ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 18517616
NEMOVITÁ VĚC: o ceně byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovité věci: Kosmonautů 1158, 350 02 Cheb Vlastník stavby: Jiřina Sahajová, Kosmonautů 1158/9, 350 02 Cheb, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiřina Sahajová, Kosmonautů 1158/9, 350 02 Cheb, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 7985/15-51 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
600 000 Kč
Datum místního šetření: 18.4.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a objednatele Počet stran: 16 stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 2.5.2016 Znalecký úkol
Tomáš Maršál
NÁLEZ
18.4.2016 Počet vyhotovení: 2
o ceně byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Cheb LV č.12452, 5396 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 124 EX 7985/15-51 - exekuční příkaz 124 EX 7985/15-20
Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn.č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Jedná se o byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb, která je zapsaná u KN Cheb na LV č.12452, 5396. Bytová jednotka 1+2 se nachází v 3.N.P. v budově č.p.1158 o celkové podlahové výměře 52,71m2. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. Úplná občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Chomutova. Účel užití - bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou -2-
Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář:
Nemovitá věc situována v záplavovém území
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č.1158/6
Obsah tržního ocenění majetku
1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb 2.2
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Index trhu
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 5
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel -3-
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II Index polohy
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,10 0,00 0,00
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990
Koeficient pp = IT * IP = 0,990
11
i=2
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Cheb:
Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 060,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1 byt jedn. č.1158/6 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb Jedná se o podíl 5271/200006 na pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Pozemky jsou zapsané na LV č.5396, 12452 u KN Cheb. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění
-4-
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
IO = 1 + Pi = 1,000 6
i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 060,Typ
§ 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,990
Upr. cena [Kč/m2] 1 049,40
Parcelní číslo 2465/1
Výměra [m2] 164,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 049,40
Cena [Kč] 172 101,60
2465/2
202,00
1 049,40
211 978,80
2465/3
167,00
1 049,40
175 249,80
533,00
Pozemek p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb - zjištěná cena
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb -5-
559 330,20 =
559 330,20 Kč
=
559 330,20Kč 559 330,20 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
559 330,20 Kč
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Cheb
Základní cena ZC (příloha č. 27):
10 157,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8,08 * 1,00 = 7,28 * 1,00 = 13,69 * 1,00 = 18,71 * 1,00 = 2,05 * 1,00 = 0,9 * 1,00 = 3,23 * 0,20 = 2 * 0,80 =
Podlahové plochy bytu
předsíň: kuchyně: pokoj: pokoj: koupelna: WC: lodžie: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,08 m2 7,28 m2 13,69 m2 18,71 m2 2,05 m2 0,90 m2 0,65 m2 1,60 m2 52,71 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: s = 1 - 0,005 * 29 = 0,855 Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,855 = 0,727 9
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 -6-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 157,- Kč/m2 * 0,727 = 7 384,14 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 52,96 m2 * 7 384,14 Kč/m2 * 1,000 * 0,990= 387 153,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 559 330,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 271 / 200 006 Hodnota spoluvlastnického podílu: 559 330,20 Kč * 5 271 / 200 006 = 14 740,71 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt jedn. č.1158/6 - zjištěná cena
=
Ocenění majetku obecnou metodikou
387 153,41 Kč
14 740,71 Kč
401 894,12 Kč
2. Porovnávací ocenění
2.1 byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
52,71 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej bytu 2+1 62 m2 k prodeji pěkný byt 2+1 ve 4. NP bytového domu nedaleko centra města Cheb. Pěkně světlý byt 2+1 o celkové výměře 62,42 m2, tedy dosti prostorný na byt této kategorie, je situován ve 4. NP bytového domu na sídlišti poblíž středu města. Dům je výjimečně dobře umístěný v klidné ulici. Nedaleko od domu je autobusová zastávka MHD, 10 min. od domu je autobusové a vlakové nádraží. Kousek od domu je mateřská škola a základní škola. Byt je v původním stavu s novými plastovými okny. Je ale dobře udržovaný a zachovalý. Kuchyň je menší, ale oba pokoje jsou dostatečně veliké (19 a 22,5 m2). V kuchyni, předsíni a koupelně jsou na podlahách lina a v obou pokojích jsou parkety a na nich koberec a lino. Součástí bytu je i sklep a sklepní kóje v suterénu domu.
-7-
Lokalita Cheb Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Garáž K5 Velikost K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Zdroj:
Užitná plocha 62,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
1,02 1,02 0,95 1,00 1,02 1,00 0,90 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,91 9 512 Celková cena Jednotková cena 650 000 Kč 10 484 Kč/m2
Název: Prodej bytu 2+1 59 m2 prodej bytu 2+1, 62,72 m2 v Chebu. Byt s krásným výhledem je ve velmi dobrém stavu, po kompletní rekonstrukci. Nová je kuchyň, koupelnové jádro je vyzděné. Na podlahách je dlažba a parkety. Byt se nabízí včetně vestavěných skříní v ložnici a chodbě a včetně nové kuchyňské linky. Situovaný je v 8. patře zatepleného panelového domu s novou střechou, vchodovými dveřmi, schránkami. K bytu náleží sklepní koje, lze využívat společnou kolárnu. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Lokalita Cheb Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,02 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,90 16 171 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 59,00 m 0m 1 060 500 Kč 17 975 Kč/m2 Název: Prodej bytu 2+1 60 m2 kompletně zrekonstruovaný byt 2+1 o rozloze 60 m2, v OV, se zděným bytovým jádrem, v 3. NP panelového domu na sídlišti v Chebu. Byt, který Vám nabízíme je po kompletní rekonstrukci, se zděným bytovým jádrem o velikosti 2+1 v 3. NP zrekonstruovaného panelového domu v okrajové části sídliště v Chebu. Započítatelná plocha bytu je 60,27 m2 + sklep. K bytu náleží sklep a v mezipatře lze využívat balkon. Celková podlahová plocha bytu včetně sklepa je 65,31 m2. V rámci -8-
rekonstrukce bytu byla provedena kompletní rekonstrukce podlah, elektrických rozvodů, rozvodů vody a odpadů, je zde nové zděné bytové jádro, nové omítky, nové radiátory, samostatná měřidla energií a nové vstupní bytové dveře. V kuchyni je na zakázku od firmy KORYNA dodán a instalován kuchyňský nábytek včetně všech spotřebičů. V bytě je velice pěkně zrekonstruována koupelna. Vybavení bytu lze ponechat, včetně zánovní kožené sedačky v obývací místnosti. Panelový dům prošel rekonstrukcí (zateplení, fasáda, stoupačky, nová plastová okna, nové vstupní prostory). Svojí pozicí je panelový dům velice dobře umístěn, je na okraji sídliště a v blízkosti nalezneme přehradu Skalka s revitalizovanými břehy řeky Ohře s tzv. “Krajinkou“. Jedná se o velice klidnou, pěknou a relaxační oblast. V blízkosti domu je též škola, mateřská škola a MHD. Parkovat lze na ulici před domem. Lokalita Cheb Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,88 14 039 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 60,00 m 0m 955 000 Kč 15 917 Kč/m2 Název: Prodej bytu 2+1 64 m2 2+1, OV, 70 m2, v Chebu Nabízíme k prodeji prostorný byt 2+1 o celkové výměře 69,95 m2 (64,1 m2 obytná plocha a 5,85 m2 sklepní místnost) v žádané lokalitě v Chebu. Byt je situovaný v přízemí bez výtahu. Byt je dispozičně řešen vstupem přes předsíň, ze které se dostanete do kuchyně se spíží, koupelny, WC a pokojů. Pokoje nejsou průchozí. Plastová okna s žaluziemi jsou orientovaná na východ a jihozápad. Kuchyň zůstane vybavená kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. V koupelně je umístěná vana, WC je zvlášť. Rekonstrukce se týkala výměny oken za plastová a topení. Podlahy jsou původní, v jednom pokoji parkety, jinak dřevěné nebo betonová mazanina. Byt se vytápí kombinovaným plynovým kotlem. Parkovat lze u domu. V současné době se bytový dům rekonstruuje a to: rozvody elektroinstalace vč. zvonků s domácími telefony, vymalování chodeb, oprava střechy a střešní krytiny a zateplení domu vč. fasády. Byt je situovaný v těsné blízkosti školy, bazénu, nádraží a občanské vybavenosti. Lokalita Cheb Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,02 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 0,95 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,02 K6 Vybavení 1,00 -9-
K7 Zdroj nabídky Zdroj:
Užitná plocha 64,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
0,90 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,89 13 204 Celková cena Jednotková cena 950 000 Kč 14 844 Kč/m2
Název: Prodej bytu 2+1 65 m2 prodej bytu o dispozici 2+1 v Chebu. Byt o výměře 65m2 se nachází v 5.patře panelového domu s výtahem, jenž prošel v minulostí revitalizací. Byt má dřevěná eurookna, na podlahách jsou původní parkety, pvc a laminátová plovoucí podlaha. Bytové jádro je původní umakartové. Parkování před domem. V okolí veškerá občanská vybavenost včetně školy, školky, restaurací dětského hřiště. Tato lokalita je velmi žádaná a je zde plánovaná celková rekultivace blízkého okolí. Lokalita Cheb Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,02 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,92 10 310 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 65,00 m 0m 730 000 Kč 11 231 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č.1158/6
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1
9 512 Kč/m2 12 647 Kč/m2 16 171 Kč/m2 12 647 Kč/m2 52,71 m2 666 623 Kč
401 894,00 Kč 0,00 Kč
- 10 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
666 623,00 Kč 0,00 Kč 666 623,00 Kč
666 623 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 401 894 Kč
Obvyklá cena 600 000 Kč
slovy: Šestsettisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Cheb LV č.12452, 5396 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena celé nemovitosti bez závad je minimálně : 600 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celé oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 600 000,- Kč slovy:šestsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Cheb. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Cheb, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, - 11 -
neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.1158/6 včetně podílu 5271/200006 na budově č.p.1158, 1239, 1240 a pozemku p.č.2465/1, 2465/2, 2465/3 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb ve výši: 600 000,-Kč Obvyklá cena: 600 000,- Kč
Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota - 12 -
vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Z Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 2.5.2016 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18517616 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18517616.
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3
Podklady a přílohy
Kopie katastrální mapy
Pozemek p.č. 2465/2 v k.ú. č. 650919 Mapa oblasti
- 14 -
Pozemek p.č. 2465/2 v k.ú. č. 650919
Pozemek p.č. 2465/2 v k.ú. č. 650919
- 15 -
- 16 -
