ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1791-07/16 NEMOVITÁ VĚC: pozemek parc.č. 5332/45 jehož součástí je objekt tech. vyb. č.p.4190 a pozemek parc.č. 5332/78 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Jihlava, k.ú. Jihlava Adresa nemovité věci: Na Kopci 4190/9, 586 01 Jihlava Vlastník stavby: ELSA, spol. s r.o., Jana Masaryka 1598/26, 58601 Jihlava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: ELSA, spol. s r.o., Jana Masaryka 1598/26, 58601 Jihlava, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé, tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 31 INS 13977/2014 (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: 21.1.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Mencla (zástupce objednatele) Počet stran: 23 stran Počet příloh: 4
Ve Velaticích, dne 29.1.2016
Ing. Tomáš Volek
21.1.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 15352, k.ú. Jihlava, ve vlastnictví společnosti ELSA, spol. s r.o.. Jedná se o pozemek parc.č. 5332/45, jehož součástí je stavba tech. vyb. č.p. 4190 a o pozemek parc.č. 5332/78, včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 21.1.2016. Zvolené metody pro ocenění Pro odhad obvyklé, obecné tržní ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. III. Dále pro stanovení obecné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. -2-
Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí LV č.15352, k.ú. Jihlava, vyhotovený dne 29.10.2015. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Jihlava. c) Vyhláška MF č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Jihlava a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 21.1.2016 za přítomnosti zástupce objednatele pana L. Mencla. *pozn.: při místním šetření nebyly znalci zpřístupněny prostory využívané společnostmi: E.ON Distribuce a.s. a Jihlavské kotelny, s.r.o. (viz. text níže).* h) Nájemní smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená se společností E. ON ze dne 25.10.2011. i) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. j) Knihovna znalce. k) Územní plán města Jihlava. Místopis Statutární město Jihlava leží administrativně v okrese Jihlava a náleží pod Kraj Vysočina. Jihlava je také obcí s rozšířenou působností. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Úředně žije v katastru tohoto statutárního města zhruba 50500 obyvatel. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je stavba tech. vyb. č.p. 4190, původně postavená a využívaná jako kotelna, naposledy využívaná jako výrobní a skladovací objekt s administrativním zázemím. Stavba je postavena severovýchodně od centra města, na okraji sídliště Březinova, při ulici Na Kopci. Objekt č.p. 4190 o celkovém půdorysném tvaru přibližně do písmene L je součástí pozemku parc.č. 5332/45. Stavba je postavena na celé ploše tohoto rovinatého pozemku. Stavba je napojena na veškeré inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn). Západně za stavbou je situovaný pozemek parc.č. 5332/78 využívaný ve funkčním celku se stavbou jako venkovní skladovací plocha, na které je postavený jednoduchý ocelový přístřešek. Příslušenství tvoří ocelový přístřešek na parc.č. 5332/78 a venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, plynu, kanalizace, zpevněné plochy na parc.č. 5332/78. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Přístup respektive příjezd k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ul. Na Kopci na parc.č. 5332/47, 5332/46, 5332/8 ve vlastnictví Statutárního města Jihlava. Přístup k pozemku parc.č. 5332/78 a venkovnímu přístřešku je přes pozemek jiného vlastníka parc.č. 5332/78.
-3-
Silné stránky - možnost komerčního využití objektu Slabé stránky - absence vlastního pozemkové zázemí pro manipulaci a skladování kolem objektu, vzhledem k poloze v blízkosti obytných domů sídliště je využití vhodné pouze pro lehkou výrobu nezatěžující okolí přílišným hlukem a exhalacemi. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 15352 v k.ú. Jihlava jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: • Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - ELSA, spol. s r.o. • Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - ELSA, spol. s r.o. • Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění je od 1.9.2011 uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou se společností E.ON Distribuce, a.s., na pronájem 3 místností o celkové výměře 32 m2. Prohlídkou bylo zjištěno, že jednu místnost v objektu (středová část na východní straně) využívá společnost Jihlavské kotelny, s.r.o., která zde má umístěnou rozvodnou technologii. Tyto prostory nebyly znalci při místním šetření zpřístupněny. Nájemní smlouva na pronájem těchto prostor nebyla znalci doložena.
-4-
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 vč. pozemků 4. Porovnávací ocenění 4.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 vč. pozemků
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015.
1.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 Jedná se o výrobně skladovací objekt s administrativou a sociálním zázemím, který je složen ze dvou vzájemně provozně a konstrukčně propojených částí. Severní dílenská část s kancelářemi a sociálním zázemím je zděná nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží a plochou střechu. K této části je na jižní straně postavena nepodsklepená, přízemní výrobní hala s pultovou střechou. Celkový půdorysný tvar objektu je přibližně do písmene L. Dispoziční řešení: 1.NP - výrobní hala s vestavbou pro speciální výrobu (cca 7 x7 m), dvě dílny, chodba, dvě kanceláře, sklad, sociální zázemí (3xWC, sprcha), kuchyňka, prostor trafostanice (tato místnost nebyla znalci zpřístupněna), garáž, místnost s technologií Jihlavské kotelny s.r.o. (tato místnost nebyla znalci zpřístupněna). Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové, s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce dílen s administrativou a soc. zázemím jsou zděné, výrobní hala má nosný systém z betonových sloupů v kombinaci s cihelnou vyzdívkou obvodových zdí. Stropní konstrukce v části jsou s rovným podhledem, ve výrobní hale strop tvoří železobetonové vazníky a betonové panely pultové střechy. Střecha v části je plochá, nad halou je pultová s lepenkovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítky jsou břízolitové. Vnitřní keramický obklad je proveden v soc. místnostech. Podlahy jsou převážně s teraco nebo keramické dlažby, v kancelářích PVC, v garáži betonové. Okna v hale jsou kovová zdvojená, ostatní jsou dřevěná zdvojená, v malé části jsou sklobetonové tvárnice. Dveře jsou náplňové hladké, do ocelových zárubní, vrata plechová. Vytápění je ústřední, radiátory z teplovodu. Ohřev TUV je zajištěn centrálně. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová z rozvodny v objektu. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Hygienické vybavení tvoří splachovací WC, umyvadla, sprchový kout. Ostatní vybavení tvoří rozvody vzduchotechniky v hale. Stáří a technický stav: Stavba byla postavena pravděpodobně kolem roku 1980 jako kotelna, která zásobovala teplem okolní -5-
objekty sídliště. Projektová dokumentace, stavební povolení ani kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo. Od roku 2004 byl objekt využíván společností ELSA s.r.o. jako výrobní a skladovací objekt s administrativou a sociálním zázemím. Na objektu byla prováděna běžná údržba, bez výrazné modernizace a rekonstrukce. Poslední rok je objekt volný nevyužívaný. Stavebně technický stav odpovídá stáří, účelu využití a je průměrný. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 325,00 m2 6,60 m
Název 1NP Výčet místností: výrobní hala s vestavbou Užitná plocha celkem:
297,31 m2
1,00
297,31 m2 297,31 m2
321,72 m2 Výčet místností: dílna dílna chodba kancelář kancelář sklad WC WC sprcha+WC kuchyňka trafostanice (E.ON) rozvodna tepla (Jihlavské kotelny, s.r.o.) garáž Užitná plocha celkem:
28,00 m2 41,55 m2 47,71 m2 14,91 m2 16,81 m2 7,00 m2 4,90 m2 5,60 m2 6,90 m2 9,90 m2 32,00 m2 nezaměřeno
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
28,00 m2 41,55 m2 47,71 m2 14,91 m2 16,81 m2 7,00 m2 4,90 m2 5,60 m2 6,90 m2 9,90 m2 32,00 m2 0,00 m2
52,64 m2
1,00
52,64 m2
4,10 m
267,92 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1NP (13,00*25)*(6,60) (16,80*19,15)*(4,10)
= =
[m3] 2 145,00 m3 1 319,05 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1NP Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP)
Ocenění 647 565 3 464,05
2
[m ] [m2] [m3] -6-
Obestavěný prostor 2 145,00 m3 1 319,05 m3 3 464,05 m3
Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
4 955 100,00 4 955 17 164 378
roků % [Kč]
36 45,00 9 440 408
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc. č. 5332/45, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 648 m2. Parc. č. 5332/78, ostatní plocha o výměře 158 m2. Jedná se o rovinaté pozemky uceleného přibližně lichoběžníkového tvaru. Pozemek lze napojit na veškeré veřejné řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 1000,- až 1500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 1200,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
celkem Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 806 806
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 200,00 Hodnota celkem
Celková cena pozemku [Kč] 967 200 967 200
3. Výnosové ocenění Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.
3.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 vč. pozemků Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: -7-
stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2016 do 31.12.2016 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, -8-
- výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemní smlouva Na pronájem pouze malé části nebytových prostor v objektu je uzavřena nájemní smlouva. Jedná se o prostor distribuční trafostanice (3 místnosti o celkové ploše 32 m2) v severozápadní části budovy, který je od 1.9.2011 pronajímán společnosti E.ON Distribuce, a.s. na dobu neurčitou s 24 měsíční výpovědní lhůtou. Nájemné ve smlouvě je stanoveno na částku 1000,-Kč/m2/rok+DPH. *pozn.: prohlídkou bylo zjištěno, že jednu místnost v objektu (středová část na východní straně) využívá společnost Jihlavské kotelny, s.r.o., která zde má umístěnou rozvodnou technologii. Tyto prostory nebyly znalci při místním šetření zpřístupněny, tzn. není známa podlahová plocha. Nájemní smlouva na pronájem těchto prostor nebyla znalci doložena. V současné době je nemovitost volná nevyužívaná (mimo místností využívaných společnostmi E.ON Distribuce a.s. a Jihlavské kotelny, s.r.o.). Poslední účel využití nemovitosti bylo jako výroba a sklad výtahů. Pro další výpočet je počítáno se simulovaným nájmem ve všech pronajímatelných prostorách nemovitosti. Nájemné z nebytových prostor je stanoveno s ohledem na jejich polohu v objektu, stavebně technický stav, dopravní obslužnosti, velikosti příslušenství. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k výrobním (dílenským) a skladovým účelům s kancelářským a soc. zázemím. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného viz. níže. Srovnatelné pronájmy: Objekt č.1 Ul. Pávovská, Jihlava. Zprostředkujeme pronájem skladu 640 m2. Skladová plocha se nachází v 2.NP Středního skladového objektu – viz fotogalerie. Prostor je obslužný schodištěm a 2 nákladními výtahy a nosnosti 2000 kg s rozměrem pro dvě europalety. K vykládce zboží a materiálu slouží prostor překladiště (2x 100 m2) s 2 stání pro kamion a obslužný rampou ve výšce 120cm – přímé napojení na nákladní výtahy. Prostory jsou elektroinstalací 230/400V a osvětlením. Do objektu zaveden plyn – po dohodě s nájemcem vytápění horkovzdušnými jednotkami. Dělené sociální zázemí, možnost pronájmu kanceláří a šaten. Podlahy jsou zátěžové, z litého asfaltu. Konstrukce objektu je železobetonový, nezateplený skelet. Pronájem parkovacích a zpevněných ploch přímo v areálu. Zabezpečeno kamerovým systémem se záznamem. D1 - 5min, zastávka MHD – 3min. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/sklad/jihlava-jihlava-pavovska/1179861084#img=0&fullscreen=false 2
Požadované nájemné: 600,- Kč/m /rok Objekt č.2 Jihlava - Pístov, okres Jihlava. Nabízíme pronájem skladového prostoru o rozměrech 770 m2 v bývalém vojenském areálu nedaleko krajského města Jihlava. Prostory tvoří velká hala, která se nachází v oploceném areálu, který je napojen na veškeré inženýrské sítě. V noci areál hlídán vrátným. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/vyrobni-prostor/jihlava-pistov-/1360805980#img=0&fullscreen=false 2
Požadované nájemné: 500,-Kč/m /rok
-9-
Objekt č.3 Ul. Havlíčkova, Jihlava, okres Jihlava. Pronájem nebytových prostor o velikosti 905 m2 vhodných k výrobní nebo skladovací činnosti. Jsou umístěny v 4 NP a mají nákladní výtah. Dále mají vlastní sociální zázemí. Případné stavební úpravy jsou po domluvě možné. Prostory se nacházejí cca 1 km od hlavního tahu Praha - Znojmo. Prostory se dají pronajmout ve dvou variantách: 1) celý prostor - 250,- Kč/m2/rok, tj. 18855,- Kč/měsíc 2) polovina prostoru - 300,- Kč/m2/rok, tj. 11313,- Kč/měsíc Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/vyrobni-prostor/jihlava-jihlava-havlickova/280174684#img=0&fullscreen=false 2
Požadované nájemné: 300,-Kč/m /rok
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný nebo obdobný typ nemovitostí v dané lokalitě a čase je inzerován za jednotkové ceny v rozmezí 300,- Kč/m2/rok až 600,- Kč/m2/rok. Přičemž vyšší nájemné je požadováno v lukrativnějších lokalitách a v lepších nemovitostech. Protože se jedná o inzerované nabídky, nikoli skutečně sjednané nájemné, uvažuji s redukujícím koeficientem 0,9. Redukované rozmezí jednotkových cen za pronájem obdobných prostor potom činí 270,- Kč/m2/rok až 540,Kč/m2/rok. Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti, tj. 450,- Kč/m2/rok. Nájemné je stanoveno zejména s ohledem na současný stavebně technický stav a polohu nemovitosti. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Roční výdaje (náklady): - vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny odborným srovnáním jako 30% z čistého výnosu a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti). Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Výrobní prostory 1.NP 533 450 19 988 239 850 se zázemím 2.Ostatní prostory: 1NP 32 1 000 2 667 32 000 trafostanice (E.ON) Celkový výnos za rok: 271 850 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem
Nj Nj * PP Nh - 10 -
m2 Kč
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
míra kapit. [%] 9,00 8,00
565 17 164 378 481 271 850 90 % 244 665
Náklady (za rok) Odhadem % z výnosů 30,00 % * Nh Náklady celkem V N=Nh-V Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota Cv
Kč/rok 73 400 Kč/rok 73 400 Kč/rok 171 265 % 9,00 Cv = N / i Kč 1 902 944
4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. výrobně skladovací hala (využívaná jako dílny s kancelářským a sociálním zázemím), uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Přesto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.
4.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 vč. pozemků Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
565,23 m2 3 464,05 m3 646,72 m2 806,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti:
- 11 -
Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Nabízíme vám k prodeji komerční objekt v Jihlavě na ulici Znojemská, doposud využívaný jako autodílna a parkování pro kamiony. Na pozemku o celkové výměře 2258m2 se zpevněným povrchem se nachází zánovní budova o zastavěné ploše 323 m2 se 3 kancelářemi, kuchyňkou, koupelnou, skladem a garáží vhodnou pro velká auta s montážní jámou, dále na pozemku rozestavěná podzemní dílna (kancelář, sklad). Díky své poloze v blízkosti centra a dostupnosti na dálnici lze využívat jako sklad, autodílna, velkoobchod. Lokalita Znojemská, Jihlava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Účel využití 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 KC Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší 0,29 6 340 objekt; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Účel využití nepatrně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 275,00 m 2 258 m 5 950 000 Kč 21 636 Kč/m2 Název: č.2 Objekt byl navržen a dříve využíván jako kotelna. Naposledy byl využíván především pro skladování příp. k drobné výrobě. Objekt lze rozdělit na dvě stavebně oddělené části – skladovací hala a administrativně-sociální přístavek. Objekt byl vystaven jako celek odhadem v 70 – 80. letech 20. stol. Jeho stáří je uvažováno 35 let. Celkový stavebně technický stav se jeví jako dobrý při běžné údržbě. Lokalita Jihlava, ul. Březinova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Účel využití 1,00 Zdroj: Historie příhozů on-line dražby ze dne 14.9.2015 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 KC Redukce pramene ceny - realizovaný prodej 09/2015; 1,00 4 403 Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a - 12 -
vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku obdobný; Účel využití - obdobné využití; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 611,00 m 751 m 2 690 000 Kč
Jednotková cena 4 403 Kč/m2
Název: č.3 Nabízíme prodejní sklad stavebnin v centru obce Luka nad Jizerou. Budova z roku 1986, nepodsklepená, udržovaná, konstrukce je ocelová. Budovu lze využít jako sklad, prodejnu, výrobní halu. Oplocený pozemek slouží pro volné skladovaní materiálu. Přístup a příjezd je velmi dobrý po zpevněné komunikaci. Střecha, opláštění a vrata jsou plechová, podlaha betonová, okna zdvojená. Zastavěná plocha: 280 m2, dvoupodlažní, užitná plocha 560 m2, výška 1 NP = 4 m, výška 2 NP = 1 m. Pozemek 650 m2. Odhad na částku 2 700 000 Kč. Lokalita nám. 9. května, Luka nad Jihlavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 1,00 K7 Účel využití Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,95 3 375 Poloha - nepatrně horší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Účel využití - obdobné využití; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 560,00 m 650 m 2 000 000 Kč 3 571 Kč/m2 Název: č.4 Prodej výrobní haly v Malém Beranově u Jihlavy Nabízíme vám k prodeji víceúčelovou výrobní 2 podlažní halu s 2 garážemi a venkovní zpevněnou manipulační plochou o celkové výměře 1800 m2 v Malém Beranově u Jihlavy. Výrobní hala má ZP 653m2, 2 garáže mají ZP 252m2. Výška stropu v přízemí haly je 4,4m, v 2.NP je výška stropu 4m. Stropy jsou dřevěné trámové. Podlaha v přízemí haly je z keramické dlažby. Nachází se zde kanceláře a příruční sklady. Polosuterén byl využíván také jako sklad. Vytápění haly bylo z centrální kotelny. Na střeše je střešní krytina ze svařovaných asfaltových pásů IPA a svody jsou z pozinkovaného plechu. K hale vede samostatný sjezd z přilehlé silnice. Tento zajímavý historický objekt je určen k rekonstrukci. Lokalita Malý Beranov, okres Jihlava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,08 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,15 - 13 -
K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Účel využití 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 1,38 3 520 větší; Poloha - nepatrně horší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší pozemkové zázemí; Účel využití - obdobné využití; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 1 000,00 m 1 800 m 2 550 000 Kč 2 550 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 3 375,- Kč/m2 až 6 340,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 4 410,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota *pozn.: výsledná hodnota reprezentuje hodnotu stavby a pozemků.
- 14 -
3 375 Kč/m2 4 410 Kč/m2 6 340 Kč/m2 4 410 Kč/m2 565,23 m2 2 492 664 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 vč. pozemků 4. Porovnávací ocenění 4.1 Výrobní a skladovací objekt č.p. 4190 vč. pozemků Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena
9 440 410,00 Kč 967 200,00 Kč 1 902 944,00 Kč 2 492 660,00 Kč
2 492 664 Kč 1 902 944 Kč 10 407 608 Kč 967 200 Kč 2 500 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4
Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody nákladové, výnosové a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před odhadem obvyklé ceny provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky majetku: - komerčně využitelná nemovitost Slabé stránky majetku: - absence vlastního pozemkové zázemí pro manipulaci a skladování kolem objektu, vzhledem k poloze v blízkosti obytných domů sídliště je využití vhodné pouze pro lehkou výrobu nezatěžující okolí přílišným hlukem a exhalacemi. Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 10,41 mil. Kč. Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí 1,90 mil. Kč. Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání realizovaných prodejů či nabídek obdobných nemovitostí činí 2,49 mil. Kč.
- 15 -
Závěr Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, tržní hodnotu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 5332/45, jehož součástí je stavba tech. vyb. č.p. 4190 a pozemku parc.č. 5332/78, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Jihlava, obec Jihlava, okres Jihlava, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 21.1.2016, po zaokrouhlení na:
2 500 000,- Kč Slovy: .dvamilionypětsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 29.1.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 139/2015 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1791-07/16 znaleckého deníku.
- 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1 1 1
Podklady a přílohy 1. Výpis z KN 2. Snímek z KM 3. Fotodokumentace 4. Mapa s polohou nemovitosti
- 17 -
LV č. 15352
- 18 -
- 19 -
- 20 -
KM
- 21 -
Fotodokumentace
- 22 -
Mapa s polohou nemovitosti
Zdroj:www.mapy.cz
- 23 -
