ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-6686 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník pozemku:
Pozemky parc.č. 1183/32, 1200/19 Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Stochov, k.ú. Čelechovice Čelechovice, 273 03 Ilona Koníčková, Václava Ulmana 55, 27303 Honice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: DIČ: CZ29042054 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 085 EX 5609/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
V Praze, dne 30.7.2014
e-mail:
[email protected]
33 000 Kč 29.7.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 7
Znalecká společnost s.r.o. 1
29.7.2014 Počet vyhotovení:3
NÁLEZ Znalecký úkol
Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou pozemek parc.č. 1183/32 ( vodní plocha ), pozemek parc.č. 1200/19 ( trvalý travní porost ) v kat. území Čelechovice, obec Stochov, okres Kladno, zapsáno na LV 173. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
-2-
Přehled podkladů Podklady předané žadatelem: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné. Podklady dodané znalcem: Výpis z katastru nemovitostí. fotodokumentace předmětných nemovitostí. Místopis Obec Čelechovice je částí města Stochov v okrese Kladno. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - samota
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou pozemek parc.č. 1183/32 ( vodní plocha ), pozemek parc.č. 1200/19 ( trvalý travní porost ) v kat. území Čelechovice, obec Stochov, okres Kladno, zapsáno na LV 173. Pozemky jsou mírně svažitého charakteru a tvoří dohromady jeden celek nepravidelného tvaru. Pozemek je neoplocen bez možnosti napojení na inženýrské sítě. Pozemek se nachází v extravilánu obce. Přístup k předmětným pozemkům je z nezpevněných cest a přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek je porostlý travinou.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek Nové Strašecí KRC: 0,90
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
20 000 1 100 000 Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Mšecké Žehrovice
55,00
0,81
44,55
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
46,00
0,81
37,26
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
25,00
0,81
20,25
KRC: 0,90
KMP: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KPP: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Nové Strašecí KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena
KDD: 1,00
KDD: 1,00
1 700
KDD: 1,00
36 797
KMZ: 1,00
78 200
KMZ: 1,00
920 000
34,02 Kč/m2 -4-
Druh pozemku
Parcela č.
vodní plocha 1183/32 trvalý travní porost 1200/19 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 215 720 935
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 34 34 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 7 310 24 480 31 790
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
Současný stav 31 790 Kč
Obvyklá cena 33 000 Kč slovy: Třicettřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 36 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
-5-
Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - pozemek parc.č. 1183/32 ( vodní plocha ), pozemek parc.č. 1200/19 ( trvalý travní porost ) v kat. území Čelechovice, obec Stochov, okres Kladno, zapsáno na LV 173. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - nezjištěno.
III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 33.000,- Kč.
IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny.
V Praze 30.7.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-6686 znaleckého deníku.
-6-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1 1 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 173 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovité věci Mapa oblasti
-7-
