ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1511-23-2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky dle L.V. č.783 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Okrouhlo, k.ú. Okrouhlo Adresa nemovité věci: Okrouhlo, 254 01 Vlastník pozemku:
SJM Přibyl Petr a Eichlerová Věra, Přecechtělova 2394/18, 155 00 Praha 5, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3, 143 00 Praha 4
ZHOTOVITEL :
J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA,CENY a ODHADY nemovitostí
Adresa zhotovitele:
Heckelova 474/11 Praha 9, Koloděje 190 16
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Exekuční příkaz č.j. 115 EX 11/16-045
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření: Bez přítomnosti majitele Počet stran: 11
V Praze dne, 14.9. 2016
1 800 000 Kč
25.8. 2016
Stav ke dni :
Počet příloh: 0 Jiří Kopecký
25.8.2016 Počet vyhotovení:
2
NÁLEZ
Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou: stavební pozemky č. 609/1, 609/4, 609/5 a 609/7, které se nacházejí v katastrálním území Okrouhlo, obec Okrouhlo, okres Praha - západ.
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 783, ze dne 29.8. 2016 Kopie katastrální mapy ze dne 29.8. 2016 Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Usnesení č.j. 115 EX 11/16-053, ze dne 14.7. 2016 Exekuční příkaz č.j. EX 11/16-045, ze dne 17.5. 2016
SOUČASNÝ STAV Okolí: ■ bytová zóna průmyslová Okolí : zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ■ / ■ voda ■ / ■ kanalizace Přípojky: / plyn veř. / vl. ■ / ■ elektro telefon veř / vl. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Přístup k pozemku
BUDOUCÍ STAV ■ bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ■ / ■ voda ■ / ■ kanalizace / plyn ■ / ■ elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř
zpevněná komunikace ■ nezpevněná komunikace
2
■ autobus ■ silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky, které jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - západ. Pozemky se nacházejí na pokraji obce Okrouhlo, přístupné jsou po nezpevněné komunikaci. Dle zjištění se jedná o parcely, které jsou nezastavěné, zasíťované v územním plánu určené k zastavění. Jedná se o pozemek parc. č. 609/1 orná půda ve výměře 1449m2, pozemek parc. č. 609/4 orná půda ve výměře 808m2, pozemek parc. č. 609/5 orná půda ve výměře 1004m2, pozemek parc. č. 609/7 orná půda ( nezpevněná komunikace) ve výměře 148m2, to vše zapsané na listu vlastnictví 783.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou ■ Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ■ Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ■ Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky dle L.V. č. 783
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky porovnáním
3
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce
4
Pi 1,01 0,03 -0,01 0,00 -0,02
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
V
-0,02
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,990
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Okrouhlo: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně
č. IV IV III
Pi 0,65 0,60 1,02
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn
II
0,85
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
III IV
0,90 0,90
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 742,00 Kč/m2
5
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky dle L.V. č. 783 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů – a 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990
6
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2]
Zatřídění
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
220,37
§ 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 Typ
742,Název
§ 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 orná půda Stavební pozemky – celkem
Parcelní číslo 609/1 609/4 609/5 609/7
Pozemky dle L.V. č. 783 - zjištěná cena
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky porovnáním Porovnávací metoda
7
Výměra [m2] 1 449,00 808,00 1 004,00 148,00 3 409,00
0,990
Jedn. cena [Kč/m2] 220,37 220,37 220,37 220,37
Cena [Kč] 319 316,13 178 058,96 221 251,48 32 614,76 751 241,33
=
751 241,33 Kč
Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ]
[ Kč/m2 ]
[ KC ]
[ Kč/m2 ]
Lokalita: Prodej komerčního pozemku 2 780 m2 KRC: 0,90 KMP: 0,80 KPP: 0,90 KDD: 0,85 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 2 780 2 780 000 1 000,00 0,55 Parcela č.:
KUV: 1,00 550,80
Popis pozemku: Dovolujeme si Vám ve výhradním zastoupení nabídnout pozemek o rozloze 2780m2. Pozemek nyní spadá pod PK 410 o celkové výměře 7834 m2 a do územního plánu pro komerční výstavbu spadá cca 2780m2 - pozemek lze koupit jako celek nebo je ho možno rozdělit na dva menší. Parcely by se daly udělat vedle sebe, aby ta západnější měla přístup cestou při jižní hranici, východnější by navazovala na rozšířenou cestu. Nebo je rozdělit více obdélníkové - severní a jižní. Poté je možné udělat geometrický plán na obnovu a dělení parcely PK 410 a rozšíření cesty. Majitel zatím pozemek nechce dělit, až po dohodě se zájemcem rád poskytne veškerou součinnost a pozemek rozdělí dle přání budoucího vlastníka. Pro více informací neváhejte kontaktovat makléře nabídky.
Lokalita: Prodej stavebního pozemku 2 364 m2 KMP: 0,80 KPP: 0,70 KDD: 0,80 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KRC: 0,90 2 364 3 940 000 1 666,67 0,32 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v hezkém prostředí obce Libeř (okr. Praha – Západ). Mírně jižně svažitý pozemek o rozloze 2364 m2 nacházející se v klidné části obce Libeř., okr. Praha-západ. K pozemku je přivedena voda, elektřina a kanalizace a vede k němu asfaltová příjezdová komunikace. Nachází se na kraji obce, ve které se nachází obecní úřad, MŠ, obchod, restaurace a 8
KUV: 1,00 537,60
BUS směr Praha - Modřany. Okolní zástavbu tvoří několik novostaveb v kombinaci s původní zástavbou. Okolí klidné obce tvoří lesy. V případě zájmu o prohlídku prosím kontaktujte makléře.
Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 924 m2 KRC: 0,90 KMP: 0,80 KPP: 0,75 KDD: 0,80 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 1 924 2 599 000 1 350,83 0,39 Parcela č.:
KUV: 1,00 525,20
Popis pozemku: Ve výhradním zastoupení nabízíme stavební pozemek o rozloze 1924m2 v obci Březová-Oleško pro výstavbu nízkopodlažního rodinného domu. Stavební pozemek o velikosti 1924m2 se nachází na okraji krásné a klidné, původně rekreační, chatové oblasti, pozvolna se měnící na obytnou. Místo je velmi vhodné pro všechny ty, kteří hledají hezké bydlení na výjimečném místě. Pozemek je v podstatě součástí sousedního lesa, mírně svažitý a je určen k výstavbě nízkopodlažního rodinného domu. Přípojka el.energie je cca 10m od hranice pozemku, vodu a odpad je nutné řešit studnou a jímkou. Spojení autobusem PID, zastávka cca 800m od pozemku. Velkou výhodou je také 3km vzdálené vlakové nádraží Vrané nad Vltavou (30min. na Hl. nádr. Praha). Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v 5km vzdálené obci Zvole. Číslo zakázky 59797.
Lokalita: Okrouhlo KRC: 0,90 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,05 KIV: 1,00 KVP: 1,02 6 082 3 180 000 522,85 1,01 Parcela č.:
KUV: 1,00 529,17
Popis pozemku: Prodej louky 6 082 m˛Okrouhlo, okres Praha-západ 3 180 000 Kč (523 Kč za m²) Prodáváme pozemek v katastru obce Okrouhlo, Praha - západ. Jedná se o pozemek o výměře 6 082 m2 Exkluzivně nabízíme pozemek o výměře 6 082 m2, který je veden jako pozemek ve zjednodušené evidenci. Pozemek je umístěn na okraji obce s nádherným výhledem. Pozemek je situován na vyvýšeném, slunném místě. Možné napojení IS (el.a vodovod)cca 150m od hranice pozemku. Pro bližší informace kontaktujte makléře této nemovitosti. Ev. číslo zakázky : 68452 Celková cena:3 180 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m˛:523 Kč ID zakázky:68452 Aktualizace:15.08.2016 Plocha pozemku:6082 m2 Průměrná jednotková cena
535,69 Kč/m2
9
Druh pozemku
Parcela č.
orná půda orná půda orná půda orná půda Celková výměra pozemků
609/1 609/4 609/5 609/7
Výměra [ m2 ] 1 449 808 1 004 148 3 409
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 540,00 540,00 540,00 350,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 782 460 436 320 542 160 51 800 1 812 740
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky dle L.V. č. 783
751 241,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky porovnáním
1 812 740,00 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 812 740 Kč 1 812 740 Kč 751 241 Kč
Obvyklá cena 1 800 000 Kč slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč
10
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1511-23-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne
14.9. 2016
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail:
[email protected]
11