ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1233/182/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, pozemek st.p.č. 36 se stavbou RD čp. 21 a pozemek p.č. 596, vše v k.ú. a obci Přeborov, zapsané na LV č. 16, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Písek, obec Přeborov, k.ú. Přeborov Adresa nemovité věci: Přeborov 21, 399 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Praha 9, Pan Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 19900 Praha 18

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing Michal Danielis Pražská 88, 54101 Trutnov IČ: 13531140 telefon: DIČ: CZ6704131533 fax: 499 732 407

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 184Ex 1860/16-93 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 stran

v Trutnově, dne 5.11.2016

500 000 Kč 13.10.2016

Stav ke dni :

Počet příloh: 7

Ing Michal Danielis

13.10.2016 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve spoluvlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

-2-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba pro bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 16 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 13.10.2016. Povinný Jiří Větrovec byl řádně obeslán doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, který mu byla dne 6.10.2016 vhozena do schránky. Pozvánkou na místní šetření byla obeslána i manželka povinného Martina Větrovcová a opatrovnice povinného Jarmila Větrovcová, zásilku si opatrovnice převzala osobně dne 4.10.2016 a manželce byla vhozena do schránky dne 5.10.2016. Vlastník byl řádně předvolán, ale nezúčastnil se místního šetření, neposkytl součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, mailem oznámil že se zdržuje mimo území ČR a vše vyřeší po svém návratu, na žádost o zajištění -3-

zástupce na šetření nereagoval. Z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 1860/16-93 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Chapness, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P.

Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 2013 Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010

Místopis Obec Přeborov se rozkládá v krajině zelených polí a zalesněných kopců. Je situována cca 3 km od města Milevska směrem na obec Petrovice. Obec má asi 140 obyvatel. Ves náležela k majetku milevského kláštera. Roku 1575 byla ves prodána císařem Kryštofovi ze Švamberka a byla přiřazena k panství zvíkovskému. V obci se nachází kaplička s historickým zvonem, několik pomníčků včetně památníku obětem první světové války. V neposlední řadě se zde nachází hasičská zbrojnice místního hasičského sboru. Před nedávnem bylo v obci vybudováno sportovní hřiště s asfaltovým povrchem. V blízkosti obce se nachází několik rybníků včetně největšího v rekreační usedlosti Vášův mlýn. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1589 Obec Přeborov, č. p. 23, 39901 Přeborov

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají ve východní okrajové části katastrálního území Přeborov, mimo zastavěnou část obce, na polosamotě. V minulosti byly oceňované nemovitosti zřejmě součástí areálu mlýna, v současnosti již nefunkční, spolu s hostincem, který je ve vlastnictví jiného vlastníka - jiná zástavba v lokalitě není. Pozemek je přístupný z nezpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 1589, ve vlastnictví obce. Nemovitosti jsou v lokalitě bez občanské vybavenosti v dochozí vzdálenosti, vzdáleny cca. 1,5 km od centra obce s minimální občanskou vybaveností - pouze -4-

obecní úřad a autobusová zastávka. Nemovitosti jsou dále vzdáleny cca. 4 km od komplexní občanské vybavenosti města Milevsko. Území je zainvestované pouze NN - voda z vlastní study, kanalizace do žumpy. Pozemky jsou mírně svažité, přivrácené k jihu. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do stavby nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že stavba je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří. Nebyly zjištěny žádné zhodnocení (revitalizace a modernizace stavby), pouze stavební práce udržovacího charakteru - obnova části fasády (pouze nátěr). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Větrovcová Martina, Jagellonská 1239/24, Žižkov, 13000 Praha 3 Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 05.11.2016 08:00:00.

Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, místním šetřením zjištěno, že je stavba dlouhodobě neužívána.

-5-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním RD byly porovnány stavební pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Pozemek st.p.č. 36 o výměře 406 m2 je z části zastavěn stavbou RD čp. 21 a pozemek p.č. 596 o výměře 862 m2 tvoří zahradu, z části je pozemek zastavěn dožitou stavbou včelínu a zemního sklepu. Pozemky jsou neoplocené, neudržované a tvoří se stavbou FC. Území je zainvestováno pouze NN, obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemky se stavbou RD tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Bylo zjištěno, že se tržní hodnota stavebních pozemků a pozemků v FC pohybuje v intervalu od 50 - 200,- Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je odhadována ve výši 120,Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků

36 596

Výměra [ m2 ] 406

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 120,00

862 1 268

120,00 Hodnota pozemků celkem

-6-

Celková cena pozemku [Kč] 48 720 103 440 152 160

Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 21 Věcná hodnota dle THU Stavba RD je samostatně stojící, přízemní se stavebně neupravenou půdou, nepodsklepená, zastřešená sedlovou střechou, s navazující hospodářskou částí - tvoří spolu jeden stavební celek se společným zastřešením s různou krytinou (nad obytnou části eternitová krytina, nad hospodářskou částí krytina z pálených tašek. Stavba je postavená na smíšených základech, svislé konstrukce převážně zděné z cihel, střecha sedlová,klempířské konstrukce z pozinkového plechu, vnější omítky vápenné, z přední části obnovené, v zadní části původní hrubé, bez venkovního obkladu, okna dřevěná špaletové, dveře dřevěné. Vzhledem k neumožnění prohlídky se stavba předpokládá s jedním bytem, se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením - suchý záchod. Příslušenstvím je vedlejší stavba dožitého včelínu a kamenného zemního sklepu a dále venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, spočívající v přípojce NN, vlastní studny, dále v dožité opěrné zdi ze skládaného kamene. Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca před 90-100 lety, ke dni místního šetření je v původním udržovaném stavu - obnova části fasády (pouze nátěr). Pro ocenění se stavba předpokládá ve stavu před rekonstrukcí. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 118,40 m2 2,50 m

Název 1. NP Výčet místností: obytné prostory Užitná plocha celkem:

90,00 m2

1,00

90,00 m2 90,00 m2

44,40 m2 Výčet místností: hospodářská část Užitná plocha celkem:

33,00 m2

0,50

2,50 m

16,50 m2 16,50 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s. + zastř. (7,40*16)*(3,50+0,3)+(7,40*16)*(3,40)/2 (7,40*6)*(3,50+0,3)+(7,40*6)*(3,40)/2

= =

[m3] 651,20 m3 244,20 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

v.s. + zastř. Obestavěný prostor - celkem: -7-

Obestavěný prostor 651,20 m3 244,20 m3 895,40 m3

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 163 107 895,40 3 604 100,00 3 604 3 227 022

roků roků % [Kč]

96 14 87,30 409 832

2

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

106,50 m2 895,40 m3 162,80 m2 1 268,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavba RD, přízemní, nepodsklepená, se stavebně neupraveným podkrovím, ve stavu před rekonstrukcí, s jedním bytem, se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavení, s menšími neudržovanými pozemky, situovaná v okrajové části obce, v klidné lokalitě bez občanské vybavenosti v dochozí vzdálenosti, se zhoršenou dopravní dostupností a bez dopravní obslužnosti.

-8-

Srovnatelné nemovité věci Název: RD, pozemek 710 m2 RD 4+1, 2 balkony, terasa, veranda, sklep, terasovitá zahrada, parkování, klidná poloha - okolí tvoří lesy a louky, Petrovice - Mašov, okres Příbram mezi venkovskou zástavbou, loukami a lesy. RD se nachází v horní části terasovitě upraveného pozemku s přístupem z dolní části (pro auto) i z horní strany (vrátka). Vnitřní dispozice: v přízemí za vstupní verandou a předsíní jsou dvě místnosti (jedna se stylovým krbem), kuchyňka a balkon, v patře další dva pokoje (jeden se vstupem na druhý balkon), komory a vstup do velkého půdního prostoru. Pod domem se nachází prostorný sklep. Lokalita Petrovice - Mašov, okres Příbram Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

Užitná plocha 140,00 m2

0,85 1,00 0,97 0,95 0,97 1,03 1,00 www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,78 3 885 Celková cena Jednotková cena 695 000 Kč 4 964 Kč/m2

Výměra pozemku. 710 m2

Název: RD, pozemek 1050 m2 dispozičně 2+1 se zahradou a stodolou, CP 1053 m2, určená k totální rekonstrukci. V domě jsou dvě místnosti, v kuchyni kachlová kamna, možnost půdní vestavby, nad obytnou částí je střecha v dobrém stavu. Na zahradě jsou ovocné stromy, celé oploceno, na pozemku jsou dvě studny, odpad do trativodu, suché WC Lokalita Hejkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:


0,85 1,00 0,97 0,99 0,98 1,01 1,00 www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,81

Výměra pozemku. 1 050 m2

-9-

Celková cena 545 000 Kč

Upravená j. cena Kč/m2 4 893

Jednotková cena 6 056 Kč/m2

Název: RD, pozemek 517 m2 rodinný dům v obci Ratiboř vhodný jak k bydlení, rodinnou rekreaci. Dům je postaven kombinací kámen/cihla, v původním stavu k rekonstrukci, vytápění řešeno krbovými kamny. K domu náleží sklep a možno využít rozsáhlé půdní prostory. Občanská vybavenost ve 3 km vzdálené obci Chýšky - pošta pekárna, obchod, školka, restaurace, doktor Lokalita Chyšky, Ratiboř Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:




Název: RD, pozemek 323 m2 rodinný dům na okraji obce Hrejkovice. CP 323 m2. Dům je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Je zde pouze elektřina. Voda a kanalizace k dobudování. Možnost trvalého bydlení i chalupaření. Příjemná poloha domu s menší zahradou nabízí klid a soukromí. Součástí prodeje jsou hospodářské budovy. Lokalita Hrejkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:




- 10 -

Název: RD pozemek parc. č. st. 16 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba s č. p.19 (objekt k bydlení), pozemku parc. č. 270/2 (zahrada), vše zapsané na listu vlastnictví č. 275, pro katastrální území Blehov, vedený u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, zobchodované v řízení V-8596/2015-305, Listina: Smlouva kupní, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 11.12.2015. Právní účinky zápisu ke dni 22.12.2015. Zápis proveden dne 19.01.2016. Lokalita Blehov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:


1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 www.cuzk.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 1,00 4 828 Celková cena Jednotková cena 434 485 Kč 4 828 Kč/m2


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Realizované ceny a nabídkové ceny se pohybují v intervalu od 3 000 - 6 000 ,- Kč/m2 započitatelné plochy, v tomto případě indikuji kvalifikovaným odhadem ve výši 4719,-Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 885 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 719 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 413 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 719 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 106,50 m2 Výsledná porovnávací hodnota 502 574 Kč

- 11 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

502 574 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

561 992 Kč 152 160 Kč

Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba RD, přízemní, nepodsklepená, se stavebně neupraveným podkrovím, ve stavu před rekonstrukcí, s předpokládaným jedním bytem, se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavení, s menšími neudržovanými pozemky, situovaná v okrajové části obce, v klidné lokalitě bez občanské vybavenosti v dochozí vzdálenosti, se zhoršenou dopravní dostupností a bez dopravní obslužnosti, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

502 574,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu porovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č. 16 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 500 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - vedlejší stavba dožitého včelínu a kamenného zemního sklepu a dále venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, spočívající v přípojce NN, vlastní studny, dále v dožité opěrné zdi ze skládaného kamene - zahrnuto v ceně 0,-

3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěno 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-

- 12 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - pozemku st.p.č. 36 se stavbou RD čp. 21 a pozemek p.č. 596, vše v k.ú. a obci Přeborov, zapsané na LV č. 16, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek ; se zohledněním práv a závad

ve výši 500 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 5.11.2016 Ing Michal Danielis Pražská 88 54101 Trutnov e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1233/182/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 182.

- 13 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Pozvánka na místní šetření + dodejka Cenové údaje získané prostřednictvím cuzk.cz Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 14 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 1 0

Snímek z katastrální mapy

- 15 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents