ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3842 - 19/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Kamenice, k.ú. Řehořov Adresa nemovité věci: 588 23 Kamenice 59 Vlastník stavby: SJM Zelený Martin a Zelená Lucie Řehořov 59, 588 23 Kamenice Fügnerova 3553/2, 586 01 Jihlava OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513

ÚČEL OCENĚNÍ:

telefon: 721 741 066

Odhad obvyklé ceny pro účely dražebníka.

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

e-mail: [email protected]

350 000 Kč

22.4.2015

Za přítomnosti: mého asistenta Ing. Jiřího Melkuse a insolvenční správkyně Mgr. Martiny Kaplánkové.

Počet stran:

13 stran

V Brně dne 2.5.2015

Počet příloh: 5

Počet vyhotovení:

2 + elektronická podoba

Ing. Petr Čech

Rodinný dům č.p. 59 v Kamenici - Řehořově Znalecký posudek č. 3842 – 19/15 ___________________________________________________________________________

NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů • • • •

Objednávka znaleckého posudku ze dne 13.4.2015. Výpis z listu vlastnictví č. 225 pro obec Kamenice, k.ú. Řehořov, vyhotovený dne 2.3.2015. Webové stránky ČÚZK. Webové stránky Sreality.

Místopis Městys Kamenice má 1 921 obyvatel a nachází se v Kraji Vysočina na okrese Jihlava. Je zde úřad městyse, škola, zdravotnické zařízení, obchody, mateřská a základní škola. Městys se skládá ze 4 katastrálních území. Oceňovaná nemovitosti je v místní části Řehořov. Řehořov leží při silnici č. 602 zvané též stará brněnská 14 km východně od Jihlavy. Do hlavní části městyse Kamenice je po silnici daleko asi 4 km. Místní část Řehořov má poštu a obchod s potravinami. Ve vzdálenosti asi 7 km východně od Řehořova je v Měříně nájezd na dálnici D1. Kromě dopravy osobní dopravu zde zajišťují i autobusy.

Celkový popis Samostatně stojící rodinný dům se nachází na západním okraji Řehořova u silnice sloužící dříve jako hlavní tah ve směru Brno - Praha. Rodinný dům je součástí pozemku p.č. st. 49 - zastavěná plocha a nádvoří. Napravo od domu směrem k silnici je na pozemku parc. č. st. 49 dvorek. U levé štítové zdi domu stojí zděný sklad se sedlovou střechou s taškovou krytinou, do této stavby nebylo možné při místním šetření vstoupit. Podél přední strany domu směrem k silnice se nachází zahrada parc. č. 79/3 trojúhelníkového tvaru. Pozemek směrem k silnici z větší části ohraničuje pouze podezdívka, která zbyla z bývalého plotu. V malé části je na podezdívce plot z kovových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva. Jsou zde i plotová vrátka. Zahrada je oplocena dřevěným prkenným plotem, jsou zde i plechová plotová dvoukřídlová vrata. Zbytky plotu z kovových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva na podezdívce jsou i podél části přední strany domu. Na pozemku parc. č. 79/3 před domem je plastový septik či žumpa. Dům je napojen na vodovod, plynovod a na rozvod elektrické energie. Plynoměr na hranici pozemku u silnice byl demontován. ________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

2


OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků S ohledem na nevhodný nepravidelný tvar pozemku, jeho polohu u velmi rušné silnice a malou výměru odhaduji jednotkovou cenu ve výši asi 200 Kč/m2. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků K dnešnímu dni se v Kamenici - Řehořově nabízejí stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů v cenách 220 Kč/m2 až 388 Kč/m2 podle svojí velikosti, tvaru, polohy v obci a možnosti napojení na inženýrské sítě. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha st. 49 a nádvoří zahrada 79/3 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 130

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200

47 177

200 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 26 000 9 400 35 400

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Samostatně stojící rodinný dům má jedno nadzemní podlaží. Dům má obývací pokoj s kuchyňským koutem, chodbu, předsíň před záchodem a koupelnou. Na přední straně domu je dřevěná veranda v jejíž zadní části je suchý záchod. Do prostoru pod verandou s venkovním vstupem nebylo možné vstoupit. Z tohoto důvodu není dále tento prostor ve znaleckém posudku zohledňován. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva (kámen, cihly). Strop v obývacím pokoji je dřevěný trámový bez rovného podhledu, ostatní stropy mají rovný podhled. Krov je dřevěný sedlový s krytinou z pálených tašek a neúplnými klempířskými výrobky z pozinkovaného plechu. Dřevěná veranda má střechu valbovou s pálenými taškami. Venkovní omítky jsou vápenné dvouvrstvé z velké části poškozené, omítky vnitřní jsou vápenné hladké. Podlahy jsou laminátové, z keramické dlažby, dlažby teracové a částečně i z betonové mazaniny. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v koupelně rohová vana bez obkladu, umývadlo a na záchodě keramická mísa WC se zadní nádržkou. Vytápění je ústřední s plechovými deskovými radiátory. Kotel ÚT v domě chybí. Okna jsou dřevěná s dvojskly, dřevěné dveře jsou rámové. Elektrická instalace je světelná. ________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

3


Dům má přípojky na vodovod, rozvod zemního plynu a elektrické energie. Kanalizace vede do žumpy na zahradě. Stáří domu je více než 100 roků. V roce 2010 bylo započato s opravou rodinného domu. Obývací pokoj má nový trámový strop a stěny obloženy sádrokartonovými deskami. Byla vyměněna okna. Technický stav stavby je i přes provedené práce zhoršený.

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Název 1.NP

Plocha 15,40*6,32+3,85*1,70

=

[m2] 103,87

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Vrchní stavba vč. střechy verandy Střecha

Obestavěný prostor 15,40*6,32*3,00+3,85*1,70*(3,20+4,20)/2

=

[m3] 316,20 m3

15,40*6,32*3,10/2

=

150,86 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba vč. střechy verandy Střecha Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obest. prostor 316,20 m3 150,86 m3 467,06 m3

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

4


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P P P S S P S S C C C S S S S S P C S C S S C S S C

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 3,63 7,30 3,40 0,41 5,80 2,80 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 1,98 0,00 3,20 0,00 0,50 3,10 0,00 4,10 0,30 0,00 66,84 0,6684


5


Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

467,06 m3 * 2 913,57 Kč/m3

= * * * =

2 290,00 0,6684 0,9000 2,1150 2 913,57

=

1 360 812,00 Kč

-

884 527,80 Kč

=

476 284,20 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,000 % Rodinný dům – věcná hodnota


6


Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

60,31 m2 467,06 m3 103,87 m2 177,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům V Lukách nad Jihlavou se nabízí k prodeji rodinný dům - citace části realitní nabídky bez jazykových úprav: Nabízíme prodej rodinného domu 2+kk, zast. plocha 152m2, zahrada 232m2. Volně stojící objekt, z roku 1920, postavený ze smíšeného zdiva umístěný v řadové zástavbě dalších domů podobného ražení. Dům je dispozičně řešen - vstup do předsíně, kde je po pravé straně 1 místnost – jako obývací pokoj, vedle tohoto pokoje je malá místnost, která je uzavřená dveřmi a slouží jako malá kuchyňka. Z obývacího pokoje je průchod do ložnice. Z předsíně vedou dřevěné schody do podkroví, kde je vytvořena 1 místnost jako letní spaní ( není zde možnost vytápění) V podkroví by se ještě mohl vybudovat jeden pokojík. Dům je v současné době vytápěn kamny na tuhá paliva, ale plynová přípojka je zavedena až do domu. Voda je obecní, zavedená do domu. Kanalizace není zavedená přímo do domu, ale je možnost napojení před vstupem do dvora. Za domem je menší dvorek, kde jsou přístavky, jako je malá dílna, suché WC a dřevník. Za těmito přístavky je zahrádka, kde jsou ovocné dřeviny a okrasné keře, dále je zde vybudovaná udírna, sklípek vestavěný do svahu, kopaná studna na užitkovou vodu a vytvořeno venkovní posezení pod stromy. Obec má kompletní občanskou vybavenost: obchody, služby, pošta, zdravotní středisko, MŠ, ZŠ, peněžní služby, sportovní ( koupaliště, sjezdovka s vlekem a lanovkou, kulturní zařízení atd.) BUS vzdálený cca 150 m, vlak cca 1200 m. Bezproblémový přístup k domu po celý rok. Dům je neobývaný minimálně 5 let a je zde nutná rekonstrukce. Dům svojí polohou je vhodný jak na trvalé, tak na rekreační účely. Lokalita Luka nad Jihlavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Provedení a vybavení 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 0,95 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - realitní nabídka; Provedení 0,86 6 473 a vybavení - podobné; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 70,00 m 232 m 530 000 Kč 7 571 Kč/m2 ________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

7


Název: 2. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Kamenici. Popis převzat bez úprav z realitní inzerce: Nabízíme samostatně stojící RD 2+1 v klidné části v centru městečka Kamenice. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 198 m2, obytná je cca 60 m2. Dům je vhodný k částečné rekonstrukci, je vhodný jak k trvalému bydlení, tak také k rekreaci a odpočinku.V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a toaleta. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky s přepadem. Plyn je zaveden. K domu náleží uzavřený dvůr a stodola. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení.

Lokalita Kamenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Provedení a vybavení K3 Celkový stav K4 Vliv pozemku K5 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,10 1,00 1,00 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Provedení a vybavení lepší v domě oceňovaném; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Celkový koef. KC 0,99 Užitná plocha 60,00 m2

Výměra pozemku. 198 m2

Celková cena 409 000 Kč

Upravená j. cena Kč/m2 6 749 Jednotková cena 6 817 Kč/m2


8


Název: 3. rodinný dům

Popis rod. domu prodávaného v Jamném je citován bez jazykových úprav: Prodej sam. stojícího domku 3+1 s garáží, dvorkem a zahradou. V domě koupelna, splachovací WC, plynové topení WAW a kamna na tuhá paliva. Domek se nachází v obci Jamné, 12km od Jihlavy směrem na Žďár nad Sázavou. Domek se skládá ze 3 velkých místností (kuchyň a 2 pokoje), které jsou otočeny směrem do zahrady. Všechny tyto místnosti jsou velmi prostorné. V kuchyni jsou kachlová kamna, v pokojích je topení řešeno plyn. kamny WAW a kamny na tuhá paliva. Domek se dále skládá z přístavku, ve kterém je umístěna provizorní kuchyň a koupelna s vanou a splachovacím WC. Zde jsou však mokré zdi a je potřeba udělat stavební úpravy proti vlhkosti. Dům je celkově zanedbaný, protože zde již nikdo delší dobu nebydlí a nevětrá se. Z toho důvodu odpovídá také cena. Před domem je dvorek s garáží. Za domem se rozprostírá pěkná zahrada o ploše 180m2. Dům není zatížen hypotékou ani exekucemi. V případě zájmu vyřídíme na dům hypotéku. Vhodný k trvalému bydlení pro méně náročnější klienty nebo jako chalupa. Volný okamžitě.

Lokalita Jamné Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Provedení a vybavení K3 Celkový stav K4 Vliv pozemku K5 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,00 1,10 0,90 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z real. nabídky; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - lepší stav domu oceňovaného; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Celkový koef. KC 0,89 Užitná plocha 100,00 m2



Upravená j. cena Kč/m2 4 990 Jednotková cena 5 600 Kč/m2


9


Název: 4. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Brtnici - popis převzat z realitní nabídky bez úprav: Nabízíme k prodeji dům v obci Brtnice-Malé. Jedná se o zděný, nepodsklepený dům, na který navazuje stodola, dále malý dvorek a malá zadní zahrádka. Celková výměra pozemků je 347 m2. Dispozice domu: vstup přistavěnou verandou do chodby, pokoj s jídelnou a kuchyní, další větší pokoj, koupelna a WC. Vytápění ústředním kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Přípojka plynu ve vesnici není. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci.... Nemovitost je situována ve středu malé obce u rybníka. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické usedlosti. Vzdálenost od Jihlavy cca 17 km.

Lokalita Brtnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Provedení a vybavení K3 Celkový stav K4 Vliv pozemku K5 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,00 1,00 0,95 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z inzerce; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Užitná plocha 80,00 m2


Celkový koef. KC 0,86


Upravená j. cena Kč/m2 3 741

Jednotková cena 4 375 Kč/m2

________________________________________________________________________ 10 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 59 v Kamenici - Řehořově Znalecký posudek č. 3842 – 19/15 ___________________________________________________________________________ Název: 5. Kamenice Rodinný dům prodávaný v Kamenici - popis převzat z inzerované nabídky bez jazyk. úprav: Exkluzívně nabízíme prodej RD 45 m2 v Kamenici u Jihlavy. Domek s jednou místností, kuchyňkou a předsíní se nachází na kraji obce. Celková zastavěná plocha 130 m2, 85 m2 chlévy, stodola. Dle katastru stavební parcela 316 m2, vhodná ke stavbě nového domu, nebo rekonstrukci. Elektřina, obecní vodovod. Kanalizace a plyn vedle pozemku

Lokalita rodinný dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Provedení a vybavení K3 Celkový stav K4 Vliv pozemku K5 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,30 1,30 0,90 1,30

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena; Provedení a vybavení - lepší v oceňovaném domě; Celkový stav - lepší stav domu oceňovaného; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dům oceňovaný; Užitná plocha 45,00 m2


Celkový koef. KC 1,78


Upravená j. cena Kč/m2 6 684

Jednotková cena 3 756 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

3 741 Kč/m2 5 727 Kč/m2 6 749 Kč/m2 5 727 Kč/m2 60,31 m2 345 395 Kč



REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

345 395 Kč 511 684 Kč 35 400 Kč

ZÁVĚR Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám porovnávací hodnotě. Na základě všech výše uvedených údajů odhaduji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 59 s pozemky p.č. st. 49, 79/3 včetně všech součástí a příslušenství ve výši

350 000 Kč. slovy: třistapadesáttisíc korun českých

V Brně dne 2. května 2015

Ing. Petr Čech



Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3842 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 19.

Přílohy Fotodokumentace nemovitosti Část výpisu z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Poloha Řehořova v kraji

počet stran A4 v příloze 2 1 1 1



Fotodokumentace nemovitosti

Přední a pravá strana rodinného domu

Přední strana rodinného domu

Levá strana domu a sklad

Sklad

Průčelí domu a veranda

Obývací pokoj



Obývací pokoj

Kuchyňský kout v obývacím pokoji

Předsíň před záchodem a koupelnou

Záchod

Koupelna

Veranda se suchým záchodem

Nepřístupný vchod do prostoru pod verandou

Zahrada parc. č. 79/3 před domem



LV



Snímek katastrální mapy

Rodinný dům č.p. 59 s pozemky parc. č. st. 49, 79/3



Poloha Řehořova v Kraji Vysočina


ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents