ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6048-183/2014

Bytová jednotka č. 1933/6 Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Libeň Matějková 1933/8, 190 00 Praha

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNATEL: Adresa objednatele:

IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701

telefon: 608 972 071

DIČ: CZ7102135425

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

Počet stran:

e-mail: [email protected]

12

V Rohově, dne 29.11.2014

1 900 000 Kč 19.11.2014

Stav ke dni:

Počet stran příloh:

4

Martin Vehovský

19.11.2014

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 10914 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, ke dni 19.11.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 10914 ze dne 4.11.2014. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 4.11.2014. Údaje o stáří domu, sdělené zástupcem zadavatele p.Čápovou. Údaje BART Reality s.r.o. o prodejních cenách obdobných bytů v dané lokalitě. Údaje z cenové mapy stavebních pozemků pro město Praha. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Praha, v městské části Libeň. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, MHD, metro. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř

Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v KN Jednotka není řádně zapsána v KN Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území -2-

Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro Amazon Invest a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 14-ti let, tzn. do 7.2.2026, oprávnění pro Amazon Invest a.s.. Výše uvedené věcné břemeno není ve výsledné ceně zohledněno. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace, situovaný v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Cena byla převzata z cenové mapy stavebních pozemků pro město Praha. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem

P.Č. 3098/6

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 135 3 000,00 135 =

Úprava ceny: Popis Spoluvlastnický podíl

úprava

mezivýsledek

× 4 693,00 / 50 242,00 = Výsledná cena

Cena [Kč] 405 000,00 405 000,00 405 000,– Kč

=

37 830,20 37 830,20 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 1933/6 Dům je užívaný od roku 1974, jako podsklepený, o 4.NP, situovaný na pozemku parc. čís. 3098/6. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Jednotka dispozičně obsahuje chodbu, kuchyni (plynový sporák, dřez v lince), koupelnu s WC (vana, umývadlo, záchod), 2x pokoj, balkón a 2x sklepní kóji v PP domu. Stavebně je dům panelový, stropy panelové, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené, podlahy s PVC a koberce, vytápění lokální el. přímotopy, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod je instalován, schody teracové. Stavební a technický stav bytu je průměrný.

-3-

Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 49,63 × 1,00 = 49,63 m2 1,20 × 0,17 = 0,20 m2 4,63 × 0,10 = 0,46 m2 50,29 m2

Podlahové plochy bytu výměra bytu: balkón: 2x sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy panelové panelové plochá střecha živičná pozinkovaný plech vápenné omítky vápenné omítky keramické obklady teracové hladké plné a prosklené dveře plastová koberce, PVC lokální el. přímotopy světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler plynový sporák, dřez v lince umyvadlo, vana chybí chybí instalační šachty, koupelny, WC

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S P S S S S S S S S C C S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce

Obj. podíl [%] S S

5,40 18,20 -4-

Část [%] 100 100

Koef. 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20

3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S X S S P S S S S S S S S C C S

8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

50,29 m2 × 19 579,90 Kč/m2

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 2,21 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 0,00 0,00 3,70 90,41 0,9041

= × × × × =

8 020,– 1,0370 0,9041 1,2400 2,1000 19 579,90

=

984 673,20 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100)

×

Byt č. 1933/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

590 803,90 Kč

Byt č. 1933/6 - zjištěná cena

=

590 803,90Kč

-5-

0,600

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Praha 9, Libeň montovaný dům Typ stavby Užitná plocha montovaný dům 52,55 m2

Podlaží 4

Dispozice 2+1

Celková cena 1 903 624 Kč

Jednotková cena 36 225 Kč/m2

Popisy porovnatelných jednotek Byt Byt 2+1 v Praze 9, na ulici Vratimovská, situovaný ve 2.NP panelového domu, který je podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 2+1 v Praze 9, na ulici Volkova, situovaný ve 4.NP panelového domu, který je podsklepený, o 11.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 2+1 v Praze 9, na ulici Šumperská, situovaný v 1.NP panelového domu, který je podsklepený, o 5.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Srovnatelné jednotky Název: Byt Lokalita: Praha 9, Vratimovská Podlaží: 2 Dispozice: 2+1

Typ stavby

Užitná plocha panelový dům 51,80 m2 Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Garáž K5 Velikost K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj nabídky - sreality;

Celková cena

Jednotková cena

1 875 000 Kč

36 197 Kč/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 Celkový koef. KC 0,95

-6-

Upravená j. cena Kč/m2 34 387

Název: Byt Lokalita: Praha 9, Volkova Podlaží: 4 Dispozice: 2+1

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

2 625 000 Kč



Název: Byt Lokalita: Praha 9, Šumperská 357 Podlaží: 1 Dispozice: 2+1

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

2 000 000 Kč


Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek -7-


34 387 Kč/m2 36 225 Kč/m2 38 131 Kč/m2

36 225 Kč/m2 52,55 m2 1 903 624 Kč

Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: montovaný dům

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 1 903 624 Kč 0 Kč 628 634 Kč 37 830 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 1 900 000 Kč slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 29.11.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6048-183/2014 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10914 ze dne 4.11.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 19.11.2014. Mapa oblasti -8-

počet stran A4 příloze 2 1 1

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents