ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0681-117/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemků:
Rekreační dům včetně příslušenství a pozemků Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Vejprty, k.ú. České Hamry u Vejprt České Hamry č.e. 27, 431 91 Vejprty Vodička Vladimír Mgr., Jana Kříže 929/12, 434 01 Most Vodička Vladimír Mgr., Jana Kříže 929/12, 434 01 Most
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, PhD V Bezovce 1896/6, 301 00 Plzeň
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 178 EX 4315/10
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
8 stran
V Plzni, dne 31.5.2014
1 400 000 Kč 6.5.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 11 stran
JUDr. Karel Mošna
6.5.2014 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.č. st.st.1030 o výměře 125 m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce České Hamry č.e. 27 - rodinná rekreace, a pozemku parc.č. 1777/1 o výměře 257 m2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 104 pro katastrální území České Hamry, obec Vejprty, okres Chomutov. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD č.j. 178 EX 4315/10-31 ze dne 11.3.2014 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 104 ze dne 11.3.2014, znalec pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 31.5.2014. Dne 6.5.2014 bylo na základě výzvy provedeno ohledání nemovitých věcí, povinný se však k ohledání nedostavil, a proto nebylo možné ohledání vnitřních prostor stavby. Z těchto důvodů byla provedena pouze obhlídka exteriéru a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je situován ve východní části osady České Hamry, která je územně oddělenou částí města Vejprty, ležícího na západním okraji okresu Chomutov na státní hranici se Spolkovou republikou Německo, ve vzdálenosti cca 30 km západně od Chomutova, 6 km jižně od Vejprt a 10 km severovýchodně od Božího Daru. Objekt se nachází na východním okraji zastavěného území osady, po pravé straně při silnici ve směru do obce Kovářská, v okolní zástavbě převažují původní horské chalupy, samostatné rodinné a rekreační domy, životní prostředí v místě není narušené žádnými škodlivými vlivy ze silničního provozu ani průmyslu. V osadě se s výjimkou několika restaurací nenachází žádná občanská vybavenost, nejbližší obchody, škola a úřady se nacházejí v obci Vejprty, v osadě je vybudován veřejný vodovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o novostavbu nepodsklepeného samostatně stojícího rekreačního domu o dvou nadzemních podlažích a podkroví, zastřešeného sedlovou střechou. Objekt je postaven na západně sklonitém pozemku nepravidelného tvaru, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Dle sdělení souseda se v přízemí nachází restaurace s kuchyní a kotelna, v patře a v podkroví pak vždy po dvou apartmánech s příslušenstvím. Základy domu jsou betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny z tvárnic tl. 40 cm, štítové stěny se zateplením a s fasádními omítkami, boční stěny bez omítek, okna dřevěná s izolačním dvojsklem, krovy dřevěné s plechovou krytinou, klempířské konstrukce neúplné bez žlabů a svodů, vstupní dveře dřevěné plné. Objekt je vytápěn ústředním topením s kotlem na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. boilery, je zásoben vodou z vodovodu, je odkanalizován do jímky a je napojen na veřejnou el. síť. Objekt je užíván cca 3 roky, ke dni ocenění nejsou dokončené fasádní omítky, klempířské konstrukce a venkovní úpravy, -2-
vzhledem k tomu, že vnitřní prostory nebyly zpřístupněny, není možný jejich podrobnější popis, zhodnocení stupně dokončenosti ani zhodnocení stavebně technického stavu interiéru. Užitná plocha pro výpočet porovnávací hodnoty objektu byla odvozena ze zastavěné plochy a počtu podlaží. K objektu nenáleží žádné cenotvorně významné vedlejší stavby kromě dřevěného přístřeší s pultovou střechou přiléhajícího k jižní stěně objektu, pozemky náležející k objektu jsou oplocené pouze od silnice a nejsou s výjimkou několika drobných smrků osázené žádnými porosty. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, neřízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: dle sdělení souseda není dům delší dobu užíván, nájemní smlouva nebyla předložena
-3-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
222,00 m2 125,00 m2 376,00 m2
Srovnatelné nemovitosti Název: RD České Hamry Lokalita Vejprty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství 1,00 K4 Rozestavěnost 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Velikost pozemku 0,90 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,69 7 375 srovnatelná poloha; Příslušenství - bez vedlejších staveb; Rozestavěnost – dokončená stavba; Celkový stav - starší RD po rekonstrukci; Velikost pozemku - větší pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 280,00 m 1 054 m 2 999 000 Kč 10 711 Kč/m2 Popis Rodinný dům v obci České Hamry v Krušných horách, ležící na vlastním pozemku o celkové výměře 1054m2. Nemovitost byla v roce 2003 kompletně zrekonstruována , nová střešní krytina, plastová okna a nové rozvody vody a elektroinstalace. V současné době je dům používán jako penzion , najdete v něm pěkné apartmány s kompletně vybavenou kuchyňkou, WC, sprchou. Dále třílůžkový pokoj s WC a sprchovým koutem a dvoulůžkové pokoje, které mají k dispozici WC a koupelnu . V přízemí domu je stylová restaurace.Výhoda je velice dobré umístění, jeho poloha naskýtá mnoho možností k výletům v létě i v zimních měsících.( 4km Ski-areál Klínovec, 9.sjezdovek různé obtížnosti). Penzion je v blízkosti německých hranic, v centru turistických, cyklistických a běžeckých tras.
-4-
Název: RD České Hamry Lokalita Vejprty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství 1,00 K4 Rozestavěnost 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Velikost pozemku 0,90 Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,69 9 388 srovnatelná poloha; Příslušenství - bez vedlejších staveb; Příslušenství – dokončená stavba; Celkový stav - starší RD po rekonstrukci; Velikost pozemku - větší pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 220,00 m 945 m 3 000 000 Kč 13 636 Kč/m2 Popis Samostatně stojící přízemní částečně podsklepený rodinný dům užíván jako penzion „Hamrák” s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. V roce 2008 proběhla kompletní rekonstrukce a zároveň kolaudace na rodinnou rekreaci, v současné době je objekt využíván jako penzion pro soukromé ubytování. Krov je dřevěný. Střecha s krytinou z asfaltové šablony. Na střeše jsou žlaby se svody a bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří původní budovy je více jak 100 let. Okna domu jsou plastová a střešní. Vchodové dveře jsou plastové prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné. Podlahy jsou kryté plovoucí podlahou, dřevěnými prkny nebo keramickou dlažbou. Obklady jsou z keramických dlaždic. Fasáda domu je v horším stavu. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. V penzionu „Hamrák” se nachází 7 pokojů pro ubytování hostů o celkovém počtu 19 lůžek s možností přistýlky. V suterénu budovy se nachází sklepní prostor (22,19 m2). Přízemí penzionu je rozděleno na verandu (5,52 m2), chodbu (4,46 m2), WC (1,34 m2), WC (1,35 m2), kotelnu (12,53 m2), společenskou místnost (34,86 m2), kuchyň (5,68 m2), spíž (1,23 m2), WC (1,17 m2), koupelnu (4,82 m2) a chodbu (25,02 m2). Pro ubytování hostů je vyhrazen pokoj (19,25 m2), pokoj s koupelnou a WC (18,60 m2) a pokoj s koupelnou a WC (20,72 m2). Podkroví budovy je rozděleno na pokoj (26,45 m2), pokoj (8,93 m2), chodbu (9,39 m2), koupelnu (3,21 m2) a dřevěné schodiště (6,61 m2) do přízemí budovy. Pro ubytování hostů je vyhrazen pokoj s koupelnou se sprchovým koutem a WC (20,71 m2), pokoj s koupelnou se sprchovým koutem a WC (15,84 m2), pokoj s koupelnou a WC (13,31 m2) a pokoj (12,26 m2) s koupelnou a WC (2,90 m2). Z jedné z místnosti v podkroví je vstup na venkovní terasu s kovovým zábradlím.
-5-
Název: RD Výsada Lokalita Vejprty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství 1,00 K4 Rozestavěnost 0,90 K5 Celkový stav 1,20 K6 Velikost pozemku 0,90 Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,83 2 119 srovnatelná poloha; Příslušenství - bez vedlejších staveb; Rozestavěnost – dokončená stavba; Celkový stav - špatný stav; Velikost pozemku - větší pozemek; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 230,00 m 1 842 m 590 000 Kč 2 565 Kč/m2 Popis Rodinný dům na stálé bydlení či rodinnou rekreaci v krásném prostředí údolí říčky Polavy. Rodinný dům leží na polosamotě, obec České Hamry je vzdálena cca 500m. V obci několik kvalitních restaurací. Přímo u objektu autobusová zastávka, v Českých Hamrech vlak (Chomutov – Vejprty). Státní hranice s Německem probíhá 100m před domem. Hraniční přechod pro pěší v Českých Hamrech, pro auta ve Vejprtech. Lyžařské středisko Klínovec 5 km. V okolí nádherná příroda s možností pěších i cyklistických výletů. Vzdálenost z Prahy 127 km, z Chomutova 33 km.
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
-6-
2 119 Kč/m2 6 294 Kč/m2 9 388 Kč/m2 6 294 Kč/m2 222,00 m2 1 397 268 Kč
-7-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky PhD č.j. 178 EX 4315/10-31 ze dne 11.3.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 104 ze dne 11.3.2014 Snímek katastrální mapy ze dne 31.5.2014
-8-
počet stran A4 příloze 1 2 7 1
Fotodokumentace
-9-
