ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6503-042/2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/3 na zemědělských pozemcích zapsaných na LV č. 142 a 11 Vlastník pozemku: Pan Václav Křemeček, Senovážné nám. 231/7, 37021 České Budějovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28, 30100 Plzeň
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 DIČ: CZ5801280496 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 094 EX 03816/08 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: odhadce Počet stran: 30 stran
e-mail:
[email protected]
423 000 Kč 10.3.2016
V Oslavanech, dne 20.3.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 20
Ing. Antonín Faltýnek
10.3.2016 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí - zemědělských pozemků ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.094 EX 03816/08 Přehled podkladů - výpis z LV č. 142 a 11 pro k.ú. Derflice - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů - nájemní smlouva Místopis Oceňované zemědělské pozemky - orná půda se nacházejí v okolí samostatné části města Znojmo Derflice cca od 50 do 850 m od okraje jejich zastavěného území, v lokalitách Pod hřbitovem,Strachoticko, U sklepů a Nad vepřínem. Parcela č. 74 se nachází na okraji zastavěného území obce. Derflice jsou samostatnou částí města Znojmo a ležící cca 8,5 km jihovýchodně od středu města.Znojmo je významné město Jihomoravského kraje s úplnou občanskou vybaveností a cca 33 700 obyvateli. Samostatná část Derflice má pouze základní vybavenost odpovídající její velikosti a významu -obchod se smíšeným zbožím a hostinec, se Znojmem není stavebně propojena . Pozemky jsou součástí větších společně obhospodařovaných zemědělských celků. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: cesty bez p.č. pozemky jiných vlastníků 24 Obec Znojmo ( p.č. 74)
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění spoluvlastnický podíl 1/3 ze sedmi parcel zemědělských pozemků ( orná půda ) zapsaných na LV č. 142 které jsou ve spoluvlastnictví s ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o. a spoluvlastnický podíl 1/3 na p.č. 74 - orná půda ve spoluvlastnictví s Vladimírou Podbradskou. Všechny pozemky na LV č. 142 jsou součástí větších zemědělských celků. Na pozemcích se nenachází žádné trvalé porosty. Pozemky jsou bez staveb. Pozemek č.p. 74 zapsaný na LV č. 11 je veden jako orná půda je však zahrnut v ÚP Znojma jako pozemek pro bytovou výstavbu. V současné době je oplocen a zastavěn kolnami ve vlastnictví většinové spoluvlastnice ( proto se toto příslušenství neoceňuje) Všechny pozemky jsou v dlouhodobém pronájmu ( od roku 1999 na dobu neurčitou se sedmiletou výpovědní lhůtou) společnosti ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o . -2-
Silné stránky - pozemky v atraktivní lokalitě - dlouhodobý pronájem - pozemek p.č. 74 zahrnut v ÚP pro výstavbu Slabé stránky - zemědělské pozemky bez jiného využití - předmětem ocenění je pouze 1/3 pozemků - nízký výnos RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna, pouze přístup je většinou přes pozemky jiných vlastníků, které tvoří jeden obhospodařovaný celek - jeden nájemce Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuce a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Pozemky jsou v pronájmu na dobu neurčitou za běžných podmínek - tato skutečnost u zemědělských pozemků nemá obvykle vliv na cenu obvyklou.
OBSAH 1. 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Zemědělské pozemky 1.2. Výnosové ocenění 1.2.1 Zemědělské pozemky na LV č. 142
-3-
2. 1 zemědělský pozemek / LV č. 11 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Zemědělský pozemek p.č. 74 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Pozemek p.č. 74
OCENĚNÍ
1. 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 podíl 1/3
1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Zemědělské pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky vedené v KN jako orná půda ( 7 parcel) tvoří jeden funkční s dalšími pozemky jiných vlastníků. Pozemky jsou bez staveb a trvalých porostů. Pozemek je úzkého protáhlého tvaru s orientací od jihu k západu a je mírně svažitý. Všechny pozemky jsou v dlouhodobém pronájmu společnosti ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o. za roční nájem 3 500 Kč/ha pronájem je uzavřen na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 7 let. . Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena byla stanovena dle běžně dosahovaných cen za obdobné zemědělské pozemky v této lokalitě což je od 20 do 25 Kč za 1 m2 zemědělské půdy. Pro toto ocenění byla jednotková cena stanovena v horní polovině tohoto rozpětí. Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 366 orná půda 367 orná půda 390 orná půda 418 orná půda 440 orná půda 489 orná půda 573 Obvyklá cena před korekcí ceny podíl 1/3 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 1 714 2 025 11 095 1 020 7 950 7 760 31 590
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 22,00 22,00 22,00 22,00 22,00 22,00 22,00
/ 3,00 = 63 154 Hodnota pozemků celkem
-4-
Celková cena pozemku [Kč] 37 708 44 550 244 090 22 440 174 900 170 720 694 980 1 389 388 463 129,33 463 129
1.2. Výnosové ocenění 1.2.1 Zemědělské pozemky na LV č. 142 Ocenění pozemků je provedeno dle platné smlouvy ve znění dodatku z roku 2014, která odpovídá běžným smlouvám o pronájmu zemědělských a k nim náležejících jiných pozemků v této lokalitě. Nájemní smlouva je bez započtení daně z nemovitosti, která se k nájmu připočítává a proto není v ocenění započtena. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Ostatní prostory pozemky Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 63 154 0 1 842 22 104 22 104
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota před korekcí ceny podíl 1/3 Výnosová hodnota
-5-
Nj * PP Nh
0,00 % * RC 0,00 % * Nh 5,00 % * Nh V N=Nh-V
/ 3,00 Cv
m2 Kč
63 154 0
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
0 22 104 95 % 20 999
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Cv = N / i = Kč
míra kapit. [%] 2,00
0 0 0 1 050 0 1 050 19 949 2,00
997 450,- Kč 332 483,33 332 483
2. 1 zemědělský pozemek / LV č. 11 podíl 1/3
2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Zemědělský pozemek p.č. 74 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek vedený v KN jako orná půda ( 1 parcela) tvořící jeden funkční s dalšími pozemky jiných vlastníků. Na pozemku jsou kolny jiného vlastníka. Pozemek je obdélníkového tvaru mírně svažitý. Pozemek je v dlouhodobém pronájmu společnosti ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o. za roční nájem 3 500 Kč/ha pronájem je uzavřen na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 7 let. . Dle ÚP je pozemek určen pro obytnou výstavby , vzhledem ke své šířce cca 4,5 m není samostatně pro tento účel využitelný. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena byla stanovena dle běžně dosahovaných cen za obdobné zemědělské pozemky zahrnuté v ÚP pro výstavbu v této lokalitě což je od 50 do 300 Kč za 1 m2. Pro toto ocenění byla jednotková cena stanovena v dolní polovině tohoto rozpětí. Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 74 Obvyklá cena před korekcí ceny podíl 1/3 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 1 021
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 100,00
/ 3,00 = + 0,00 = 1 021 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 102 100 102 100 34 033,33 34 033,33 34 033
2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Pozemek p.č. 74 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Ostatní prostory pozemky Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1 021 0 30 357 357
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro -6-
míra kapit. [%] 2,00
1 021 0 0
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota před korekcí ceny podíl 1/3 Výnosová hodnota
-7-
Nj * PP Nh
0,00 % * RC 0,00 % * RC 5,00 % * Nh V N=Nh-V
/ 3,00 Cv
k) Kč/rok % Kč/rok
357 95 % 339
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Cv = N / i = Kč
0 0 0 17 0 17 322 2,00
16 100,- Kč 5 366,67 5 367
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Zemědělské pozemky 1.2. Výnosové ocenění 1.2.1 Zemědělské pozemky na LV č. 142
463 100,00 Kč 332 483,00 Kč
2. 1 zemědělský pozemek / LV č. 11 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Zemědělský pozemek p.č. 74 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Pozemek p.č. 74
34 000,00 Kč 5 367,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Třistadevadesátčtyřitisíc Kč
463 129 Kč 463 129 Kč 0 Kč 332 483 Kč 394 000 Kč
1 zemědělský pozemek / LV č. 11 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Dvacetdevěttisíc Kč
34 033 Kč 34 033 Kč 0 Kč 5 367 Kč 29 000 Kč
Rekapitulace výsledných cen Věcná hodnota
497 163 Kč
Hodnota pozemku
497 163 Kč
Porovnávací hodnota
0 Kč
Výnosová hodnota
337 850 Kč
Obvyklá cena
423 000 Kč
slovy:
Čtyřistadvacettřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7
-8-
Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle věcné hodnoty stanovené porovnávací metodou hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 15 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje zejména skutečnost, že předmětem je pouze podíl 1/3 na pozemcích a existenci nájemní smlouvy na dobu určitou. Výnosová hodnota má v tomto případě pouze informativní význam. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech mimo v posudku uváděné nájemní smlouvy na dobu neurčitou, žádné další závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
V Oslavanech 20.3.2016
Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí,
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6503-042/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 042/2016.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 7 3 2 3 1 3 1
Podklady a přílohy Výpis z LV Kopie KM Orientační mapa Letecké snímky s KM Fotodokumentace Nájemní smlouva včetně dodatku Územní plán
- 10 -
LV č. 142
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
LV 11
- 15 -
- 16 -
- 17 -
P.č. 74
- 18 -
P.č. 573
- 19 -
P.č. 390
- 20 -
- 21 -
- 22 -
LV 142
- 23 -
LV 142
- 24 -
P.č. 74
- 25 -
P.č. 74
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
