ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6554-093/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 2861/24 včetně podílu 423/23936 na společných částech domu č.p. 2861 a pozemku p.č. 263/59 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Znojmo-Hradiště Adresa nemovité Dukelských bojovníků 2861/24, 671 81 Znojmo věci: Vlastník stavby: Paní Táňa Heroldová, Dukelských bojovníků 2861/149, 671 81 Znojmo, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Táňa Heroldová, Dukelských bojovníků 2861/149, 671 81 Znojmo, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28, 30100 Plzeň
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 DIČ: CZ5801280496 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 094 EX 07901/15 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 18 stran
e-mail:
[email protected]
800 000 Kč 24.5.2016
V Oslavanech, dne 9.6.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 8
Ing. Antonín Faltýnek
24.3.2016 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.094 EX 07901/15 Přehled podkladů - výpis z LV č.4782 pro k.ú. Znojmo-Louka - kopie KM - orientační mapa -údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 5.NP samostatně stojící revitalizovaného panelového bytového domu s 9.NP ( z toho 8 obytných) a s celkem 40 bytovými jednotkami. Dům stojí v jižní okrajové části města Znojmo-Louka na okraji sídlištní zástavby na ulici Dukelských bojovníků č.o. 149. Znojmo je významným průmyslovým, kulturním a správním okresním městem regionu ležící na okraji Jihomoravského kraje u státní hranice s Rakouskem. Město má 33 760 obyvatel a občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti a významu - nemocnice, policie, úřady, soud, školy ( mateřské, základní, střední i vysoká), banky a kompletní síť obchodů a služeb. Ve městě jsou kompletní rozvody všech inženýrských sítí. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn Přípojky: elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Znalci nebyl umožněn vstup do oceňovaného bytu - popis je pouze dle dostupných informací a venkovní obhlídky. Oceňovaný byt má velikost 1+1 a nachází se v revitalizovaném panelovém domě s s celkem devíti nadzemními podlažími, z nichž 1.NP je technické. Dům má plochou střechu, zateplenou fasádu, nová plastová okna a vstupní dveře. V domě je výtah. Byt je dle dost v 5.NP má plastová okna a rekonstruovaný balkon. Dle dostupných údajů byl dům postaven v roce 1978, před několika roky proběhla revitalizace domu.
-2-
Silné stránky - byt v revitalizovaném, bytovém domě - dobrá dopravní dostupnost lokality - dálkové vytápění - dům s výtahem Slabé stránky - panelová stavba - blízkost frekventované komunikace - výjezd ze Znojma na Rakousko RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuse a zástavní práva zapsaná na Lv nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek pod bytovým domem, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka. V místě jsou všechny inženýrské sítě. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen 800-1500 Kč/m2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena při spodním okraji tohoto rozpětí tj. 900 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č. Výměra Jednotková cena [ m2 ] [ Kč/m2 ] 263/59 362
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
362
Spoluvlastnický podíl 423 / 23 936
Celková cena pozemku [ Kč ] 0
Hodnota pozemků celkem
0
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 2861/24 včetně podílu 423/23936 na společných částech domu č.p. 2861 a pozemku p.č. 263/59 Věcná hodnota dle THU Znalci nebyl umožněn vstup do oceňovaného bytu. Dle dostupných informací se jedná o byt 1+1 v 5.NP. Byt má plastová okna, opravený bylkon, koupelna je společná s WC a obsahuje vanu a umyvadlo. Vytápění je ústřední, teplá voda je z centrálního zdroje. Byt má dřevěné vstupní dveře. Dle prohlášení vlastníka je v bytě plynový sporák. Současný stav a vybavení bytu se nepodařilo zjistit. Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
předsíň Obytné prostory kuchyň Obytné prostory pokoj Obytné prostory koupelna s WC Obytné prostory komora Obytné prostory balkon Obytné prostory Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 3,20 m2 13,80 m2 16,20 m2 3,00 m2 6,10 m2 2,40 m2 44,70 m2 -4-
Koeficient Užitná plocha 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,20 m2 13,80 m2 16,20 m2 3,00 m2 6,10 m2 2,40 m2 44,70 m2
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřik na zatepl. fasádě nezjištěno železobetonové montované s běžným povrchem vstupní plastové, ostatní dřevěné plastová nezjištěno ústřední světelná bleskosvod rozvod studené a teplé vody plně odkanalizováno rozvod zemního plynu centrální ohřev vody nezjištěno vana a umyvadlo osobní výtah nezjištěno
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 44,70 25 000 1 117 500 100,00 38 42 47,50 586 690
-5-
Budoucí stav 0,00
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Znojmo-Louka, Dukelských bojovníků Panelový revitalizovaný bytový dům Typ stavby panelová
Užitná plocha
Podlaží
Dispozice
44,70 m2
5.NP
1+1
Celková cena 876 209 Kč
Jednotková cena 19 602 Kč/m2
Srovnatelné jednotky Název: Byt 1+1 Byt 1+1 v OV panelového domu. Byt je ve 2.NP v původním stavu s balkonem, bez výtahu, k bytu náleží sklep. Dům prošel kompletní revitalizací (zateplení, nová fasáda, plastová okna, balkon). Dům se nachází v klidné lokalitě města Znojma Lokalita: Znojmo, Gagarinova Podlaží: 2.NP Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno
Typ stavby
Užitná plocha
Celková cena
panelová 34,00 m2 930 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - lepší - klidnější; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - odpovídající - dům; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající byt;
-6-
Jednotková cena 27 353 Kč/m2
Celkový koef. KC 0,81
Upravená j. cena Kč/m2 22 088
Název: Byt 2+1 Byt v 5.NP osmipodlažního recvitalizovaného panelového bytového domu ( zateplení, nová plastová okna, rozvody). Byt v původním stavu z roku 1978. Lokalita: Znojmo Dukelských bojovníků Podlaží: 5.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno
Typ stavby
Užitná plocha
Celková cena
Jednotková cena
panelová 56,00 m2 1 220 000 Kč 21 786 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší byt; Poloha 0,81 17 592 odpovídající; Provedení a vybavení - neposuzuje se; Celkový stav odpovídající dům; Vliv pozemku - neutrální; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající; Název: Byt 2+kk Zděný byt 2+kk v 3.NP třípodlažního zděného řadového domu se sedlovou střechou. Byt má nová plastová okna, plovoucí podlahy, starší koupelnu s vanou umyvadlem a WC. Lokalita: Znojmo, Vídeňská třída Podlaží: 3.NP Dispozice: 2+kk Zdroj: Neuvedeno
Typ stavby
Užitná plocha
zděná řadová 52,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Celková cena
Jednotková cena 18 269 Kč/m2
950 000 Kč 0,85 0,95 0,95 1,15 1,15 1,00 -7-
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší podl. plocha; 1,01 Poloha - blíže centra u frek. komunikace; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající;
Upravená j. cena Kč/m2 18 534
Název: Byt 2+1 Byt , který se nachází v 7.patře kompletně revitalizovaného a zatepleného panelového domu s výtahem ve Znojmě ul. Holandská. Byt je dispozičně 2+1 a sestává se ze vstupní chodby, kuchyně s kuchyňskou linkou a sporákem, obývacího pokoje, ložnice, koupelny s vanou, samostatného WC, komory a prostorné lodžie. Byt má nová plastová okna, koupelna a kuchyň je v původním stavu. K dispozici je jeden sklep nacházejí se v suterénu domu. Lokalita: Znojmo, Holandská Podlaží: 8.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno
Typ stavby
Užitná plocha
Celková cena
panelová 54,00 m2 1 190 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha odp. lokalita, byt v posledním patře; Provedení a vybavení neposuzováno; Celkový stav - dům odpovídající; Vliv pozemku neutrální; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající byt; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: Panelový revitalizovaný bytový dům
-8-
Jednotková cena 22 037 Kč/m2
Celkový koef. KC 0,92
Upravená j. cena Kč/m2 20 193
17 592 Kč/m2 19 602 Kč/m2 22 088 Kč/m2 19 602 Kč/m2 44,70 m2 876 209 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
876 209 Kč 0 Kč 586 688 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.2
Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 10 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady a skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka.. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
V Oslavanech 9.6.2016 Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí,
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6554-093/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 093/2016.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 2 2 1 1
Podklady a přílohy Výpis LV č. 4782 k.ú. Znojmo-Louka Kopie KM Orientační mapa Náhled do KN LV č. 3905 Fotodokumentace
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
