ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6631-336/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Rekreační chata če. 540 Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Bystrc Kozí Horka 540, 602 00 Brno
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
JUDr. Aleš Chovanec Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701
telefon: 608 972 071
DIČ: CZ7102135425
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Exekuční řízení Sp. zn.: 032 Ex 385/14-102
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
1 000 000 Kč 4.11.2015
Stav ke dni:
4.11.2015
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:
15
V Rohově, dne 13.11.2015
Počet stran příloh:
7
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny rekreační chaty se všemi součástmi a příslušenstvím, situované v obci Brno, kú Bystrc, okres Brno-město, zapsané na LV čís. 4946. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 4946 ze dne 16.10.2015. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 16.10.2015. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných chat v dané lokalitě. Usnesení soudu o jmenování znalce ze dne 25.9.2015, zn.: 032 Ex 385/14-102. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Brno, v zástavbě objektů pro rodinnou rekreaci. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, přístup k chatě je z veřejné komunikace. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 3791, 3818 Česká republika
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Chata je situována v Brně, kú Bystrc, v lokalitě Kozí Horka, je přístupná ze zpevněné komunikace, napojená na rozvod elektroinstalace, vodovod, splašková voda je svedena do žumpy, dešťová voda je svedena volně na terén. Odhadci nebyla umožněna prohlídka a fotodokumentace vnitřních prostor chaty, vybavení a stav byl uvažován jako standartní. Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nájemní smlouvy, výměnky, pachtovní práva, která by zásadním či částečným způsobem ovlivňovala cenu obvyklou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí -2-
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: 1. Stavba je situovaná na pozemku jiného vlastníka - Česká republika, právo hospodaření s majetkem státu - Lesy České republiky, s.p.. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve výsledné ceně obvyklé zohledněna. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Rekreační chata če. 540 Je užívaná od roku 1970, jako samostatně stojící, nepodsklepená, o 1.NP a podkroví, je situovaná na cizím pozemku parc. čís. 3831. Od svého zřízení nebyla nijak stavebně upravována, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v 1.NP chodbu, sociální zařízení a 2x pokoj, v podkroví je chodba a 2x ložnice. Stavebně je dřevěná oboustranně obíjená, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina z vlnitého plechu, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy s dlažbou a dřevěné, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, el. instalace světelná a motorová, bleskosvod je instalován. Stavební a technický stav chaty je průměrný. Příslušenství chaty tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží:
§ 13, typ L dřevěná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím -3-
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP (15,33×6,51)+(8,15×2,75) Podkroví (15,33×6,51)
[m2] 122,21 99,80
= =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 122,21 m2 2,80 m 99,80 m2 2,65 m
Název 1.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový 99,80×(3,55+1,68/2)+(22,41×3,55)
=
Název
Typ
Celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
[m3] 517,68 m3 Obestavěný prostor 517,68 m3 517,68 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody
Provedení betonové pasy oboustranně obité do tl. 15 cm dřevěné spalné sedlová střecha vlnitý plech pozinkovaný plech nátěry nátěry nátěry keramické obklady dřevěné hladké plné a prosklené dveře dřevěná zdvojená dřevěné dlažba lokální světelná třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda -4-
Hodnocení standardu S S S S S S S P P S S S S S S P S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
bojler chybí plastové potrubí dřez v lince umyvadlo, sprcha splachovací chybí
S C S S S S C
100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S P P S S S S S S P S S S S C S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= ×
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
× × × =
Plná cena:
517,68 m3 × 5 410,60 Kč/m3
= -5-
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 1,29 0,23 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 91,51 0,9151
2 080,– 1, 1200 0,9151 1,2000 2,1150 5 410,60 2 800 959,40 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 45 / 80 = 56,3 % Koeficient opotřebení: (1- 56,3 % / 100)
×
Rekreační chata če. 540 - zjištěná cena
=
0,437 1 224 019,30 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha:
165,00 m2 517,68 m3 122,21 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací chaty jsou situovány ve srovnatelných lokalitách. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chata Dřevěná chata v Brně-Bystrci, v části zvané Rokle, u Brněnské přehrady. Chata je užívaná od roku 1975, jako podsklepená, o 1.NP, dispozičně obsahuje v PP garáž, sklep a technickou místnost, v 1.NP je kuchyně, koupelna s WC a 2x pokoj. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná s oceňovanou chatou. Lokalita Brno, Rokle Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; 0,95 4 831 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 117,00 m 100 m 595 000 Kč 5 085 Kč/m2
-6-
Název: Rekreační chata Dřevěná chata v Brně-Bystrci, v části zvané Chochola. Chata je užívaná od roku 1970, jako částečně podsklepená, o 1.NP, dispozičně obsahuje v PP sklad, v 1.NP obsahuje kuchyni, koupelnu s WC a 2x pokoj. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná s oceňovanou chatou. Lokalita Brno, Chochla Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: sreality Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; 0,95 6 711 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 54,50 m 0m 385 000 Kč 7 064 Kč/m2
Název: Rekreační chata Dřevěná chata v Brně-Bystrci, v části zvané Rokle, u Brněnské přehrady. Chata je užívaná od roku 1977, jako nepodsklepená, o 1.NP, dispozičně obsahuje kuchyni, koupelnu s WC a 2x pokoj. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaná chata. Lokalita Brno, Rakovecká Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav; 0,57 6 674 Vliv pozemku - vlastní pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 47,40 m 402 m 555 000 Kč 11 709 Kč/m2
-7-
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
4 831 Kč/m2 6 072 Kč/m2 6 711 Kč/m2 6 072 Kč/m2 165,00 m2 1 001 880 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 001 880 Kč 1 224 019 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15
Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí 1 000 000,-- Kč. Cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty, s ohledem na poptávku po obdobných domech v daném místě a čase. V Rohově 13.11.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6631-336/2015 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4946 ze dne 16.10.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 16.10.2015. -8-
počet stran A4 příloze 1 2 1
Mapa oblasti Objednávka zadavatele.
1 2
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
