ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6173-308/2014 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Rodinný dům Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Lobodice, k.ú. Lobodice Lobodice 205, 751 01 Lobodice
OBJEDNATEL: Adresa objednatele:
IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 DIČ: CZ7102135425
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax: 553 67 17 16
Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
14
V Rohově, dne 4.10.2014
1 100 000 Kč 2.10.2014
Stav ke dni:
Počet stran příloh: 5
Martin Vehovský
2.10.2014
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 140 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Přerov, ke dni 2.10.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 140 ze dne 9.9.2014. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 9.9.2014. Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majiteli. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Lobodice, ve vzdálenosti cca 15 km od města Přerov, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí: ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 631/1 Obec Lobodice
autobus silnice II., III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo splaškovou kanalizaci. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Předmětem ocenění není věcné břemeno užívání, které prodejem v dražbě zanikne. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -2-
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 205 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 790
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lobodice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 205 Je užívaný od roku 1935, jako částečně podsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. St. 269. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje dům v PP sklad, v 1.NP je příčná chodba, 4x pokoj, WC, koupelna (sprchový kout, umývadlo, vana, el. ohřívač TUV), kuchyně (dřez na zdi, el. průtokový ohřívač TUV, plynový sporák) a průjezd. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová a pultová, krytina z pálených a cementových tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl břizolítový, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností palubové, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění lokální plynovými topidly WAFF, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný. -3-
Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP 26,45 1.NP (12,44*6,35)-(2,46*1,57/2)+(18,47*9,48)
[m2] 26,45 252,16
= =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 26,45 m2 2,01 m 2 252,16 m 2,87 m
Název 1.PP 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (26,45*2,01)+(77,06*3,52)+175,10*(2,87+1,36+1,51/2)
=
[m3] 1 197,29 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 1 197,29 m3 1 197,29 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky
Provedení betonové pasy + kámen zděné tl. 45 cm s rovným podhledem sedlová střecha pálená taška pozinkovaný plech vápenné omítky břízolitové omítky -4-
Hodnocení standardu P S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
břizolítový keramické obklady dřevěné hladké plné a prosklené dveře dřevěná špaletová palubové keramická dlažba lokální plynovými topidly světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler rozvod zemního plynu litinové potrubí plynový sporák, dřez v lince umyvadlo, sprchový kout, vana splachovací chybí
P S S S S S S P S C S S C S C S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S S S P S S S S S S P S C S S C S C S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
-5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,23 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,00 4,10 0,30 0,00 87,49 0,8749
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 197,29 m3 * 3 390,- Kč/m3
= * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 41 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 79 / 120 = 65,8 % Koeficient opotřebení: (1- 65,8 % / 100)
*
Rodinný dům čp. 205 - zjištěná cena
=
2 290,0,8749 0,8000 2,1150 3 390,4 058 813,10 Kč
0,342 1 388 114,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, mimo splaškovou kanalizaci. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. st. 269 357
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 709 200,00 1 122 200,00 1 831
Výsledná cena
=
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 790 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
112,71 m2 1 197,29 m3 252,16 m2 1 831,00 m2
-6-
Cena [Kč] 141 800,00 224 400,00 366 200,00 366 200,- Kč
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1935. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 2000. Dům obsahuje byt o velikosti 6+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu. Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1925. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Lobodice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Užitná plocha 165,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00
Výměra pozemku. 415 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,15 8 712 Celková cena Jednotková cena 1 250 000 Kč 7 576 Kč/m2
Název: Rodinný dům Lokalita Lobodice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; -7-
Celkový koef. KC 1,06
Upravená j. cena Kč/m2 10 023
Užitná plocha 190,00 m2
Výměra pozemku. 415 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Lobodice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Užitná plocha 107,50 m2
Celková cena 1 800 000 Kč
Jednotková cena 9 474 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00
Výměra pozemku. 344 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 1,15 10 590 Celková cena Jednotková cena 990 000 Kč 9 209 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
8 712 Kč/m2 9 775 Kč/m2 10 590 Kč/m2 9 775 Kč/m2 112,71 m2 1 101 740 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 205 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 790
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 388 110,00 Kč 366 200,00 Kč 1 101 740,00 Kč Současný stav 1 101 740 Kč 0 Kč 1 754 314 Kč 366 200 Kč 0 Kč
-8-
Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.18
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Dům je situovaný v málo žádané lokalitě, výhodou velká výměra pozemků.
V Rohově 4.10.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6173-308/2014 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 140 ze dne 9.9.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 9.9.2014. Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 příloze 1 2 1 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
