1
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1445-23-2014 Bytová jednotka č. 244/2, s příslušenstvím a pozemkem č. 767, v katastrálním území Košíře, obec Praha, Hlavní město Praha. Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Košíře Adresa nemovitosti: Pod Kavalírkou 244, 150 00 Praha Košíře Vlastník stavby: Petr Janůvka, Náměstí 14 října 1381/4, Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Janůvka, Náměstí 14 října 1381/4, Praha, vlastnictví: výhradní NEMOVITOST:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3, 140 00 Praha 4 J I Ř Í K O P E C K Ý soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADYnemovitostí Meinlinova 312, Praha 9 Koloděje 190 16 Praha 9
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) 115EX82/11-021
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
16
stran
V Praze dne 29.6. 2014
400 000 Kč 24.69. 2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 0
24.6. 2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol
Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Košíře. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Košíře, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu.
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 3236 ze dne 16.6. 2014 Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí
Místopis Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.12. 2013 bez přítomnosti majitele.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
3
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 244/2, která se nachází v bytovém domě č. p. 244, s příslušenstvím a pozemkem. č. 767, v katastrálním území Košíře, obec Praha, Hlavní město Praha. Jedná se o dům o šesti nadzemních podlažích. Dům byl v roce 2010 částečně rekonstruován, byla obnovena fasáda, opraveny omítky a malby schodiště a současně provedeny stoupačky v celém domě. Jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží. Celková plocha činí 27,0 m2. Jednotka č. 244/2 se skládá ze 4 místností, které mají tyto výměry podlahové plochy: Kuchyň
19.4 m2
Předsíň
3,0 m2
Koupelna
3,2 m2
WC 1,4m2 ____________________________________ C E L K E M 27,0 m2
Vybavení jednotky je vana, umyvadlo, bojler, 2x přímotop, sporák, kuchyňská linka. Při prohlídce nemovitosti v době ocenění bylo zjištěno, že jednotka dlouhodobě neobývána, vnitřní vybavení je z větší části zničené, v předsíni opadal stropní obklad ze sádrokartonu, celý prostor je značně znečištěný starým textilem a odpadky. Dům je postavený na pozemku č. 767, který je vedený na listu vlastnictví č. 5236 u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Pozemek je oceněný dle cenové mapy platné pro rok 2014, kde cena za m2 je 6020 Kč. Součástí ocenění je i poměrný podíl na společných částech domu a pozemku, který je o velikosti 19/1000.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 244/2 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek č. 767
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Jednotka č. 244/2 byt 1+1
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Košíře:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 5
1. Ocenění staveb
1.1 Bytová jednotka č. 244/2
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 5 69 let 42 400,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka č. 244/2: ( 19,4+3,0+3,2+1,4 ) * 1,00 = 27,00 m2 Započítaná podlahová plocha bytu: 27,00 m2 Podlahové plochy bytu
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad
č. IV
Vi 0,10
I II II I
-0,01 0,00 0,00 -0,01
III
0,00
I
-0,03
II II IV
-0,02 -0,05 0,65
provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - morálně zastaralé vybavení Koeficient pro stáří 69 let: s = 1 - 0,005 * 69 = 0,655 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,655 = 0,417 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
IV
0,00
III I IV
0,00 -0,04 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
I
0,00
V
-0,02
V
0,00
4
Index trhu IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 7
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - v okolí dochází k vykrádání aut a bytů 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I
-0,20
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,800 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 42 400,- Kč/m2 * 0,417 = 17 680,80 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 27,00 m2 * 17 680,80 Kč/m2 * 0,900 * 0,800= 343 714,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Bytová jednotka č. 244/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
343 714,75 Kč 343 714,75 Kč
*
1/1
Bytová jednotka č. 244/2 - zjištěná cena
=
343 714,75 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1 Pozemek č. 767
Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené
Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo 767
Výměra [m2] 458,00
Jedn. cena [Kč/m2] 6 020,00
Cena [Kč] 2 757 160,-
Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek č. 767 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
2 757 160,2 757 160,- Kč 19 / 1 000
Pozemek č. 767 - zjištěná cena
=
52 386,04 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 244/2
343 714,80 Kč 343 714,80 Kč
a) Ocenění staveb celkem
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek č. 767
52 386,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
52 386,- Kč
Celkem
396 100,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Porovnávací ocenění
9
396 100,80 Kč
1.1 Jednotka č. 244/2 byt 1+1
Prodej, byt 1+1, 30 m²
Celková cena: 810 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Měsíční náklady 2.500 Kč Adresa: Pod Kavalírkou, Praha 5 - Košíře Datum aktualizace: 15.06.2014 ID zakázky: N970 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 30 m2 Plocha podlahová: 30 m2 Výtah: Ano Popis:
Dovolujeme si Vám nabídnout prodej zrekonstruované nebytové jednotky zařízené jako byt 1+1 v osobním vlastnictví, nacházejícího se v suterénu v zrekonstruovaném cihlovém domě s výtahem. Celková výměra je 30 m2. Byt má zděné jádro a novou kuchyňskou linku. V koupelně, která je také po rekonstrukci je vana, WC samostatně. Podlahové krytiny tvoří plovoucí podlaha a dlažba. Byt nemá okna, je třeba více svítit. Vytápění elektrickými přímotopy. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost. Výborná dostupnost na MHD. Obchody, restaurace, školy, školky v docházkové vzdálenosti. K dispozici ihned. Nelze čerpat hypoteční úvěr. ev.č. 970-V
Prodej, byt 1+1, 53 m²
Celková cena: 1 500 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Slávy Horníka, Praha 5 - Košíře Datum aktualizace: 27.06.2014 ID zakázky: 549168 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: -1. podlaží Plocha užitná: 53 m2 Plocha podlahová: 53 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 10x Topení: Lokální plynové
Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje možný převod družstevního bytu 1+1 v cihlovém domě na klidném místě v Praze - Košířích. Z bytu je výhled do zahrady domu, z této strany se byt nachází 2. podlaží nad zemí, ze vstupní strany do domu se jedná o první snížené podlaží. Byt se sestává ze 2 pokojů (15m² a 16m²), koupelny (5m²), která byla upravena na kuchyň současně se sprchovým koutem, předsíně (3m²) a toalety. Byt je ve standardním provedení, je vhodný k 11
úpravám dle vlastních představ. K bytu patří sklep s výměrou 9m². Dům má nová okna a stoupačky a novou střechu a fasádu ze dvora. Výborné dopravní spojení do centra. Ev. číslo: 548554.
Prodej, byt 1+1, 32 m²
Celková cena: 550 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Na Zámyšli, Praha 5 - Košíře Datum aktualizace: 25.06.2014 ID zakázky: 31901 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: -1. podlaží Plocha užitná: 32 m2 Plocha podlahová: 32 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Výtah: Ano
Popis: Nabízíme k prodeji nebytový prostor sloužící jako byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, 32 m2, v suterénu cihlového domu, který se nachází v lokalitě Praha 5 - Košíře, ulice Na Zámyšli s
velmi dobrou dostupností do centra města, cca 10 min na OC Anděl. Nemovitost může sloužit například jako startovací byt pro mladý pár či jako investice na dlouhodobé pronajímání. Jedná se o byt v dobrém stavu, dům prošel rekonstrukcí (střecha, fasáda, rozvody atd.). Koupelna a WC jsou odděleně. V blízkosti bytu je veškerá občanská vybavenost, parkování u domu (bez parkovacích karet). Nízké měsíční náklady (při obsazení 2 lidmi cca 1.600 Kč/měs.). Prodej se uskuteční formou elektronické aukce na stránkách naší společnosti dne 21.07.2014. Prohlídky se uskuteční v termínech 02.07.2014 v čase 11 - 12 hod. a 15.07.2014 v čase 17 - 18 hod. Účast na prohlídce je třeba domluvit a potvrdit předem a to e-mailem či telefonicky. Nabídka není zatížena žádnými exekučními či jinými právy.
Srovnatelné nemovitosti Název: 1 Lokalita Pod Kavalírkou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 0,90 1,00 1,05 0,80 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,68 18 371 Celková cena Jednotková cena 810 000 Kč 27 000 Kč/m2
Užitná plocha 30,00 m2 Název: 2 Lokalita Slávy Horníka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 0,51 1,01 0,95 0,90 1,00 0,96 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,38 10 769 Celková cena Jednotková cena 1 500 000 Kč 28 302 Kč/m2
Užitná plocha 53,00 m2 Název: 3 Lokalita Na Zámyšli 13
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,95 0,84 1,10 0,95 0,95 1,00 1,20 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 16 340 Celková cena Jednotková cena 550 000 Kč 17 188 Kč/m2
Užitná plocha 32,00 m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 10 769 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 15 160 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 18 371 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 15 160 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 27,00 m2 Výsledná porovnávací hodnota 409 320 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1
1. Ocenění staveb Bytová jednotka č. 244/2 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek č. 767
343 715,00 Kč 52 386,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1
1. Porovnávací ocenění Jednotka č. 244/2 byt 1+1
Porovnávací hodnota
Zjištěná cena dle vyhlášky
Současný stav 409 320 Kč
396 101 Kč
Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč
409 320,00 Kč
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1435-23-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne 29.6. 2014
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail:
[email protected]
15
