ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 5337/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 333/4 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Neštěmice Nešt Adresa nemovité věci: Sibiřská řská 333, 400 01 Ústí nad Labem Vlastník stavby: Pavel Salava, Sibiřská Sibi ská 333, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Salava, Sibiřská Sibi ská 333, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej řej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 704/13 (ocenění ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
246 000 Kč
Datum místního šetření: 5.11.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti ítomnosti majitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 20.11.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
5.11.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 333/4 v domě o č.p. 330, 331, 332 a 333 na pozemcích p.č. 1519, 1520, 1521 a 1522 (LV 849) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 282/13542 v k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem na listu vlastnictví č. 1316. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.8.2015, LV 1316 - snímek z katastrální mapy ze dne 2.9.2015 - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 704/13-13 ze dne 1.3.2014 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 704/13-77 ze dne 20.8.2015 - kopie kupní smlouvy ze dne 20.8.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 24.8.2004 - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Okresní město Ústí nad Labem je město s veškerou občanskou vybaveností a technickou infrastrukturou. Doprava je zajištěna MHD. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:
bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro
BUDOUCÍ STAV průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna plyn Přípojky: telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna ostatní voda kanalizace elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba
průmyslová zóna nákupní zóna plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 333/4 se nachází v bytovém domě o čtyřech vstupech č.p. 330, 331, 332 a 333 v ulici Sibiřská, k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem. Místní část Neštěmice se nachází v severovýchodní okrajové části města Ústí nad Labem. Bytový dům je zděný s valbovou střechou, nezateplený. V celém domě jsou plastová okna, vstupní vchodové dveře jsou plastové. Bytová jednotka č. 333/4 se nachází v prvním podlaží a v kupní smlouvě je uvedena celková výměra bytu 33m2. Bližší informace o bytové jednotce se nepodařilo zjistit z důvodu nesoučinnosti majitele.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č. 1519, 1520, 1521 a 1522 Srovnávací indexová metoda Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový [Kč / m2] Jednotlivé indexy index Pozemek, Neštěmice A:1,00, B:1,50, C:1,20, D:1,30, E:1,25, F:1,50 490,00 4,39 Pozemek, Neštěmice A:1,00, B:1,00, C:1,20, D:1,30, E:1,25, F:1,50 350,00 2,93 Pozemek, Neštěmice A:1,00, B:1,50, C:1,20, D:1,30, E:1,25, F:1,50 722,00 4,39 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: B – typ stavebního pozemku: stavebně připravený C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty E – územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: nejsou * Celkový index [Kč/m2]
Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra oceňovaných pozemků Cena oceňovaných pozemků
P.Č. 1519 1520 1521 1522
Upravená jedn.cena [Kč / m2] 111,62 119,45 164,46 131,85 Kč/m2 1,00 1,50 1,20 2,00 1,25 1,00 4,50
=
593,32 Výměra [m2] 196 149 147 190 682 m2
[Kč] 682 m2 * 593,32 Kč/m2 =
404 644,24
=
40 4 644,24 Kč
Úprava ceny: Popis podíl na společných částech domu a pozemku
úprava
mezivýsledek
* 282,00 / 13 542,00 = Výsledná cena
=
8426,35 8 426,35 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 333/4 Oceňovaná bytová jednotka č. 333/4 se nachází v bytovém domě o čtyřech vstupech č.p. 330, 331, 332 a 333 v ulici Sibiřská, k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem. Místní část Neštěmice se nachází v severovýchodní okrajové části města Ústí nad Labem. Bytový dům je zděný s valbovou střechou, nezateplený. V celém domě jsou plastová okna, vstupní vchodové dveře jsou plastové. Bytová jednotka č. 333/4 se nachází v prvním podlaží a v kupní smlouvě je uvedena celková výměra bytu 33m2. Bližší informace o bytové jednotce se nepodařilo zjistit z důvodu nesoučinnosti majitele. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 33 * 1,00 = 33,00 m2 33,00 m2
Podlahové plochy bytu celková plocha bytu: Započítaná podlahová plocha bytu:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata
Provedení
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
plastová
N S S S S S S S S S S C S S
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X N S S S S S S S S S S C S S
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
= * *
Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 8,16 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 0,00 5,70 3,70 101,56 1,0156
8 020,0,9390 1,0156
Polohový koeficient K5 (příl. ř č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. (př č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m č/m2] 33,00 m2 * 17 667,48 Kč/m K 2
Plná cena:
Výpočet opotřebení ebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná edpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků rok Předpokládaná edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků rok Opotřebení: ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100)
* * =
1,1000 2,1000 17 667,48
=
583 026,84 Kč
*
Bytová jednotka č. 333/4 - zjištěná zjiště cena bez podílu na příslušenství =
0,500 291 513,42 Kč
Oceňované ované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství p íslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 282 / 13 542 Bytová jednotka č. 333/4 - zjištěná zjiště cena
=
291 513,42Kč
Výpo porovnávací hodnoty Výpočet Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Neštěmice Typ stavby zděný bytový dům
Užitná plocha 33,00 m2
Podlaží 1.NP
Dispozice 1+1
Celková cena 245 949 Kč
Jednotková cena 7 453 Kč/m2
Srovnatelné jednotky Název: BJ Naše spoleènost Vám zprostøedkuje prodej bytu 2+kk s lodžií lodžií v osobním vlastnictví, o celkové ploše 57 m2. Nachází se ve tøetím patøe cihlového domu, v lokalitì Neštìmice, ulice Mlýnská. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci se zdìným jádrem, elektroinstalací i vodoinstalací. Kompletnì novì vybavená koupelna s rohovou vanou, záchodem a umyvadlem. Je zde nová moderní kuchyòská linka, plastová okna, bodová svìtla, bezpeènostní vchodové dveøe a zasklená lodžie. e. Na podlaze je položena dlažba a plovoucí podlaha. Z bytu je výhled do zahrady, jejíž èást náleží k bytu. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:
Mlýnská,
Nešt Neštěmice
REALITY 11 NORTH
Typ stavby
Užitná plocha 57,00 m2
Celková cena
Jednotková cena
580 000 Kč
10 175 Kč/m2
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění oceně
0,95 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,76
Upravená j. cena Kč/m2 7 733
Název: BJ Zprostøedkujeme Vám prodej bytové jednotky 2+1 o velikosti 54 m2 + sklep 2 m2. Dùm se nachází v Ústí nad Labem, èást Neštìmice. Okolí je pøíjemnì zelené se vrostlými stromy a udržovaným udr okolí. Pøes cestu v docházkové vzdálenosti 2 minuty je moderní mateøská škola se zahradou. Dum je èásteènì zdìny, 4.patrový bez zateplení. Plastová okna okna a rozvody prošly rekonstrukcí. Byt je udržovaný, podlahy døevìné øevìné parketové a nebo dlažba. dla Koupelna zdìná ìná s obklady. WC samostatné. Kuchyò døevìná, na míru, vaøení elektrikou. Pokoje neprùchozí pøístupné z chodby. Bytové jednotka velmi slunná a prostorná. á. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:
Studentská,
Nešt Neštěmice
HOME 4 PEOPLE
Typ stavby
Užitná plocha 54,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění oceně
Celková cena
Jednotková cena
449 000 Kč
8 315 Kč/m2 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,80
Upravená j. cena Kč/m2 6 652
Název: BJ Bytová jednotka s dispozicí 1+1 v cihlovém domì nedaleko centra mìsta Ústí nad Labem, ulice Konìvova. Bytová jednotka o podlahové ploše 48,3 m2 prošla èásteènou adaptací - rozvody plynu a elektøiny, podlahy, stoupací vedení vody a kanalizace. Byt je v pøízemí starého cihlového domu. Okna v bytì jsou pùvodní døevìná dvojitá. Byt je èásteènì vybaven nábytkem (zahrnuto v cenì) stùl a židle v kuchyni, sedací souprava a obývací stìna stìna v obývacím pokoji. V kuchyni je nová kuchyòská linka s plynovým spor orákem a lednicí. Vytápìní bytu zajišují dvaa plynové pøímotopy GAMATY.
Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:
Koněvova, vova,
Ústí
nad
Labem
-
centrum
FINOSA reality
Typ stavby
Užitná plocha 48,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění oceně
Celková cena
Jednotková cena
499 000 Kč
10 396 Kč/m2 0,95 0,85 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,77
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná rná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované oceň jednotky Celková užitná plocha oceňované ňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky
Upravená j. cena Kč/m2 7 975
6 652 Kč/m2 7 453 Kč/m2 7 975 Kč/m2 7 453 Kč/m2 33,00 m2 245 949 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ OCEN Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
245 949 Kč 0 Kč 299 940 Kč 8 426 Kč
Obvyklá cena 246 000 Kč slovy: Dvěstěčtyřicetšesttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost centra, veškerá občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - nebyla provedena prohlídka bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 246 000 Kč. V Praze 20.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5337/2015znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila podklady a vypracovala pod poř. č. 312/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
