměra pozemku. 895 m2
Název: Nabídka Újezd u Přelouče Nabídka Lokalita Újezd u Přelouče Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 110,00 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,77 12 339 Celková cena Jednotková cena 2 400 000 Kč 16 000 Kč/m2
0,85 0,95 1,00 1,10 1,20 1,15 1,10
Výměra pozemku. 701 m2
Název: Prodej RD Přelovice r.2014 Skutečný prodej - přízemní zděný nepodsklepený rodinný
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 1,35 8 519 Celková cena Jednotková cena 695 000 Kč 6 318 Kč/m2
domek, s půdním prostorem pod sedlovou střechou, přístupným pouze otvorem v půdní nadezdívce. Domek má základy s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné cihelné o tl. 45cm, stropy jsou z cca 70% klenuté cihelné do traverz, omítnuté, z 30% dř.trámové původně s viditelnými omítnutými trámy,nyní však se sádrokartonovým podhledem. Dřevěný vaznicový krov,tašková pálená drážková krytina, bez klempířských konstrukcí,vnitřní omítky hladké štukové, fasáda původní - převážně opadaná, okna jsou dřevěná euro, podlahy plovoucí v obytných místnostech, ve 2 pokojích jen betonová , v ostatních místnostech keramická dlažba, světelná i motorová elektroinstalace, rozvod vody v plastu, odpady v plastu, v koupelně masážní velký sprchový box s sprchovou vanou, umyvadlo, WC combi 2ks. V kuchyni sporák kombinovaný, digestoř, myčka, kuchyňská linka. Dispozičně se v domku nachází byt velikosti 5+1 s příslušenstvím. Na obytnou část čp.63 navazuje mlat 5*7,6m v prodloužení sedlové střechy. Na pozemku p.č.st.58 se ještě nachází vedlejší stavba - bývalá kovárna o ZP 5,15*7,0m, se sedlovou střechou. Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejn.vodovodu, odkanalizování do žumpy na vyvážení, zemní plyn z rozvodu STL v obci. -6-
Lokalita Přelovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 95,90 m2
1,00 0,90 0,70 1,00 1,00 1,05 0,90
Výměra pozemku. 1 034 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,60 11 175 Celková cena Jednotková cena 1 800 000 Kč 18 770 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-7-
8 519 Kč/m2 10 678 Kč/m2 12 339 Kč/m2 10 678 Kč/m2 196,93 m2 2 102 819 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
2 102 819 Kč
Obvyklá cena 2 000 000 Kč slovy: Dvamiliony Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena pro potřebu aukce je určena pod úrovní porovnávací hodnoty - jedná se o objekt nyní nevyužívaný, v rámci aukcí nelze předpokládat dosažení kupní ceny v úrovni ceny obvyklé. V Lázních Bohdaneč 8.8.2015
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4069-85/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 069-85/15.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 5 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy z cuzk.cz
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
