ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5325/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/4 rodinného domu č.p. 126 na pozemku p.č. St. 143 a 1/4 pozemků p.č. St. 143, 442 a 443 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Klášter Hradiště nad Jizerou, k.ú. Klášter Hradiště nad Jizerou Adresa nemovité věci: Dürichova 126, 294 15 Klášter Hradiště nad Jizerou Vlastníci stavby: Jan Lacman, č. p. 126, 294 15 Klášter Hradiště nad Jizerou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Radko Smola, Nad Panenskou 524/1, 169 00 Praha 6, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Vlastníci pozemku: Jan Lacman, č. p. 126, 294 15 Klášter Hradiště nad Jizerou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Radko Smola, Nad Panenskou 524/1, 169 00 Praha 6, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Jiří Bulvas Jablonecká 322, 190 00 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 146 EX 1869/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/4
302 000 Kč
Datum místního šetření: 5.11.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti spolumajitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 6.11.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
5.11.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/4 rodinného domu č.p. 126 na pozemku p.č. St. 143 a 1/4 pozemků p.č. St. 143, 442 a 443 v k.ú. Klášter Hradiště nad Jizerou, obec Klášter Hradiště nad Jizerou, okres Mladá Boleslav na listu vlastnictví č. 205. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.6.2015, LV 205, kat. úz. Klášter Hradiště nad Jizerou - usnesení o ustanovení znalce č.j. 146 Ex 1869/13-68 ze dne 26.6.2015 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Klášter Hradiště nad Jizerou se nachází v okrese á ve Středočeském kraji, necelé 2 km západně od města ště. U obce se nachází soutok Zábrdky s ou. Z občanské vybavenosti, je v obci základní a mateřská škola, pošta, obecní úřad, hostinec, koupaliště, sportoviště s tenisovými kurty. V obci je veřejný vodovod a byla provedena plynofikace obce. Dopravní obslužnost obstarávají autobusové linky ze čtyř směrů. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 126 je situován v jižní okrajové části obce Klášter Hradiště nad Jizerou v blízkosti silnice č. 268. Rodinný dům se nachází na pozemku p.č. St. 143 a částečně na pozemku p.č. 443, na dům navazuje menší hospodářská stavba. Pozemek tvořený parcelami č. St. 143, 442 a 443. Pozemek je nepravidelného tvaru. K domu není zajištěn přímý přístup z veřejné komunikace, dům je přístupný přes nezpevněný pozemek nezapsaný na LV. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č. St. 143, 442 a 443 Srovnávací indexová metoda Pozemek tvořený parcelami č. St. 143, 442 a 443. Pozemek je nepravidelného tvaru. K domu není zajištěn přímý přístup z veřejné komunikace, dům je přístupný přes nezpevněný pozemek nezapsaný na LV. Pozemek p.č. St. 143 je zastavěn rodinným domem č.p. 126. Na pozemku p.č. 443 je postavena menší hospodářská stavba navazující na rodinný dům. Pozemek je neudržovaný. Dále bylo sděleno, že k pozemku p.č. 442 je zřízeno věcné břemeno přístupu k domu č.p. 123. Tato skutečnost není na listu vlastnictví uvedena - smlouva o věcném břemeni nebyla předložena. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index St. pozemek, Klášter Hradiště nad Jizerou A:1,00, B:1,00, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:1,50 988,00 0,59 St. pozemek, Klášter Hradiště nad Jizerou A:1,00, B:1,00, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:1,50 989,00 0,59 St. pozemek, Klášter Hradiště nad Jizerou A:1,00, B:1,00, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:1,50 986,00 0,59 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: B – typ stavebního pozemku: C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast E – územní připravenost, infrastruktura: střední F – speciální charakteristiky volitelné: * Celkový index [Kč/m2]
Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha - ostatní komuniace zahrada
P.Č. St. 143 442 443
=
Upravená jedn.cena [Kč / m2] 1 674,58 1 676,27 1 671,19 1 674,01 Kč/m2 1,00 1,00 0,40 0,50 0,75 0,50 0,08 125,55 Výměra [m2] 104 237 669
1 010 m2
Celková výměra oceňovaných pozemků Cena oceňovaných pozemků
[Kč] 1 010 m * 125,55 Kč/m2 = 2
126 805,50
=
12 6 805,50 Kč
Úprava ceny: Popis spoluvlastnický podíl
úprava
mezivýsledek
* 1,00 / 4,00 =
31 701,38
Výsledná cena
=
31 701,38 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p. 126 Samostatně stojící rodinný dům č.p. 126 je nepravidelného půdorysu, nepodsklepený, jednopodlažní s půdou. Dispozice domu a vybavení nebylo možné zjistit. Dům je dle sdělení sousedů cca 5 let neobývaný. Základy domu jsou betonové a kamenné, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy a krov je dřevěný. Krytina sedlové střechy je plechová a z vlnitého eternitu. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Vstupní dveře jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná a plastová. Kanalizace pravděpodobně do žumpy, napojeno na el. rozvod a vodovod. Plyn není. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP
Zastavěná. Konstr. výška plocha 136,00 m2 2,50 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 340 podkroví 204
= =
[m3] 340,00 m3 204,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 340,00 m3 204,00 m3 544,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S N S S S S S S S S C S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
= * * * =
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 4,80 2,08 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 97,78 0,9778
2 290,0,9778 0,8000 2,1150 3 788,66
Plná cena:
544,00 m3 * 3 788,66 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Rodinný dům č.p. 126 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Rodinný dům č.p. 126 - zjištěná cena
=
2 061 031,04 Kč
* =
0,333 686 323,34 Kč
* =
1/4 171 580,84 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 136,00 m2 544,00 m3 Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: 136,00 m2 Plocha pozemku: 1 010,00 mě Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Nabízíme Vám ke koupi rodinný dùm 5+1 v klidné lokalitì obce Klášter Hradištì nad Jizerou. Dùm je v pùvodním udržovaném stavu, vhodný k postupné rekonstrukci, podsklepen, plyn.kotel. K domu patøí hospodáøské stavení a pozemek o CP 269 m2. Dùm je možné využít i jako gvougeneraèní. Pøímo v obci MŠ, pošta, koupalištì. Lokalita: Klášter Hradiště Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 269 m2
nad
Jizerou koeficienty: 0,95 1,05 0,95 0,80 1,00 1,20 0,75 MM reality Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,68 1 153 070 Celková cena Jednotková cena 1 690 000 Kč 1 690 000 Kč/ks
Název: Rodinný dům Naše spoleènost Era For you Vám zprostøedkuje prodej rodinného domu 4+1 o celkové výmìøe 199,95 m2 v Mnichovì Hradišti. Dùm je z roku 1967 a je v pùvodním stavu. K domu náleží zahrada a samostatná garáž. Dispozice: první nadzemní podlaží : veranda, vstupní chodba, koupelna, WC, malá kuchynì se spíží a tøi samostatné pokoje. Druhé nadzemní podlaží : jeden pokoj a dva pùdní prostory, kde je možno vybudovat další bytové jednotky. Dùm je zdìný, podsklepený a odizolovaný,
topení - ústøední, plyn, voda obecní. Vhodný i k podnikání.V místì je veškerá obèanská vybavenost, dobré spojení do Mladé Boleslavi a Prahy. Lokalita: Mnichovo Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Hradiště koeficienty: 0,95 0,95 0,90 0,80 1,00 1,10 0,75 ERA Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,54 1 340 213 Celková cena Jednotková cena 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč/ks
Obest. prostor Výměra pozemku 3 0,00 m 652 m2 Název: Rodinný dům Nabízíme Vám prodej rodinného domu 4+kk se zahradou v klidné èásti obce Chocnìjovice, okr. MB. Celé pøízemí domu prošlo kompletní rekonstrukcí, dispozice: Prostorná vstupní chodba, velká kuchynì s krbovými kamny, obývací pokoj s krbovými kamny, WC. Nová elektøina, ústøední vytápìní krbovými kamny, pøíprava na elektrokotel.Nové podlahy, dlažba, nové WC, nová koupelna v patøe. 1.patro: Centrální chodba, 2 ložnice, koupelna s vanou a s WC, pùda ( možnost pùdní vestavby a další veliký obytný pokoj). Dùm novì omítnut, zbaven vlhkosti. Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 660 m2
Chocnějovice koeficienty: 0,95 0,95 1,05 0,85 1,00 1,05 0,75 Navrátil RK Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,63 1 129 083 Celková cena Jednotková cena 1 780 000 Kč 1 780 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 4,00 =
1 129 083 Kč/ks 1 207 455 Kč/ks 1 340 213 Kč/ks 1 207 455 Kč/ks
301 863,75
Výsledná porovnávací hodnota
301 864 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
301 864 Kč 0 Kč 203 282 Kč 31 701 Kč
Obvyklá cena 1/4 302 000 Kč slovy: Třistadvatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost dálnice D10, v blízkosti Mnichova Hradiště, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, dlouhodobě neužívaná nemovitost, není zajištěn přímý přístup z veřejné komunikace, pravděpodobně věcné břemeno přístupu. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitostí ve výši 302 000 Kč. V Praze 6.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5325/2015 znaleckého deníku.
Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 288/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
