ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5442/2015 NEMOVITÁ VĚC: byt č.15 v bytovém domě č.p. 70 v Ostravě-Dubině Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Dubina u Ostravy Adresa nemovité věci: Jaroslava Misky 70/8, 700 30 Ostrava OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Soudní komisařka JUDr. Iveta Sladčíková Na Hradbách 2632/18, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Petr Veverka Vratimovská 142, 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení ceny obvyklé za účelem vypořádání dědictví po zůstaviteliJosefu Hladíkovi, zemřelém dne 7.9.2010, č.j. 99D 2760/2010-268 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11
e-mail:
[email protected]
488 000 Kč 22.5.2015
stran
Ve Vratimově, dne 9.6.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 2
Ing. Petr Veverka
22.5.2015 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Cílem znaleckého posudku je stanovit cenu obvyklou, (tržní hodnotu) členského podílu u Stavebního bytového družstva Vítkovice, který je představován bytem č. 15 o velikosti 3+1 v 6.nadzemním podlaží domu č.p. 70 v ulici Jaroslava Misky č.or.8 v Ostravě - Dubině. Dle §2 zákona č.151/1997 Sb., se majetek a služba oceňují cenou obvyklou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu zpracování ocenění. Odhadce zpracoval stanovení ceny obvyklé podle situace na trhu v době zpracování ocenění a neodpovídá proto za případné změny tržních podmínek, ke kterým došlo po předání tohoto posudku. Při zpracování tohoto ocenění jsou respektovány platné právní předpisy České republiky. Dále se vychází z předpokladu, že v budoucnu bude možné v případě potřeby dohledat všechny tyto předpisy a podklady mající vliv na zpracování ocenění. Znalec vycházel z předpokladu, že max. po jednom roce bude provedena verifikace stanovení obvyklé ceny v závislosti na případných změnách předmětu ocenění tržní situace, právního prostředí a jiných okolností majících vliv na zpracování ocenění. Způsob ocenění: pro potřebu stanovení ceny obvyklé oceňovaných nemovitostí je použit porovnávací způsob podle nabídkových a realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Ke dni ocenění nebyla předložena žádná nájemní resp. jiná smlouva, která by omezovala nebo jinak snižovala hodnotu vlastnictví. Přehled podkladů 1) Usnesení Okresního soudu v Ostravě ze dne 23.4.2015, č.j. 99D 2760/2010-268 2) výpis z KN Katastrálního pracoviště v Ostravě, výpis z LV č. 791, LV č.792 a LV č.109 pro k.ú. Dubina u Ostravy 3) snímek z katastrální mapy 4) skutečnosti zjištěné na místě při místním šetření -2-
5) zákon č. 151/1997 Sb. 6) internetové nabídky realitních kanceláří s obdobnými byty v Ostravě - Dubině Vlastnické a evidenční údaje: Vlastníkem budovy je: Stavební bytové družstvo Vítkovice, IČ: 000 50 806 se sídlem: Daliborova 390/54 709 71 Ostrava - Mariánské Hory Dokumentace a skutečnost: Při prováděné prohlídce nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Pro účely stanovení ceny obvyklé členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Vítkovice, s právem užívání bytu č. 15 o velikosti 3+1, v 6. nadzemním podlaží domu č.p. 70 na ulici Jaroslava Misky v Ostravě - Dubině, se vychází ze stavu, v jakém se byt nacházel ke dni ocenění. Místopis Budova č.p. 70 je postavena na pozemku p.č. 106/11 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Dubina u Ostravy, na ul. Jaroslava Misky. V místě je především zástavba bytových domů a objektů občanské vybavenosti. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Budova, ve které jsou bytové jednotky je napojena na veškeré veřejné inženýrské sítě (veřejný vodovodní řád, veřejnou kanalizaci, elektrorozvod, plynovod, dálkové vytápění) a kabelovou televizi. Obsahuje 16. nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Objekt je postaven systému panelové konstrukce na základových pásech s izolací proti zemní vlhkosti. Základy jsou železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je zateplená s barevnou úpravou. Vnitřní omítky vápenné hladké. Střecha plochá. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu vč. oplechování parapetů. Na střeše je osazen bleskosvod s uzemněním. Schody betonové s povrchem z teraca. Stropy rovné. Sociální zařízení jednotlivých bytů jsou řešena formou bytových jader z tvrzených desek. V kuchyních jsou osazeny plynové sporáky, nad kterými jsou digestoře, u kuchyňských sporáků a linek jsou provedeny keramické obklady. Dveře v bytových jednotkách jsou hladké plné a prosklené. Okna v bytových jednotkách plastová. Sklepní místnosti mají okna plastová. V předsíních a kuchyních jsou vestavěné skříně. Vytápění bytů je řešeno ústředním topením z centrální výměníkové stanice, která je umístěná mimo budovu s bytovými jednotkami, radiátory litinové. Je provedena elektroinstalace světelná i motorová, ve sklepních místnostech jsou společné prostory chráněny a v bytových jednotkách jističi. Rozvod -3-
vody teplé i studené. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně mimo budovu s bytovými jednotkami. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Rozvod zemního plynu proveden do kuchyní ke sporákům. V domě jsou 2 výtahy. Stáří: dle zjištěných informací byla budova dána do užívání v roce 1986. Ke dni ocenění je stáří stavby a tím i bytové jednotky 29 let.
OBSAH 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 15
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 15 Stav ke dni ocenění tj. ke dni 22.5.2015: Byt je situován v 6. podlaží domu č.p. 70. Je ohraničen vstupními dveřmi vč. zárubní. Součástí bytu jsou nenosné příčky, okna a dveře, podlahová krytina, vnitřní elektroinstalace, plynoinstalace, vnitřní rozvody vody, odpady odpadních vod a vnitřní rozvody tepla a teplé užitkové vody, vnitřní osvětlení, rozvody STA a zvonková signalizace. Dispozičně byt obsahuje tyto místností a příslušenství: předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu, WC, komoru a lodžii. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka bez dveří, plynový sporák bez hořáků, nad sporákem je digestoř, u sporáku je keramický obklad stěny. V koupelně plechová vana bez krycího plechu a umývadlo. Záchod splachovací s nádržkou. Dveře v bytě jsou dřevěné hladké plné a prosklené. Okna plastová. Podlahy v celém bytě betonové s linem. Radiátory litinové. V předsíní je vestavěná skříň, v kuchyni spížní skříň. Celkový dojem: údržba bytu je značně zanedbaná, kuchyňskou linku vč. sporáku a digestoře je nutno vyměnit, rovněž vybavení koupelny a WC je značně opotřebené. Lodžie je silně znečištěna výkaly od holubů. Podlahové plochy bytu předsíň: kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: WC: koupelna: komora: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
koeficient dle typu podlahové plochy ( (3,11×1,41)+(1,27×2,59) ) × 1,00 = ( 4,02×2,20 ) × 1,00 = ( 4,05×5,20 ) × 1,00 = ( 4,29×2,86 ) × 1,00 = ( 4,27×2,83 ) × 1,00 = ( 0,91×1,15 ) × 1,00 = ( 1,78×1,60 ) × 1,00 = ( 0,99×2,85 ) × 1,00 = ( 2,55×1,10 ) × 1,00 =
-4-
7,67 m2 8,84 m2 21,06 m2 12,27 m2 12,08 m2 1,05 m2 2,85 m2 2,82 m2 2,81 m2 71,45 m2
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 15 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
71,45 m2
Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s byty, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Relevantní data o skutečně obchodovaných nemovitostech v dané lokalitě nejsou k dispozici v dostatečném počtu. Stanovení ceny obvyklé na základě srovnávací metody je obvykle velmi obtížné, neboť zde působí rozličné cenotvorné vlivy, které nelze relevantně vyhodnotit v závislosti na srovnávanou nemovitost, nehledě k tomu, že u srovnávaných objektů nejsou vždy k dispozici všechna potřebná data. Při stanovení ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že se nejedná o stanovení ceny v tísní. Popis oceňované nemovitosti: Podrobný popis oceňovaného bytu je uveden výše. Níže jsou uvedeny porovnávané byty. Koeficienty K1 - K7 vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovaným bytem. Jeví-li se v daném kritériu oceňovaný byt cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaný byt horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere přímé porovnání ceny a užitné plochy srovnatelného bytu.
Srovnatelné nemovité věci: Název: Byt č.1 RK M+M nabízí k prodeji byt 3+1 o velikosti 72 m2 v družstevním vlastnictví ve výhodné lokalitě Ostrava - Dubina na ulici Jaroslava Misky. V bytě jsou plovoucí podlahy, PVC a koberce. Byt je v původním, avšak udržovaném stavu s umakartovým jádrem. Dům je částečně revitalizován (plastová okna, nový výtah). Lokalita: ul. Jaroslava Misky, Ostrava-Dubina Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 -5-
K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Sreality,ID zakázky 443376
Obest. prostor 0,00 m3
0,98 inzerce Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,90 469 596 Celková cena Jednotková cena 520 000 Kč 520 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Název: Byt č.2 RK M+M nabízí k prodeji družstevní byt 3+1 o výměře 69 m2. Dům je po celkové revitalizaci plastová okna, zateplení, vchody, odpady a voda v plastu. Byt je v původním stavu, byt má čtvercovou předsíň a kuchyň, komora. V okolí je dostupnost veškerých služeb, parkování u domu. Lokalita: ul. Zdeňka Bára, Ostrava-Dubina Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdroj: Inzerce Sreality, ID zakázky 462665 Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,92 506 930 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 0m 550 000 Kč 550 000 Kč/ks Název: Byt č.3 RK Reality IQ nabízí prodej bytu 3+1 s lodžií. Byt je předpřipraven na celkovou vnitřní rekonstrukci. V bytě je zánovní kuchyňská linka. Z ložnice je vstup na lodžii. Pokoje jsou prostorné a světlé. Jsou zde velmi nízké náklady na bydlení. Dům je po celkové revitalizaci, zateplen, plastová okna, žaluzie. Lokalita: ul. Františka Formana, Ostrava-Dubina Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění -6-
Zdroj: ID zakázky 65756
Obest. prostor 0,00 m3
Inzerce Sreality, Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,99 490 050 Celková cena Jednotková cena 495 000 Kč 495 000 Kč/ks
Výměra pozemku 0 m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
469 596 Kč/ks 488 859 Kč/ks 506 930 Kč/ks 488 859 Kč/ks 488 859 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 15
488 859,00 Kč
-7-
Komentář ke stanovení výsledné ceny Danou lokalitu charakterizuje zástavba převážně bytových domů. V této lokalitě nabídka bytů převyšuje poptávku což se promítá do ceny převodu členských práv a povinností k družstevním bytům a výsledkem jsou často nižší ceny obvyklé bytů o vel. 3+1 než např. v jiných částech města, např. v Ostravě-Porubě. Byt č.15 o velikosti 3+1 s příslušenstvím, je situován v 6. podlaží domu č.p. 70 na ulici Jaroslava Misky v Ostravě-Dubině. Pozitivem ovlivňujícím cenu obvyklou je blízkost veškeré občanské vybavenosti, prostředků MHD a dostupnost do centra městské částí Ostravy-Zábřehu i do centra Ostravy. Negativním faktorem působícím na cenu obvyklou je zastaralý, neudržovaný stav bytu, situování bytu v posledním podlaží a kromě štítové zdi nezateplená fasáda. Další nevýhodou oceňovaného bytu je skutečnost, že byt není v osobním vlastnictví, ale užívání bytu je na základě členství v bytovém družstvu. Tato skutečnost podstatně ovlivňuje cenu obvyklou, neboť na pořízení takového bytu se získává úvěr jen obtížně (bytem nelze ručit). Po provedené analýze cen jednotlivých bytů a na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu v regionu Ostravska, s přihlédnutím k cenám na trhu bytů v roce 2015 (viz výše uvedené nabídky real. kanceláří a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, rozměrů bytu, jeho vybavenosti a jeho situování odhaduji cenu obvyklou (tržní hodnotu) družstevního podílu vč. členských práv a povinností vyplývajících z členství, základního členského vkladu, vypořádávajícího podílu ve Stavebním bytovém družstvu Vítkovice, s právem užívání bytu č.15 o velikosti 3+1 v domě č.p. 70 na ulici Jaroslava Misky v Ostravě-Dubině vzhledem k ekonomické recesi částkou:
Kč 488 000,-slovy: čtyřistaosmdesátosmtisícKč Ve Vratimově 9.6.2015 Ing. Petr Veverka Vratimovská 142 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988 pod č.j.Spr. 2121/88 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5442/2015 znaleckého deníku.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti
-9-
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled na dům z ul. Jaroslava Misky
Identifikace domu
Pohled na dům z dvorní části
kuchyň
Koupelna
WC
- 10 -
Obývací pokoj
Předsíň
Dětský pokoj
Ložnice
Lodžie
Vest. skříň v předsíní
- 11 -
