ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1067-109-02/2014 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č.st.748/1, jehož součástí je stavba čp.18 s příslušenstvím, pozemek p.č.st.748/2, jehož součástí je stavba čp.103 s příslušenstvím, Zbořený Kostelec, k.ú.Týnec nad Sázavou, okr.Benešov. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Týnec nad Sázavou, k.ú. Týnec nad Sázavou Adresa nemovité věci: Zbořený Kostelec, 257 41 Týnec nad Sázavou Vlastník stavby: Pavlína Vincencová, Zbořený Kostelec 18, 25741 Týnec nad Sázavou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavlína Vincencová, Zbořený Kostelec 18, 25741 Týnec nad Sázavou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Pavel Čoudek Plickova 567, 149 00 Praha 4 IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro účel aukce (ocenění stávajícího stavu) Č. j: 725/2014-A
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 16 stran
V Praze, dne 30.12.2014
920 000 Kč 29.12.2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 4
Ing. Pavel Čoudek
29.12.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracování znaleckého posudku o ceně nemovité věci - pozemku p.č.st.748/1, jehož součástí je stavba čp.18 s příslušenstvím, pozemek p.č.st.748/2, jehož součástí je stavba čp.103 s příslušenstvím, Zbořený Kostelec, k.ú.Týnec nad Sázavou, okr.Benešov, který si objednala společnost EURODRAŽBY.CZ a.s, jako podklad pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel aukce. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Jedná se o druh nemovitosti, se kterou se omezeně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, že pro výnosovou hodnotu je uvažována nemovitost v řádném technickém stavu, řádně udržovaná, což nemovitost nesplňuje, není tato metoda aplikovaná. Náklady na uvedení do provozuschopného stavu jsou příliš vysoké a cenu touto metodou by výrazně zkreslily. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Přehled podkladů - výpis z KN LV č.1205 vyhotovený dne 19.7.2014 dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy - fotodokumentace - informace a údaje sdělené při místním šetření
-2-
podklady z archivu stavebního úřadu : - kolaudační rozhodnutí adaptace pohostinství vyhotovené dne 3.dubna 1975 OV a ÚP ONV v Benešově pod č.j.Výst.328.2-75 - Ocenění pro realizaci darovací nabídky Jednoty Votice - hospodářské budovy přičleněné ke stávajícímu objektu pohostinství čp.18 vyhotovená 1.června 1976 Odborem výstavby ONV v Benešově pod č.j.Výst.328.2.-76- Ocenění hospodářského objektu na st.p.748/2 vyhotovené 13.dubna 1978 Odborem výstavby ONV v Benešově pod č.j.Výst.339.3-1027/78 Místopis Město Týnec nad Sázavou se nachází ve Středočeském kraji v okrese Benešov. Je situované cca 9 km severně od Benešova, cca 18 km jižně od Říčan, cca 26 km severozápadně od Vlašimi. Městem prochází silnice nižších tříd Benešov Jílové a Jesenice. Ve městě je základní občanská a obchodní vybavenost (obecní úřad, pošta, banky, mateřská škola, základní škola, obchody, restaurace, hřiště). Veřejná doprava je zajišťována železnicí a autobusovými linkami. Oceňovaná nemovitost se nachází v místní části Zbořený Kostelec. Obec se nachází cca 1,5km severně od Týnce, na levém břehu řeky Sázavy. Je přístupná úzkou zpevněnou slepou komunikací přes obec Brodce. Jedná se o rekreační oblast podél řeky Sázavy, se zříceninou hradu Zbořený Kostelec na protějším břehu řeky. Veškerá občanská vybavenost je v Týnci nad Sázavou. Veřejnou dopravu představuje linkový autobus z Týnce nad Sázavou. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: p.č.4643 Středočeský kraj
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětná nemovitost se nachází na konci příjezdové komunikace, v rezidenční lokalitě řídké zástavby převážně venkovských rodinných domů. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné zpevněné komunikace. Nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č.st.748/1, z větší části zastavěným budovou čp.18, (v KN vedenou ve způsobu užití bydlení), ve skutečnosti, dle dispozičního uspořádání a kolaudačního rozhodnutí z roku 1974 s převažující funkcí užívání jako restaurace (nápis na fasádě Hostinec u Breburdů), dále pozemkem p.č.st.748/2, z větší části zastavěným budovou čp.103 (v KN vedenou ve způsobu užití bydlení), ve skutečnosti i dle podkladové dokumentace (ocenění hosp.objektu z roku 1976 a 1978) užívanou jako hospodářskou budovu k objektu pohostinství. Budovy jsou orientované v ose J-S, souběžně s komunikací. Mezi budovami je společné oplocené nádvoří s vjezdovými vraty v jižním i severním oplocení nádvoří. V uliční části budovy čp.18 je nízká přístavba dle reklamního štítu užívaná jako obchod. Od silnice je budova oddělena malou předzahrádkou. Nemovitost jižně přes komunikaci a západně přímo sousedí s objekty bydlení, severně přes komunikaci s hřištěm. Z hlediska skutečného účelu užití nemovitosti se jedná polohu zhoršenou na okraji obce. Pozemky jsou mírně západně skloněné, dle sdělení stav.úřadu s možností napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Venkovní úprav tvoří pravděpodobně přípojky elektřiny, vody, kanalizace (pravděpodobně do žumpy), oplocení s vjezdovými vraty, zpevněné plochy, přístupová schodiště, opěrná zídka. Viditelné konstrukce jsou ve výrazně zhoršeném technickém stavu. Celá nemovitost je v havarijním stavu, delší dobu opuštěná, volně přístupná poškozenými výplněmi otvorů. -3-
Silné stránky - stabilizovaná rekreační lokalita - možnost vjezdu na nádvoří - dle sdělení stavebního úřadu možnost napojení na všechny základní veřejné inženýrské sítě Slabé stránky - technický stav nemovitosti - skutečné užívání neodpovídá účelu dle KN - pozemek p.č.st.st.748/1 vedený v ÚP v ploše občanského vybavení ostatní RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Budova čp.18, v KN vedená ve způsobu užití bydlení, ve skutečnosti, dle dispozičního uspořádání a kolaudačního rozhodnutí z roku 1975 byla užívaná jako restaurace (nápis na fasádě Hostinec u Breburdů). Budova čp.103, v KN vedená ve způsobu užití bydlení, ve skutečnosti i dle podkladové dokumentace (ocenění hosp.objektu z roku 1976 a 1978) byla užívaná jako hospodářská budova k objektu pohostinství. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: ekologická zátěž a ostatní rizika nezjišťovány Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Dle LV č.1205 na nemovitosti vázne : zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 968 Kč, V-1521/2014-201 zástavní právo exekutorské, pohledávka dle exekučního příkazu, Z-10918/2012-201 zástavní právo exekutorské, pohledávka dle exekučního příkazu, Z-8957/2012-201 zástavní právo exekutorské, pohledávka dle exekučního příkazu, Z-5556/2012-201 zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 1 816 200 Kč, V-842/2008-201 zahájení exekuce, Z-31793/2014-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-2508/2014-201 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-18876/2013-201 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-7078/2012-201 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-18093/2011-201 -4-
nařízení exekuce, Z-7015/2012-201 nařízení exekuce, Z-18092/2011-201 nařízení exekuce, Z-8036/2010-201 nařízení exekuce, Z-8834/2010-201 Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nájemní smlouvy nezjištěny. Celá nemovitost je v havarijním stavu, zdevastovaná, delší dobu opuštěná a neudržovaná, volně přístupná poškozenými výplněmi otvorů. Není možnost okamžitého užívání. Viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp.18 1.2 Budova čp.103 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č.st.748/1 a st.748/2 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova čp.18 a 103
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Metoda věcné hodnoty Odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci, snížených o opotřebení (věcná hodnota stavby). Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, položkovým rozpočtem, za pomoci agregovaných položek nebo pomocí technicko hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, apod. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem.
1.1 Budova čp.18 Věcná hodnota dle THU Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepenou zděnou budovu nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Má jedno nadzemní podlaží a cca v polovině sedlové střechy s vikýřem podkroví. Byla užívaná jako restaurace s výčepem a sálem, s kuchyní, prodejnou a dvěma jednotkami 1+1 a 4+1. Prodejna a kuchyň jsou v přízemní přístavbě s pultovou střechou do ulice. Restaurace je přístupná hlavním vchodem z ulice, prodejna samostatným vstupem z ulice. Bytová jednotka 1+1 je přístupná dveřmi z nádvoří. Podkroví s bytovou jednotkou 4+1 je přístupné vnějším dřevěným schodištěm z nádvoří. Sklepy jsou přístupné vnitřním schodištěm a poklopy s kladkou na nádvoří. V suterénu jsou sklady a sklepy. Při místním šetření z důvodu vysoké hladiny spodní vody byly částečně nepřístupné. Podlahová plocha a objem suterénu byly tudíž částečně odhadnuty. Dispozice : 1.PP - sklepy, sklady 1.NP -5-
- prostory restaurace (zádveří, výčep, sál, chodba k WC, WC pro hosty) - kuchyň, sklady, prostor pro personál (chodba, sklad, kuchyň, váha, WC) - prodejní prostory - 2 místnosti - bytová jednotka 1+1 podkroví - bytová jednotka 4+1 půda Dům byl dán dle podkladové dokumentace do užívání mezi roky 1910-1925. Během užívání byl modernizován, dle podkladové dokumentace v roce 1972. V současné době je ve výrazně zhoršeném technickém stavu, zdevastovaný. Je volně přístupný poškozenými okny z ulice i nádvoří. Části vybavení jsou odstraněné a chybějí. Prvky dlouhodobé životnosti jsou poškozeny (praskliny ve zdi, zatékání střechou a otevřenými okny, spodní voda ve sklepě, opadané omítky, poškozené klempířské konstrukce). Pro výpočet věcné hodnoty byly použity ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (THU) společnosti RTS v CÚ 2014 pro budovy pro obchod a společné stravování, zděné z cihel, netypové ve výši 5625,- Kč/m3, s připočítáním nákladů spojených s umístěním stavby (dříve VRN) ve výši 5 %. Vzhledem ke skutečnosti, že příslušenství (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení) je minimálního rozsahu, jsou náklad na pořízení součástí reprodukční ceny. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 50,00 m2 3,30 m
Název 1.PP (odhad) Výčet místností: sklepy a sklady Užitná plocha celkem: 1.NP Výčet místností: (výčep,sál, zádveří) (sociální zázemí prohosty) (zázemí, chodba, kuchyňské a skladovací prostory, koloniál) (byt 1+1) Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: (byt 4+1) Užitná plocha celkem:
42,00 m2
1,00
42,00 m2 42,00 m2
277,11 m2 87,10 m2 8,40 m2 82,20 m2
1,00 1,00 1,00
87,10 m2 8,40 m2 82,20 m2
37,40 m2
1,00
37,40 m2
3,50 m
215,10 m2
84,63 m2 73,00 m2
1,00
2,60 m
73,00 m2 73,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (odhad) (50)*(3,30+0,20) 1.NP (9,3*14,5+10,85*7,8)*4,6+(11,3*5,1)*2,7 Zastřešení (9,3*14,5+10,85*7,8)*3,8/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) -6-
= = =
[m3] 175,00 m3 1 165,21 m3 417,01 m3
Název
Typ
1.PP (odhad) 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost
Popis bez izolace zděné tl. 60 cm a více dřevěné trámové, ciheLné valené klenby dřevěný krov, střecha pultová a sedlová s vikýřem pálená taška, pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady betonové stupně do suterénu, dřevěné do podkroví hladké plné dveře, dřevěné do truhlářských zárubní dřevěná špaletová a jednoduchá beton, dlažba, PVC, prkna odstraněno standardní viditelné části plastové viditelné části plastové nezjištěn el.bojler poškozené a chybějící standardní mříže, VZT - poškozené a chybějící
Ocenění 277 330 1 757,22 5 402 100,00 5 402 9 492 508
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků
99
-7-
Obestavěný prostor 175,00 m3 1 165,21 m3 417,01 m3 1 757,22 m3
Opotřebení Věcná hodnota (VH)
% [Kč]
95,00 474 625
1.2 Budova čp.103 Věcná hodnota dle THU Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou zděnou budovu půdorysu L. Má jedno nadzemní podlaží, půdu a v malé vyvýšené části podkroví v sedlové střeše. Přízemní část je rozdělena na skladový prostor a pravděpodobně bývalou prádelnu, prostor pro schodiště a bývalé chlévy. Prostory jsou přímo přístupné z nádvoří. Podkroví je přístupné vnějším dřevěným schodištěm. Obsahuje chodbu, místnost s kamny na tuhá paliva a sociální zařízení s WC, sprchovým koutem a umývadlem. Dům byl dán dle podkladové dokumentace do užívání mezi roky 1910-1925. Je ve výrazně zhoršeném technickém stavu, zdevastovaný. Je volně přístupný poškozenými dveřmi z nádvoří. Prvky dlouhodobé životnosti jsou poškozeny (praskliny ve zdi, zatékání střechou a otevřenými okny, opadané omítky, poškozené klempířské konstrukce). Metoda věcné hodnoty Pro výpočet věcné hodnoty byly použity ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (THU) společnosti RTS v CÚ 2014 pro budovy pro skladování a úpravu produktů, zděné z cihel, netypové ve výši 4355,- Kč/m3, s připočítáním nákladů spojených s umístěním stavby (dříve VRN) ve výši 5 %. Vzhledem ke skutečnosti, že příslušenství (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení) je minimálního rozsahu, jsou náklad na pořízení součástí reprodukční ceny. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 112,98 m2 2,50 m
Název 1.NP Výčet místností: provozní prostor Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: místnosti Užitná plocha celkem:
85,00 m2
1,00
85,00 m2 85,00 m2
34,32 m2 27,90 m2
1,00
2,60 m
27,90 m2 27,90 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (17,66*4,2)*4,3+(5,72*6+2,3*1,95)*5,3 Zastřešení (17,66*4,2)*1,7/2+(5,72*6+2,3*1,95)*3/2
= =
[m3] 524,61 m3 121,25 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Zastřešení -8-
Obestavěný prostor 524,61 m3 121,25 m3
645,86 m3
Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Popis bez izolace zděné tl. 45 cm a více dřevěné trámové, cihelné valené klenby dřevěný krov, střecha sedlová pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé a jednoduché vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady dřevné vnější hladké plné dveře, dřevěné do rámových zárubní dřevěná špaletová a jednoduchá beton, dlažba, PVC, prkna kamna na tuhá paliva standardní viditelné části plastové viditelné části plastové nezjištěn bojler standardní
Ocenění 113 113 645,86 3 443 100,00 3 443 2 223 695
2
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]
99 95,00 111 185
2. Ocenění pozemků -9-
2.1 Pozemky p.č.st.748/1 a st.748/2 Porovnávací metoda Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.st.748/1 je z větší části zastavěný domem čp.18 a dále nádvořím. Pozemek p.č.st.748/2 je z větší části zastavěný domem čp.103 a dále nádvořím. Pozemky jsou mírně Z skloněné, přístupné ze zpevněné obecní komunikace. Je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. V územním plánu je pozemek p.č.st.748/1 vedený v území OVO - plochy občanského vybavení ostatní, pozemek p.č.st.748/2 je vedený v území BV - plochy bydlení venkovského typu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Zbořený Kostelec KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,85
935,00
KVP: 1,05
KUV: 1,00
744 650 000 873,66 0,81 Parcela č.: Popis pozemku: lokalita : Týnec nad Sázavou - Chrást stavební pozemek mimo záplavové území ing.sítě - kanalizace, elektřina obdobná lokalita na západním okraji Týnce n.Sázavou,obdobná velikost pozemku Lokalita: Týnec nad Sázavou
703,72
646 Parcela č.: Popis pozemku: lokalita : sousedství stavební pozemek mimo záplavové území ing.sítě - voda, kanalizace, elektřina obdobná lokalita a velikost pozemku Lokalita: Chrást nad Sázavou KRC: 0,85
KRC: 0,85
KMP: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 0,95
KPP: 0,75
KDD: 0,95
KDD: 0,85
KMZ: 1,00
710 600
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
1 100,00
KIV: 1,00
KIV: 1,00
944 1 490 000 1 578,39 Parcela č.: Popis pozemku: lokalita : Týnec nad Sázavou sousedství centra stavební pozemek mimo záplavové území ing.sítě - voda, kanalizace, elektřina, plyn atraktivnější lokalita v Týnci n.Sázavou, větší pozemek Průměrná jednotková cena - 10 -
KVP: 0,90
KUV: 1,00
0,49
769,76
802,83 Kč/m2
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a st.748/1 nádvoří zastavěná plocha a st.748/2 nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 466
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 750
Celková cena pozemku [Kč] 349 500
265
800
212 000
731
Hodnota pozemků celkem
561 500
3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova čp.18 a 103 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 330,10 m2 Zastavěná plocha: 277,10 m2 Plocha pozemku: 731,00 m2 Popis oceňované nemovité věci Jako porovnávací nemovitosti byly použity vybrané nemovitosti aktuálně nabízené realitními kancelářemi. Nabídky jsou inzerovány delší dobu. Nabídky vhodných komerčních nemovitostí se pohybují v rozpětí 6 000-10 000 Kč/m2 užitné plochy, podle lokality, velikosti, technického stavu a představy nabízejícího. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení, se zohledněním rozdílu technického stavu předmětné nemovitosti, se pohybují v rozpětí 2 500-3 500 Kč/m2. Ceny nemovitostí určených pro bydlení bez komerčních prostor snížené o nadhodnocení, se zohledněním rozdílu technického stavu předmětné nemovitosti, se pohybují v rozpětí 5 000-6 500 Kč/m2. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Restaurace lokalita : Lojovice-obdobně méně atraktivní lokalita restaurace s kapacitou 60 míst, kuchyň, sklad, byt 3+1 ing.sítě : vodovod, elektřina, kanalizace do jímky technický stav : průměrný Restaurace lokalita : Radlík- atraktivnější lokalita při hlavní silnici výčep s kapacitou 45 míst, sál s barem 80 míst, kuchyň, sklad, byt 3+kk ing.sítě : vodovod, elektřina, kanalizace, ČOV, plyn technický stav : rekonstrukce 2006 Restaurace a penzion lokalita : Týnec nad Sázavou Pecerady - sousedství restaurace s kapacitou 50 míst, kuchyň, sklad, 2 apartmány, 4 pokoje - 11 -
ing.sítě : vodovod, elektřina, kanalizace technický stav : dobrý Rodinný dům RD 2x 3+1/Garáž lokalita : Zbořený Kostelec - sousedství ing.sítě : vodovod, elektřina, studna technický stav : dobrý Rodinný dům RD 3+1/budova skladu lokalita : Týnec nad Sázavou, ul.K.H.Máchy ing.sítě : vodovod, elektřina, kanalizace, plyn technický stav : dobrý Atraktivnější lokalita, větší pozemek, blíže centru Srovnatelné nemovité věci Název: Restaurace Lokalita Velké Popovice-Lojovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,41 2 799 větší nemovitost; Poloha - sousedství, klidnější lokalita; Provedení a vybavení - hodnotnější; Celkový stav - velmi dobrý; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - v nabídce delší dobu beze změny; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 370,00 m 1 019 m 2 500 000 Kč 6 757 Kč/m2 Název: Restaurace Lokalita Jílové u Prahy-Radlík Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc:
0,85 0,95 0,90 0,90 0,60 1,00 0,95 Celkový koef. K - 12 -
Upravená j. cena Kč/m2
koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,37 2 338 větší nemovitost; Poloha - sousedství, klidnější lokalita; Provedení a vybavení - hodnotnější; Celkový stav - velmi dobrý; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - v nabídce delší dobu beze změny; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 260,00 m 743 m 7 900 000 Kč 6 270 Kč/m2 Název: Restaurace a penzion Lokalita Týnec nad Sázavou Pecerady Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,00 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,41 3 214 větší nemovitost; Poloha - sousedství, klidnější lokalita; Provedení a vybavení - hodnotnější; Celkový stav - velmi dobrý; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - v nabídce delší dobu beze změny; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 580,00 m 876 m 4 500 000 Kč 7 759 Kč/m2 Název: Rodinný dům Lokalita Zbořený Kostelec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,35 6 235 větší nemovitost; Poloha - sousedství, klidnější lokalita; Provedení a vybavení - hodnotnější; Celkový stav - velmi dobrý; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - v nabídce delší dobu beze změny; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 13 -
160,00 m2
793 m2
2 890 000 Kč
18 063 Kč/m2
Název: Rodinný dům Lokalita Týnec nad Sázavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 0,95 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,33 5 328 větší nemovitost; Poloha - sousedství, klidnější lokalita; Provedení a vybavení - hodnotnější; Celkový stav - velmi dobrý; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - v nabídce delší dobu beze změny; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 150,00 m 1 375 m 2 450 000 Kč 16 333 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 14 -
2 338 Kč/m2 3 983 Kč/m2 6 235 Kč/m2 2 800 Kč/m2 330,10 m2 924 280 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova čp.18 1.2 Budova čp.103
474 625,00 Kč 111 185,00 Kč 585 810,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č.st.748/1 a st.748/2 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova čp.18 a 103
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
561 500,00 Kč 924 280,00 Kč
Současný stav 924 280 Kč 0 Kč 1 147 310 Kč 561 500 Kč
Závěr Obvyklá cena nemovité věci - pozemku p.č.st.748/1, jehož součástí je stavba čp.18 s příslušenstvím, pozemek p.č.st.748/2, jehož součástí je stavba čp.103 s příslušenstvím, Zbořený Kostelec, k.ú.Týnec nad Sázavou, okr.Benešov, se pohybuje v rozpětí 800 000-950 000 Kč, při vyjádření jedinou hodnotou
Obvyklá cena 920 000 Kč slovy: Devětsetdvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Výsledná - obvyklá cena (hodnota) je odhadnuta s ohledem na všechny aspekty. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné výsledné ceny odlišovat. Cenu obvyklou nelze stanovit přesným číslem, cenu obvyklou lze na základě analýzy trhu jen odhadnout (nejpravděpodobněji bude oscilovat v níže uvedeném odhadnutém rozmezí obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny byly použity metoda věcné hodnoty (technické, nákladové) a porovnávací metoda. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. Obvyklou cenu nemovitosti, vzhledem ke skutečnému účelu užití (rozdíl oproti KN), stanovuji s vyšší vahou na porovnávací hodnotu komerčních objektů, i s ohledem na situaci na trhu. V Praze 29.12.2014 Ing. Pavel Čoudek Plickova 567 149 00 Praha 4 - 15 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1067-02 znaleckého deníku.
;
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1 4 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Mapy Výpis z KN Kopie KM
- 16 -
Fotodokumentace exteriéru
- 17 -
Fotodokumentace nádvoří
- 18 -
Fotodokumentace budovy čp.18
výčep
sál
kuchyň
toalety pro veřejnost
jednotka 1+1 v 1.NP
jednotka 4+1 v podkroví
- 19 -
Fotodokumentace budovy čp.18 a 103
sklep čp.18
zádveří před výčepem čp.18
budova čp.103
schody do podkroví čp.103
pokoj v podkroví čp.103
sociální zařízení v podkroví čp.103
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
