ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 17319915
NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Dubí u Kladna Adresa nemovité věci: Průmyslová 823, 272 01 Kladno Vlastník stavby: Miroslav Rác, Zahradní 52, 273 51 Braškov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miroslav Rác, Zahradní 52, 273 51 Braškov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 1, Mgr. Hynek Sekyrka Murmanská 1475/4, 10000 Praha 10
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 145 EX 809/14-121(ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
3 600 000 Kč
Datum místního šetření: 10.8.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet:19 stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 15.8.2015
Tomáš Maršál
10.8.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v
obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Kladno, LV č.31427 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 145 EX 809/14-12
Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis
Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno
Jedná se o RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno, který je zapsaná u KN Kladno na LV č.31427. Objekt RD č.p.823 je koncový RD nachází se v ulici Průmyslová nedaleko centrální části obce. RD je částečně podsklepen má dvě nadzemní podlaží, podkroví a sklonitou střechu. V budově se nacházejí 3 byt.jednotky. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, je provedena rekonstrukce, běžná údržba. Objekt je napojen na inž. Sítě (elektro, voda) odkanalizováno do veř.kanalizace. Parkování před domem i na pozemku u objektu. U RD se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, sklad, přístřešek, zp.plocha, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.31427, nedoloženy nájemní smlouvy k byt.jedn. Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu
1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.823 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno
Obsah tržního ocenění majetku
1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno 2.2
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu -3-
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 31427 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu
II II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
VI
-0,05
III I
-0,05 0,00
I
0,00
VII
0,01
III
0,00
III
0,04
I
-0,06
II II
0,00 0,00
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 5
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – (průmysl – výrobní haly) zatěžující okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890
Koeficient pp = IT * IP = 0,890
11
i=2
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dubí u Kladna:
Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. -4-
1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.823
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Kladno
Celková rekonstrukce provedena Základní cena ZC (příloha č. 24): Obestavěný prostor - celkem:
2 645,- Kč/m3 =
762,78 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (2 + 15)= 0,915 Index vybavení
IV = (1 +
č. I
Vi typ B
II III II III V
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,10
II
0,00
III I
0,00 1,05
Vi) * V13 * 0,915 = 1,143 12
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,890 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 645,- Kč/m3 * 1,143 = 3 023,24 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 762,78 m3 * 3 023,24 Kč/m3 * 1,000 * 0,890= 2 052 399,64 Kč -5-
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2. Ocenění pozemků
2 052 399,64 Kč
2.1 pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno
Jedná se o pozemek p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 31427 u KN Kladno. Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - hluk, prašnost Index omezujících vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,02
IO = 1 + Pi = 0,980
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000
6
i=1
Index polohy pozemku IP = 0,890 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,980 * 0,890 = 0,872 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 500,Typ
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Parcelní číslo 1661 1662 -6-
Index
Koef.
0,872
Upr. cena [Kč/m2] 1 308,00
Výměra [m2] 81,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 308,00
Cena [Kč] 105 948,-
446,00
1 308,00
583 368,-
Stavební pozemky - celkem
527,00
m2
Pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres = Kladno - zjištěná cena
689 316,-
689 316,- Kč
2. Porovnávací ocenění
2.1 RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
208,40 m2 763,00 m3 80,79 m2 904,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 345 m2, pozemek 233 m2 ke koupi městský bytový dům, ideální ke kombinaci bydlení a podnikání, na pozemku o celkové výměře 233 m2, v Kladně. Jedná se o cihlový, částečně podsklepený objekt se dvěma nebytovými prostory v 1.NP, bytovou jednotkou 3+1 ve 2.NP a půdou vhodnou k vestavbě. V přízemí domu se nachází dvě prodejny (38 a 41 m2) se zázemím a samostatnými vchody z hlavní ulice. V 1. patře je prostorná bytová jednotka 3+1 (103 m2). Vstup na pozemek a do domu je z postranní ulice, přes zahrádku za domem. Vytápění domu ústředním topením s plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem. IS: el.230/400V, vodovod, plyn, kanalizace, telefon. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,02 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,97 15 781 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 245,00 m 233 m 3 990 000 Kč 16 286 Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu 260 m2, pozemek 920 m2 V obci Kladno,k prodeji větší dvougenerační rodinný dům s dispozicí 3+1 v přízemí a 4+1 v patře s užitnou plochou 260 m2 a se zastavěnou plochou 108 m2, garáží se zast.pl. 33 m2, dvorem s parkovacím stáním 98 m2 a zahradou 681 m2. Celková výměra pozemků činí 920 m2. Celý dům je -7-
podsklepený. V přízemí se nachází prostorná předsíň s halou a schodištěm, dále tři pokoje, kuchyně, koupelna s vanou a samostatné WC, v patře jsou čtyři pokoje a kuchyně a koupelna se sprchovým koutem a WC. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na tuhá paliva (koks) s možností přebudovat na vytápění zemním plynem (připravená přípojka). Dům je napojen na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. V domě jsou instalována nová plastová okna s vertikálními žaluziemi. Na zahradě je zbudován nezapuštěný bazén s filtrací a skleník. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3 Zdroj:
Užitná plocha 260,00 m2
Výměra pozemku. 920 m2
1,02 0,98 1,00 1,00 0,95 1,00 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 18 244 Celková cena Jednotková cena 4 995 000 Kč 19 212 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu 200 m2, pozemek 272 m2 Prodej RD s dvěmi bytovými jednotkami o dispozici 2+kk a 1+1 s garáží na pozemku o velikosti 272m2 v Kladně. V přízemí je bytová jednotka 1+1 se samostatným vchodem, koupelna s vanou a samostatné WC. V patře je bytová jednotka 2+kk, ložnice, obývací pokoj s kuchyní, koupelna s vanou a společným WC a samostatným vchodem. Dům je zčásti podsklepen, vytápění je ústřední plynové, možnost půdní vestavby. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, elektřina, plastová okna, rozvody vody a plynu. Stavba je napojena na obecní vodovod i kanalizaci. V místě veškerá občanská vybavenost. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 15 195 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 200,00 m 272 m 3 199 000 Kč 15 995 Kč/m2 -8-
Název: Prodej rodinného domu prodej dvoupatrového, domu v osobním vlastnictví po částečné rekonstrukci, kde se nachází 6 místností, v 1 patře lodžie, kuchyň, sklep, 2x koupelna, zahrada 486m2, dvůr za domem lokalita Kladno - Dříň. K domu náleží přilehlý pozemek (342 m2), který slouží jako zahrada a průjezd možný k parkování. Dům je podsklepený. Dispozice: v přízemí jsou dvě místnosti vytápěný samostatným plynovým kotlem s ohřevem vody, koupelna a WC jsou společné pro jedno patro. V prvním patře jsou 4 místnosti - vstupní chodba, koupelna a WC jsou společné pro jedno patro. Dům má prostornou půdu, kde lze realizovat půdní přístavba střecha je nová. Budova je po částečné rekonstrukci vody, odpadu, a topení. V Kladně je veškerá občanská vybavenost a velmi dobrá dopravní dostupnost, do Prahy autem 15 min. Lokalita Kladno - Dubí Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,93 15 916 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 163,20 m 486 m 2 790 000 Kč 17 096 Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu k prodeji samostatně stojící, prostorný dům v blízkosti centra města. Dům je zděný, plně podsklepený. Dispozice: suterén - kuchyň, 2 pokoje, prádelna, dílna, sklep, WC, komora; přízemí 4+1, komora, soc. zařízení, zimní zahrada, veranda. Prostorná půda o výměře 150 m2 s možností vestavby. Dvě garáže, dvorek, zahrádka. Celkem pozemek 408 m2. Veřejný vodovod, kanalizace, plyn, el. 220/380V. V okolí kompletní občanská vybavenost, blízko autobusové nádraží. Díky lokalitě je vhodný k bydlení, popř. sídlo firmy, kanceláře, aj. Lokalita Kladno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,91 21 897 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena -9-
150,00 m2
408 m2
3 600 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
24 000 Kč/m2 15 195 Kč/m2 17 407 Kč/m2 21 897 Kč/m2 17 407 Kč/m2 208,40 m2 3 627 619 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.823 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.1661, 1662 v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno
Rekapitulace tržního ocenění majetku
1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
2 052 400,00 Kč 689 316,00 Kč
0,00 Kč 3 627 619,00 Kč 0,00 Kč 3 627 619,00 Kč
3 627 619 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 741 716 Kč
Obvyklá cena 3 600 000 Kč
slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá - 10 -
viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kladno LV č.31427 existuje omezení vlastnického práva.
ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 3 600 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 3 600 000,- Kč slovy: třimilionyšestsettisíc Kč
Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Kladna, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Kladno, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích - 11 -
kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.823 stavba stojí na pozemku p.č.1661 vč.pozemků p.č.1661, 1662 a příslušenství v obci Kladno, k.ú.Dubí u Kladna, okres Kladno ve výši 3 600 000,- Kč. :
3 600 000,-Kč
Obvyklá cena: 3 600 000,- Kč
Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
- 12 -
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 15.8.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17319915 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17319915.
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 6
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
