ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5030-67/15 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka 1777/34 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Chodov Adresa nemovité Radimovická 1777/7, Praha 4-Chodov věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Jitka Nová Českolipská 383/21, 190 00 Praha 9-Střížkov
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: Jitky Nové Počet stran: 16 stran
V Říčanech, dne 8.10.2015
1 680 000 Kč 5.10.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 6
Pavel Schaller
5.10.2015 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv
Přehled podkladů Číslo jednotky 1777/34 Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: byt Budova: č. p. 1773, 1774, 1775, 1776, 1777, 1778 Katastrální území: Chodov [728225] Číslo LV: 10298 Podíl na společných částech: 442/43239 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Nová Jitka, Českolipská 383/21, Střížkov, 19000 Praha 9 Místopis Jedná se o byt v osobním vlastnictví v přízemí s bezbarierovým přístupem, výhledem na jižní stranu jako zvýšené přízemí. Půdorysná dispozice: Pokoj se zasklenou lodžií ( 2,70*1,80), kuchyně bez okna s dostatečnou ventilací, WC, koupelna, sklad a předsíň s celkovou plochou 44,20 m 2 .Ve sklepě je sklad 3 m2 . Kuchyně je vybavena el.sporákem, linkou s výlevkou a dvěma ventilátory.Koupelna s původní vanou a umyvadlem včetně bělninových obkladů. Součástí bytu jsou i vestavěné skříně v předsíni.Podlahy původní se svařovaným PVC. Vytápění ústřední s litinovými radiátory s měřáky spotřeby. Dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Byl postaven v roce 1981 jako panelová stavba. V roce 2007 bylo provedeno celkové zateplení budovy včetně výměny oken a prosklení lodžie.Vstup do domu je ze severní strany, kde před domem jsou dobré parkovací možnosti.Výhled z pokoje je na jižní stranu s výhledem do zeleně. Měsíční platby včetně fondu oprav mimo spotřeby el.proudu činí 2507,- Kč. Na nemovitosti neváznou žádné nezaplacené platby ani jiná břemena.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
RIZIKA
-2-
¨ autobus ¨ silnice II.,III.tř
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 1777/34
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
I
-0,03
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
I T = P6 * (1 +
S Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad -3-
2000 obyvatel Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,00
I
0,04
III I
-0,05 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
I
-0,01
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
S Pi) = 0,980
I P = P1 * (1 +
i=2
Koeficient pp = I T * I P = 0,951 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chodov:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 1777/34 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 11 34 let 33 356,- Kč/m2
-4-
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: WC: koupelna: komora: předsíň: lodžie: sklep v suterénu: Započítaná podlahová plocha bytu:
koeficient dle typu podlahové plochy ( 1,85*2,76 ) * 1,00 = ( 3,23*5,80+1,20*3,27 ) * 1,00 = ( 0,80*1,15 ) * 1,00 = ( 1,63*1,85 ) * 1,00 = ( 1,12*1,83 ) * 1,00 = ( 2,17*2,20+0,95*1,70 ) * 1,00 = ( 2,70*1,80 ) * 1,00 = ( 3 ) * 1,00 =
5,11 m 2 22,66 m 2 0,92 m 2 3,02 m 2 2,05 m 2 6,39 m 2 4,86 m 2 3,00 m 2 48,01 m 2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 34 let: s = 1 - 0,005 * 34 = 0,830
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III I
0,00 0,00 1,05
9
Index vybavení
I V = (1 +
S
Vi) * V10 * 0,830 = 0,871
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 33 356,- Kč/m2 * 0,871 = 29 053,08 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 48,01 m 2 * 29 053,08 Kč/m2 * 0,970 * 0,980= 1 325 933,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Ocenění majetku obecnou metodikou -5-
1 325 933,36 Kč
1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 44,20 m 2
Srovnatelné nemovité věci Název: byt 1+1 O V Prodej bytu 1+1 29 m2 Brechtova, Praha 4 - Háje 1 650 000 Kč Paradox Reality vám zprostředkuje prodej bytu 1+1, 29,18m2 v oblíbené lokalitě v Praze 4-Háje. Byt se nachází v 2.NP. panelového domu a je před rekonstrukcí. Jádro je staré a plastové. V domě průběžně probíhá rekonstrukce. Občanská vybavenost je dostačující v docházkové vzdálenosti škola, školka, restaurace, obchody i sportoviště. Dopravní dostupnost, nedaleko stanice bus, který jede na metro jen několik minut. Rekonstrukci můžeme udělat i s vizualizací a architektem. Stavební firma je součástí naší RK. Celková cena: 1 650 000 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu Hypotéka: 5 926 Kč měsíčně Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 0265 Aktualizace: 03.10.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Převod do OV: Ne Podlaží: 2. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 29 m 2 Plocha podlahová: 29 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Betonová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení:ano -6-
Výtah:ano
Lokalita Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 Neuvedeno Celkový koef. KC 0,72
Užitná plocha
Výměra pozemku.
29,00 m 2
0 m2
Upravená j. cena Kč/m2 40 966
Celková cena
Jednotková cena
1 650 000 Kč
56 897 Kč/m2
Název: byt 1+1 O V Prodej bytu 1+1 35 m2 Brodského, Praha 4 - Chodov 1 800 000 Kč Byt o velikosti 35m2. Možnost připojení internetu.Jádro v původním stavu. Dům je po kompletní rekonstrukci včetně plastových oken.Kousek od domu zastávka autobusu. cca 8 min. metro Chodov. přímo za domem sportovní areál a kousek od domu nově vybudovaný park. Součástí prodeje je sklep. Celková cena: 1 800 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně právního servisu a provize RK ID zakázky: N33449 Aktualizace: 14.09.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 7. podlaží Užitná plocha: 35 m2 Plocha podlahová: 35 m2 Sklep: Vybavení: Výtah:
-7-
Lokalita Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 Neuvedeno Celkový koef. KC 0,72
Užitná plocha
Výměra pozemku.
35,00 m 2
0 m2
Upravená j. cena Kč/m2 37 029
Celková cena
Jednotková cena
1 800 000 Kč
51 429 Kč/m2
Název: byt 1+1 O V Prodej bytu 1+1 29 m2 Benkova, Praha 4 - Chodov 1 690 000 Kč Nabízíme k prodeji byt o velikosti 1+1, 29 m2, který se nachází ve 3. patře panelového domu v lokalitě Praha 4 - Chodov, ul. Benkova. Jedná se o byt v osobním vlastnictví - možnost financování hypotečním úvěrem. Byt je v dobrém stavu po rekonstrukci - nové jádro, podlahy, dveře, kuch. linka, apod. K bytu patří sklep. Zastávka MHD je kousek od domu. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení. Celková cena: 1 690 000 Kč za nemovitost, + provize RK Hypotéka: 6 070 Kč měsíčně ID zakázky: F340117 Aktualizace: 12.08.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 10 Užitná plocha: 29 m 2 Plocha podlahová: 29 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Doprava: MHD Výtah:ano
-8-
Lokalita Chodov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
0,80 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 Neuvedeno Celkový koef. KC 0,64
Užitná plocha
Výměra pozemku.
29,00 m 2
0 m2
Celková cena
Jednotková cena
1 690 000 Kč
58 276 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-9-
Upravená j. cena Kč/m2 37 297
37 029 Kč/m2 38 431 Kč/m2 40 966 Kč/m2 38 431 Kč/m2 44,20 m 2 1 698 650 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 1777/34
1 325 933,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka
1 698 650,00 Kč
Obvyklá cena 1 680 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15
V Říčanech 8.10.2015 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5030-67/15 znaleckého deníku.
- 10 -
pokoj
pokoj
- 11 -
kuchyně
- 12 -
- 13 -
sklad v bytě
předsíň
- 14 -
bezbarierový přístup k bytu
- 15 -
pohled z jižní strany
vstup do domu
- 16 -