ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6065-200/2014 Rodinný dům čp. 80 Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Stará Plesná 26.dubna 80/15, 725 27 Ostrava
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: telefon: 608 972 071 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
fax: 553 67 17 16
Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
530 000 Kč
Datum místního šetření:
22.12.2014
Počet stran:
Počet stran příloh:
13
V Rohově, dne 25.12.2014
Stav ke dni:
5
Martin Vehovský
22.12.2014
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 508 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni 22.12.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 508 ze dne 27.11.2014. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 27.11.2014. Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Podklady z cenové mapy stavebních pozemků ze dne 25.12.2014. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, v místní části Plesná, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava, MHD. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 402 Statutární město Ostrava
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace
-2-
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 12-ti let, tzn. do 4.10.2025, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Pozemky jsou v cenové mapě oceněny částkou ve výši 910,-- Kč/m2, tato cena je ale nadhodnocená, dům je situovaný v těsné blízkosti frekventované silnice, obvyklá cena činí 500,-- Kč/m2. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. 488 489/2
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 599 500,00 449 500,00 1 048
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 299 500,00 224 500,00 524 000,00 524 000,- Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Popis Parc. číslo Množství zděná, o 1.NP, 488 460,00 m3 ZP = 87,49 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem Název stodola
JC 1 000 Kč/m3
RC Opotř. 460 000 65 % Kč
VH (Kč) 161 000 161 000
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 80 Věcná hodnota dle THU Je užívaný od roku 1935, jako řadový koncový, nepodsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. 488. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, 3x pokoj, kuchyni, koupelnu a WC. Stavebně -3-
je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina z osinkocementových šablon, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností standartní, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 138,69 m2 2,95 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový 138,69*(4,05+3,80/2)
=
[m3] 825,21 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Celkový Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné sedlová střecha osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné omítky vápenné omítky vápenný sokl keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová dřevěné PVC, dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda z kotle ÚT rozvod zemního plynu -4-
Obestavěný prostor 825,21 m3 825,21 m3
22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
plastové potrubí plynový sporák, dřez v lince umyvadlo, vana splachovací chybí
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 139 111 825,21 3 457 100,00 3 457 2 852 735
roků roků % [Kč]
79 41 65,80 975 635
2
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
111,00 m2 825,21 m3 138,69 m2 1 048,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Rodinný dům v Ostravě - Pustkovci, užívaný od roku 1935, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, obsahuje byt o velikosti 4+1. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Rodinný dům v Ostravě - Petřkovicích, užívaný od roku 1935, jako částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, obsahuje byt o velikosti 5+1, u domu je dílna s hospodářskou budovou. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Rodinný dům v Ostravě - Lhotce, užívaný od roku 1938, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je garáž. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný.
-5-
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Ostrava, Opavská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění 0,48 4 843 - věcné břemeno; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 255,00 m 1 509 m 2 600 000 Kč 10 196 Kč/m2 Název: Rodinný dům Lokalita Ostrava, Ryšlinkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění 0,48 4 620 - věcné břemeno; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 190,00 m 579 m 1 848 000 Kč 9 726 Kč/m2 Název: Rodinný dům Lokalita Ostrava, Bobrovnická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 -6-
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění 0,48 4 969 - věcné břemeno; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 169,20 m 273 m 1 770 000 Kč 10 461 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
4 620 Kč/m2 4 811 Kč/m2 4 969 Kč/m2 4 811 Kč/m2 111,00 m2 534 021 Kč
Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno Věcné břemeno užívání domu po dobu 12-ti let od uzavření smlouvy, tj. od 4.10.2013, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. byt: Výměra: 111,00 m2 Jednotková cena: 648,65 Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 111,00 m2 * 648,65 Kč/m2/rok = 72 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 72 000,- Kč/rok * 100 % = 72 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 72 000,- Kč Doba trvání věcného břemene: 12 let Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 72 000,- Kč * 5 let = 360 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
-7-
360 000,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 534 021 Kč 0 Kč 1 660 635 Kč 524 000 Kč 360 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno
Obvyklá cena 530 000 Kč slovy: Pětsettřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.4
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je včetně váznoucího věcného břemene. V Rohově 25.12.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6065-200/2014 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 508 ze dne 27.11.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2014. Mapa oblasti
-8-
počet stran A4 příloze 1 2 1 1
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
