ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4988-25/15 NEMOVITÁ VĚC: byt č.2085/3 v domě čp.2085, v kat.území Stodůlky, v Praze 5 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Stodůlky Adresa nemovité Husníkova 2085, 158 00 Praha 5 věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Senovážné náměstí 977/24, 110 00 Praha 1
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Exekuční řízení sp.zn. 140 EX 00702/13-030 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 13 stran
V Říčanech, dne 14.4.2015
2 350 000 Kč 10.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 1
Pavel Schaller
10.4.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou
Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - cenová mapa Prahy - informace od vlastníka - prohlídka a zaměření na místě Číslo jednotky 2085/3 Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: byt Budova: č.p. 2085 Katastrální území: Stodůlky [755541] Číslo LV: 16173 Podíl na společných částech: 703/16819 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Makovskaya Zhanna, Bělehradská 139/24, Vinohrady, 12000 Praha 2 Parcelní číslo: 3002 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Stodůlky [755541] Číslo LV: 12784 Výměra [m2]: 299 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na pozemku: č.p. 2085 Místopis Jedná se o byt 3+1 v 2.NP v devíti podlažním domě s výtahem. Byt má do dvorního traktu lodžii a sklepní kóji. Stáří bytu je 29 let. Je situován v blízkosti stanice metra „Hůrka”. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.
-2-
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ¨ zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
¨ autobus ¨ silnice II.,III.tř
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Ostatní finanční a právní omezemí Byt není pronajímán. Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č.2085/3
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.2085/3
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav -3-
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
I T = P6 * (1 +
S Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,00
I
0,04
III I
-0,05 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
I P = P1 * (1 +
S Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = I T * I P = 0,990 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Stodůlky:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č.2085/3
-4-
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek
Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 3002
Výměra [ m2] 299,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
299,00 m 2
Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 897 000,897 000,-
=
897 000,- Kč
=
897 000,-Kč 897 000,- Kč
=
897 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 18 29 let 34 902,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 70,3 * 1,00 = 70,30 m 2 70,30 m 2
Podlahové plochy bytu bytová jednotka: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované -5-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II
0,00 0,00
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 29 let: s = 1 - 0,005 * 29 = 0,855
II
0,00
III
0,00
III
0,00
III III I
0,00 0,00 1,05
9
Index vybavení
I V = (1 +
S
Vi) * V10 * 0,855 = 0,898
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 34 902,- Kč/m2 * 0,898 = 31 342,- Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 70,30 m 2 * 31 342,- Kč/m2 * 1,000 * 0,990= 2 181 309,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 181 309,17 Kč
Zjištěná cena pozemku: 897 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 703 / 16 819 Hodnota spoluvlastnického podílu: 897 000,- Kč * 703 / 16 819 = 37 492,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
37 492,78 Kč
Bytová jednotka č.2085/3 - zjištěná cena
=
2 218 801,95 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.2085/3 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 70,30 m 2 Obestavěný prostor: 70,30 m 3
-6-
Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 3+1 DV Prodej bytu 3+1 72 m 2 Nušlova, Praha 5 - Stodůlky 3 199 000 Kč Nabízíme k prodeji družstevní byt 3+1 v 7. NP panelového domu s výtahem. Prostorná předsíň, kuchyň, obývací pokoj s přístupem do lodžie, dva samostatné pokoje, koupelna a WC. K bytu náleží sklep. Z lodžie je výhled na atletický stadión. Byt je po rekonstrukci, má zděné jádro a plastová okna. V bezprostřední blízkosti domu je škola, školka, pošta. 10 minut chůzí na metro Nové Butovice nebo Hůrka. Celková cena:3 199 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně:Cena včetně provize RK a kompletního právního servisu. ID zakázky:438991 Aktualizace:Včera Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Družstevní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:7. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha:72 m 2 Plocha podlahová:66 m 2 Lodžie: Sklep:2 m 2 Rok rekonstrukce:2010 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:120V, 230V Doprava:MHD Vybavení:Částečně Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90
Užitná plocha
Výměra pozemku. -7-
Celková cena
Upravená j. cena Kč/m2 39 988 Jednotková cena
72,00 m 2
0 m2
3 199 000 Kč
44 431 Kč/m2
Název: Byt 3+1 O V Prodej bytu 3+1 80 m 2 U jezera, Praha - Stodůlky 3 270 000 Kč Prodám byt 3+1 v ulici U jezera 2046/4 Praha 5, Stodůlky, přímo na stanici metra Luka, dům je výborně situován - před domem se nachází nákupní středisko (tesco, albert, drogerie, lékárna, restaurace, spořitelna, KB, Ge Money Bank a mnoho dalších obchodů), škola, školka, hřiště, rybníky, zeleň. Byt se nachází v 9.patře z 11, 80m2, součástí bytu je sklep a zasklená lodžie, plastová okna, výhled na 2 světové strany, dům je po rekonstrukci, zateplen, dveře na čip. poplatky okolo 5000,-Kč, ihned k nastěhování. Celková cena:3 270 000 Kč za nemovitost Aktualizace:Dnes ID:857018460 Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:9. podlaží z celkem 11 Užitná plocha:80 m 2 Lodžie:ano Sklep:ano Vybavení: Výtah:ano Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90
Užitná plocha
Výměra pozemku.
80,00 m 2
0 m2
Upravená j. cena Kč/m2 36 788
Celková cena
Jednotková cena
3 270 000 Kč
40 875 Kč/m2
Název: Byt 3+1 O V Prodej bytu 3+1 74 m 2 Přecechtělova, Praha 5 - Stodůlky 2 499 000 Kč Exkluzívně nabízíme k prodeji byt 3+1/L, v ulici Přecechtělova, umístěný v 6.NP panelového domu. Dvě ložnice jsou neprůchozí, vstup do obývacího pokoje je přes kuchyň. V bytě je vše původní, při předání bude kompletně vyklizený. V bytě jsou plast.okna jen na jedné straně, -8-
stoupačky plast., nový výtah, připravuje se zateplení a fasáda. K bytu náleží sklep, poplatky cca 5tis. K předání ihned. Výhodná koupě. Celková cena:2 499 000 Kč za nemovitost ID zakázky:N261 Aktualizace:07.04.2015 Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:6. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:74 m 2 Plocha podlahová:74 m 2 Lodžie: Sklep: Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:230V, 400V Doprava:Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy:Třída A - Mimořádně úsporná Výtah:ano Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90
Užitná plocha
Výměra pozemku.
74,00 m 2
0 m2
Upravená j. cena Kč/m2 30 393
Celková cena
Jednotková cena
2 499 000 Kč
33 770 Kč/m2
Název: Byt 3+1 O V Prodej bytu 3+1 73 m^(2) Dominova, Praha 5 - Stodůlky 2800000 2 800 000 Kč Prodej bytu 3+1,73m2, OV,L, Dominova, Praha 5, Stodůlky Nabízíme k prodeji byt 3+1, 73m2 v osobním vlastnictví, vhodný k rekonstrukci. Momentálně je byt dispozičně řešen jako 2x2+kk. Byt se nachází v druhém patře, devíti poschoďového panelového domu, který prošel rekonstrukcí (nové vchodové dveře,výtah, společné prostory). K bytu náleží lodžie 7m2 a sklepní koje 2m2.Byt je orientován na východ a západ a má nové bezpečnostní dveře. Dům, ve kterém se byt nachází, stojí v klidné části Stodůlek s veškerou občanskou vybaveností. K metru Hůrka je to 5 minut pěšky a v blízkosti je krásný park vhodný k procházkám.
-9-
* Celková cena: 2 800 000 Kč za nemovitost * Poznámka k ceně: + provize rk * ID zakázky: N66192 * Aktualizace: 09.04.2015 * Stavba: Panelová * Stav objektu: Dobrý * Vlastnictví: Osobní * Umístění objektu: Klidná část obce * Podlaží: 3. podlaží z celkem 9 * Užitná plocha: 73 m 2 * Plocha podlahová: 73 m 2 * Lodžie: 7 m 2 * Sklep: 2 m 2 Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90
Užitná plocha
Výměra pozemku.
73,00 m 2
0 m2
Upravená j. cena Kč/m2 34 520
Celková cena
Jednotková cena
2 800 000 Kč
38 356 Kč/m2
Název: Byt 3+1 O V Prodej bytu 3+1 88 m^(2) Přecechtělova, Praha 5 - Stodůlky 2799000 2 799 000 Kč Prodej bytu 3+1 s lodžii (6,95m2), zvětšení o část chodby - zádveří (dostatek úložních prostor 3,9m2). Byt je po rekonstrukci koupelny (tím vznikla komora navíc). Obytná plocha 78,16m2. Celková plocha 88,11m2. Sklep má 3m2. V kuchyni je sklokeramická deska a horkovzdušná trouba. Plastová okna. Plastové stupačky s měřáky. Osobní vlastnictví s možností financování hypotékou. * Celková cena: 2 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize * Poznámka k ceně: Cena je vč. provize a právního servisu RK * ID zakázky: N04095 * Aktualizace: 07.04.2015 * Stavba: Panelová * Stav objektu: Velmi dobrý * Vlastnictví: Osobní * Umístění objektu: Sídliště - 10 -
* Podlaží: 2. podlaží z celkem 9 * Užitná plocha: 88 m 2 * Plocha podlahová: 78 m 2 * Lodžie: 7 m 2 * Sklep: 3 m 2 * Voda: Dálkový vodovod * Topení: Ústřední dálkové * Telekomunikace: Internet, Kabelová televize * Elektřina: 230V * Doprava: MHD * Vybavení: Částečně * Výtah:
Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,80
Užitná plocha
Výměra pozemku.
88,00 m 2
0 m2
Celková cena
Jednotková cena
2 799 000 Kč
31 807 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
Upravená j. cena Kč/m2 25 446
25 446 Kč/m2 33 427 Kč/m2 39 988 Kč/m2 33 427 Kč/m2 70,30 m 2 2 349 918 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č.2085/3
2 218 802,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.2085/3
2 349 918,00 Kč
Byt není pronajímán a neváznou na něm žádná věcná břemena.
Obvyklá cena 2 350 000 Kč slovy: Dvamilionytřistapadesáttisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni 10.4.2015 stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná:
V Říčanech 14.4.2015 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4988-25/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/15.
- 12 -
pohled z dvorního traktu
- 13 -