ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1729-71/15 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č.p. 106, pozemek parc.č. 840/1 Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Charvátská Nová Ves Lednická 106/10, 690 06 Břeclav Recyklace Příborský s.r.o., IČO: 27724191, náměstí Svobody 93/22, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní Recyklace Příborský s.r.o., IČO: 27724191, náměstí Svobody 93/22, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Insolvenční kancelář Vlk v.o.s., Mgr. Marek Vlk Č. Drahlovského 871/17, 75002 Přerov
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 26 INS INS 13955/2014.
Datum místního šetření: Počet stran:
26
6.5.2015
stran
Ve Velaticích, dne 27.7.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 17
Ing. Tomáš Volek
27.7.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 2928, k.ú. Charvátská Nová Ves, ve vlastnictví společnosti Recyklace Příborský s.r.o.. Jedná se o rodinný dům č.p. 106, který je postavený na pozemku parc.č. 840/1 a o pozemek parc.č. 840/1, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu získání posledních relevantních podkladů, tj. k 27.7.2015. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2928, k.ú. Charvátská Nová Ves ze dne 29.4.2015. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Charvátská Nová Ves. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa města Břeclav a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. -2-
g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 6.5.2015 za přítomnosti pana Ladislava Hodonského (původní vlastník nemovitosti). h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. *pozn. znalci na místním šetření nebylo dovoleno pořízení fotodokumentace interiéru nemovitosti. i) Knihovna znalce. j) Částečná výkresová dokumentace - půdorys suterénu, přízemí a I. patra, který vypracoval Mráka Lud. v červnu 1979 Místopis Město Břeclav se nachází na území okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Břeclav je také obcí s rozšířenou působností. Z turistického hlediska patří do unikátního a UNESCem chráněného Lednicko-Valtického areálu. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má úředně hlášeno kolem 24320 obyvatel. Město leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený v severozápadní okrajové části města Břeclav, v jeho místní části Charvátská Nová Ves, při ulici Lednická. Rodinný dům je postavený v zástavbě rodinných domů, jako řadová (rohová) stavba s předzahrádkou a malým dvorkem. * pozn. k jihovýchodní straně rodinného domu je na parc.č. 840/1 postavena zděná přízemní stavba garáže pro 2 osobní automobily o přibližné zastavěné ploše 4,70 x 11,70 m. Tato stavba postavená kolem roku 1993 není zanesena v dokumentech katastru nemovitostí a dle sdělení objednatele není předmětem tohoto ocenění. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 106, který je postavený na pozemku parc.č. 840/1 a pozemkem parc.č. 840/1. Příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody z vedlejší budovy bez čp/če na parc.č. 840/3, přípojku plynu z řadu, přípojku kanalizace do řadu, přípojku el.nn, zpevněné plochy, oplocení zahrady, branka, brána, venkovní schody, opěrné zídky. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Celkový tvar pozemků je přibližně do písmene L. Ve středové části pozemku parc.č. 840/1 je postaven rodinný dům č.p. 106 o půdorysném tvaru přibližně do písmene L. Kolmo k jihovýchodní straně domu je přistavěna garáž, která není evidována v dokumentech katastru nemovitostí, a která není předmětem tohoto ocenění. Nezastavěná část pozemku je využívána jako předzahrádka a menší dvůr. *pozn. část dvora na parc.č. 840/1 byla v minulosti přepažena zděným plotem a v současné době je využívána vlastníkem sousední budovy bez čp/če na parc.č. 840/3 (viz. zákres situace v příloze). Součástí předzahrádky jsou okrasné stromy a keře standardního rozsahu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ul. Lednická na pozemcích ve vlastnictví Města Břeclav. Silné stránky - poloha v klidné části obce, vnitřní garáž v 1.PP
Slabé stránky - menší pozemkové zázemí, stavba garáže nezapsaná v katastru nemovitostí, zděný plot zabraňující užívání části pozemku, přípojka vody ze sousedního objektu, řadová krajní nemovitost. -3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na parc.č. 840/1 je postavena stavba garáže, která není řádně zapsána v katastru nemovitostí. Tato stavba není předmětem ocenění. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 2928 k.ú. Charvátská Nová Ves ze dne 29.4.2015 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Recyklace Příborský s.r.o. Zahájení exekuce - Recyklace Příborský s.r.o. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Dle sdělení p. Ladislava Hodonského na místním šetření, je rodinný dům napojen na vodovod přípojkou z vedlejší stavby bez čp/če na parc.č. 840/3, která je jiného vlastníka. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ke dni místního šetření byla nemovitost využívána paní Alenou Hodonskou. Dle sdělení pana Ladislava Hodonského nebyla na pronájem nemovitosti s vlastníkem uzavřena žádná nájemní smlouva. Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc.č. 840/1
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc. č. 840/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 512 m2, Jedná se o rovinatý pozemek, které se nachází v centrální části města při hlavní komunikaci (ul. Lednická). Celkový tvar pozemků je přibližně do písmene L. Ve středové části pozemku parc.č. 840/1 je postaven rodinný dům č.p. 106 o půdorysném tvaru přibližně do písmene L. Kolmo k jihovýchodní straně domu je přistavěna garáž, která není evidována v dokumentech katastru nemovitostí a která není předmětem tohoto ocenění. Nezastavěná část pozemku je využívána jako předzahrádka a menší dvůr. Pozemek lze napojit na veškeré veřejné řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 700,- až 1100,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 900,- Kč/m2 . Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 840/1 nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 512 512
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 900 Hodnota celkem
Celková cena pozemku [Kč] 460 800 460 800
Výpočet věcné hodnoty stavby Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015. Rodinný dům č.p.106 Jedná se o krajní řadový rodinný dům, podsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Celkový půdorysný tvar domu je přibližně do písmene L. Rodinný dům obsahuje jeden byt 5+1 s příslušenstvím a vnitřní garáž. Dispoziční řešení: -5-
1.PP - schody, chodba, kotelna, uhelna, prádelna, sušárna, fotokomora, sklep, garáž s dílnou. 1.NP - vstupní schodiště, zádveří, chodba se schodištěm, šatna, WC, koupelna, kuchyň, spíž, jídelna, obývací pokoj, pracovna. Z obývacího pokoje je na uliční straně (nad vjezdem do garáže) přístupná terasa. 2.NP - chodba se schodištěm, tři pokoje, WC, koupelna. Ze dvou pokojů na jižní straně je přístupná terasa (nad obývacím pokojem). Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné z tvárnic Siporex tl. 30 cm. Stropní konstrukce jsou hurdiskové s rovným podhledem. Střecha je plochá s lepenkovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou břízolitové, sokl je obložen lomovým kamenem a kabřincem. Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu. Podlahy tvoří koberce, PVC, vlýsky a keramická dlažba. Okna dřevěná zdvojená. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z plynového kotle. Ohřev TUV zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyň vybavena ve standardu. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, vana, sprchový kout, WC. Ostatní vybavení standardní. Stáří a technický stav: Rodinný dům byl dle sdělení pana Hodonského postaven v roce 1985. Během životnosti byla prováděna běžná údržba, bez výrazné rekonstrukce či modernizace. V roce 1993 byla směrem do dvora provedena přístavba malé verandy se vstupem na dvůr. V současné době jsou některé konstrukční prvky krátkodobé životnosti před hranicí svého maximálního opotřebení (okna, dveře, rozvody instalací). Stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 122,06 m2 2,60 m
Název 1.PP Výčet místností: suterén garáž Užitná plocha celkem:
57,50 m2 29,90 m2
0,50 0,50
28,75 m2 14,95 m2 43,70 m2
137,39 m2
1.NP Výčet místností: přízemí terasa Užitná plocha celkem:
106,94 m2 6,82 m2
1,00 0,00
106,94 m2 0,00 m2 106,94 m2
82,68 m2
2.NP Výčet místností: patro terasa terasa Užitná plocha celkem:
2,90 m
54,94 m2 36,60 m2 17,20 m2
1,00 0,00 0,00
54,94 m2 0,00 m2 0,00 m2 54,94 m2
-6-
3,00 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (7,80*10,80+6,20*6,10)*(2,60) = 1.NP vč. část. zastřešení (7,80*12,80-1,95*2,00+6,20*6,10+1,45*2,50)*(2, = 90) 2.NP vč. zastřešení (7,80*10,60)*(3,00) =
[m3] 317,36 m3 398,42 m3 248,04 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP vč. část. zastřešení 2.NP vč. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 137 206 963,81 4 870 100,00 4 870 4 693 767
roků % [Kč]
30 35,00 3 050 949
Obestavěný prostor 317,36 m3 398,42 m3 248,04 m3 963,81 m3
Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Přesto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, stavebně technickému stavu, jsem názoru, že -7-
oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
205,58 m2 963,81 m3 137,39 m2 512,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Nabízíme k prodeji patrový rodinný dům - penzion, s garážovým stáním v suterénu, nádvořím, v lukrativní oblasti Lednicko-valtického areálu, při hlavní silnici obce Charvatská Nová Ves, okres Břeclav Stavebně i prostorově zajímavý objekt velkého rodinného domu, byl posledním spravovatelem užíván jako penzion. Původně dvougenerační bydlení bylo funkčně upraveno rozšířením počtu koupelen /4 x/ a WC /4 x/ na penzionový provoz pro účely přechodného pobytu. Suterén domu je možné využít jako garážové stání s více auty. Vnitřním schodištěm jsou propojena obě užitná patra domu s celkem 10 pokoji a dvěma kuchyňkami. Ústřední vytápění na plynový a kombinovaný kotel s ohřevem teplé vody. Elektřina 230V a 380V. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci a byl vystavěn z lehkých tvárnic siporex. V současné době je objekt určen k rozsáhlé rekonstrukci vzhledem k značnému opotřebení. Lokalita Břeclav - Charvátská Nová Ves, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Vliv pozemku 0,98 K6 Garáž 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/breclav-char vatska-nova-ves-/3576255324#img=1&fullscreen=false Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; 1,05 8 746 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku - větší zázemí; Garáž - ano; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 360,00 m 644 m 3 000 000 Kč 8 333 Kč/m2 -8-
Název: č.2 RD 5+1, 1.PP/2.NP. Uliční část postavena v roce 1916, dvorní křídlo v roce 1961. V roce 1995 provedena podkrovní vestavba v uliční části. V roce 1998 osazena plastová okna. V roce 2001 provedeny nové rozvody elektroinstalací. Rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně (vč. příslušných rozvodů), vytápění, povrchu podlah na chodbě a na verandě v roce 2004. Před 4 lety provedena oprava dvorní části s vestavbou krbu, oprava povrchu podlah a omítek. Na stavbě je prováděna běžná údržba a neprojevují se zde žádné závady nebo poruchy. Opotřebení cca 30%. Lokalita Břeclav, část Poštorná, ulice Osvobození Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Vliv pozemku 1,02 K6 Garáž 1,05 Zdroj:databáze spolupracujících znalců Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - prodej - BKS 03/2014; Velikosti 0,96 12 242 objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení lepší; Vliv pozemku - menší zázemí; Garáž - ne; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 196,83 m 212 m 2 500 000 Kč 12 701 Kč/m2 Název: č.3 Břeclav RD 5+2 ( Stará Břeclav). Nabízíme prodej velmi pěkného, polořadového patrového domu s dvougaráží. Dům je v dobrém technickém stavu. V přízemí se nachází kuchyně, dva pokoje se samostatnými vstupy, technická místnost a WC. V patře domu je kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pokoj a koupelna s WC. Všechny pokoje mají samostatné vstupy. Podlahy: dlažba a parkety, okna plastová, vytápění ústřední plynové, nový kondenzační kotel. Ve dvoře se nachází podsklepená dvougaráž a domek, ve kterém jsou dvě místnosti, sprchový kout a WC, majitelé ho využívali jako kanceláře. K domu patří pěkná udržovaná zahrada. Jedná se o pěkné bydlení poblíž centra města s nízkými náklady na bydlení. Lokalita Lidická, Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Garáž 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/breclav-brec lav-lidicka/1564926044#img=2&fullscreen=false Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 -9-
0,85 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Garáž - ano; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 200,00 m 669 m 2 800 000 Kč
11 900
Jednotková cena 14 000 Kč/m2
Název: č.4 Řadový rodinný dům o velikosti 5+1 se nachází v klidné a velmi žádané lokalitě, v okrajové části Břeclavi (10 min. pěšky do centra města). Celková plocha pozemku je 487 m2 (z toho zast. plocha 110 m2). Za domem je zahrada a vinný kvelbený sklep s lisovnou (elektřina, voda, odpad zavedeny). V suterénu domu je garáž s montážní jámou, 2x sklep, kotelna, prádelna a vstupní hala; v I.NP jsou 2 pokoje, kuchyně s jídelnou, spižírna, chodba, WC, terasa do dvora, lodžie do ulice; ve II.NP jsou 3 pokoje, šatna, koupelna s WC, balkón do dvora, lodžie do ulice. Vytápění plynovým kotlem, ohřev vody elektr. bojlerem. Dům je napojený na všechny IS. Lokalita Břeclav, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Garáž 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/breclav--/30 14402140#img=0&fullscreen=false Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,85 9 655 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Garáž - ano; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 220,00 m 487 m 2 499 000 Kč 11 359 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 8 746,- Kč/m2 až 12 242,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 10 636,- Kč/m2.
- 10 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
8 746 Kč/m2 10 636 Kč/m2 12 242 Kč/m2 10 636 Kč/m2 205,58 m2 2 186 549 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena
2 186 549 Kč 3 511 749 Kč 460 800 Kč 2 200 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
- 11 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - rodinného domu č.p. 106 na parc.č. 840/1, pozemku parc.č. 840/1 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Charvátská Nová Ves, obec Břeclav, okres Břeclav vše zapsáno na LV č. 2928, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 27.7.2015, po zaokrouhlení na:
2 200 000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstatisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 27.7.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1729-71/15 znaleckého deníku.
- 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2928 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Situace 5. Mapa oblasti
- 13 -
počet stran A4 příloze 9 1 1 1 1
LV
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
KM
- 23 -
Fotodokumentace
RD - pohled z ulice
RD - pohled z ulice
RD - pohled ze dvora
Garáž nezapsaná v KN - pohled ze dvora
- 24 -
Situace
zákres zídky a nezapsané garáže
zídka na dvoře parc.č. 840/1
prostor za zídkou na parc.č. 840/1 - 25 -
Mapa polohy nemovitosti
- 26 -
