ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6445-150/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:

Rodinný dům čp. 16 Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Kohoutovice Žebětinská 16, 602 00 Brno

OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

JUDr. Aleš Chovanec Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 DIČ: CZ7102135425

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

fax:

Exekuční řízení Sp. zn.: 032 Ex 76/10-138

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

4 200 000 Kč 4.5.2015

Stav ke dni:

4.5.2015

Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:

26

V Rohově, dne 22.5.2015

Počet stran příloh:

19

Martin Vehovský

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1) Stanovit cenu výše uvedených nemovitostí se všemi součástmi a příslušenstvím 2) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené 3) Ocenit závady, které prodejem dražby nezaniknou. 4) Stanovit výslednou cenu Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 272 ze dne 27.3.2015. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 27.3.2015. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Usnesení soudu o jmenování znalce ze dne 4.2.2012, zn.: 032 Ex 76/10-138. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Brno, v zástavbě domů pro bydlení. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, přístup k domu je z veřejné komunikace. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 238/2 Statutární město Brno

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř

Celkový popis Dům je situován v Brně, kú Kohoutovice, na ulici Žebětinská, je přístupný ze zpevněné komunikace, napojený na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna prohlídka a fotodokumentace vnitřních prostor domu, vybavení a stav byl uvažován jako standartní, v domě se prokazatelně ke dni místního šetření bydlelo (za oknem ve 2.NP byla spatřena dívčí osoba). Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nájemní smlouvy, výměnky, pachtovní práva, která by zásadním či částečným způsobem omezovala hodnotu nemovitostí. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN -2-

Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Oceňované pozemky Název ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem

P.Č. 238,29 305 306 307/1

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 24 1 800,00 128 1 800,00 54 1 800,00 523 1 800,00 729

Výsledná cena

=

Cena [Kč] 43 200,00 230 400,00 97 200,00 941 400,00 1 312 200,00 1 312 200,– Kč

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství hospodářská zděná, 306 63,00 m3 budova ZP = 19,48 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

-3-

JC 1 500 Kč/m3

RC Opotř. 94 500 Kč 50 %

VH (Kč) 47 250 47 250

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 16 Je užívaný od roku 1955, jako řadový vnitřní, podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 305. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, skladovací prostory a garáž, v nadzemních podlažích obsahuje bytovou jednotku o velikosti 3+1 s úplným příslušenstvím. Stavebně je zdivo o tl. 40 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina plechová, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z keramických obkladů, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností vlýskové a s PVC, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná a motorová, bleskosvod je instalován. Stavební a technický stav domu je průměrné, zvýšené opotřebení vykazuje byt v 1.NP, který není užíván. Příslušenství domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotová vrata a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP (9,32×11,98) 1.NP (9,32×11,98) 2.NP (9,32×11,98)

= = =

[m2] 111,65 111,65 111,65

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 111,65 m2 2,53 m 111,65 m2 3,32 m 2 111,65 m 2,68 m

Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (111,65×9,75)

=

Název Celkový Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

-4-

[m3] 1 088,59 m3 Obest. prostor 1 088,59 m3 1 088,59 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy s rovným podhledem S 4. Střecha sedlová střecha S 5. Krytina plechová S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady S 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 11. Schody teracové S 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 13. Okna dřevěná špaletová S 14. Podlahy obytných místností vlýsky, PVC S 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 16. Vytápění ústřední topení S 17. Elektroinstalace světelná třífázová S 18. Bleskosvod bleskosvod S 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 20. Zdroj teplé vody plynový ohřívač S 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 22. Kanalizace plastové potrubí S 23. Vybavení kuchyně 2x linka včetně spotřebičů S 24. Vnitřní vybavení umývadla, vany S 25. Záchod 2x splachovací S 26. Ostatní chybí C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 -5-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20

17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S C

4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 088,59 m3 × 4 686,40 Kč/m3

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= × × × =

4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 0,00 97,00 0,9700

1 900,– 0,9700 1,2000 2,1190 4 686,40

=

5 101 568,20 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 60 roků Opotřebení: 45,000 %

-

2 295 705,70 Kč

Rodinný dům čp. 16 - zjištěná cena

=

2 805 862,50 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Zastavěná plocha:

181,64 m2 111,65 m2

Obestavěný prostor: 1 088,59 m3 Plocha pozemku: 729,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 5 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Zděný dům v Brně, části Kohoutovice, užívaný od roku 1960, jako částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, po celkové rekonstrukci v roce 2013. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům.

-6-

Lokalita Brno, návrší Svobody Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a 0,68 22 016 vybavení; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 223,60 m 396 m 7 250 000 Kč 32 424 Kč/m2 Název: Rodinný dům Zděný dům v Brně, části Nový Lískovec, užívaný od roku 1970, jako nepodsklepený, o 2.NP, po celkové rekonstrukci v roce 2005. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Brno, ul. Štastného Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a 0,68 25 674 vybavení; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 142,55 m 829 m 5 390 000 Kč 37 811 Kč/m2

-7-

Název: Rodinný dům Zděný dům v Brně, části Jundrov, užívaný od roku 1965, jako podsklepený, o 2.NP, po rekonstrukci v roce 2009. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Brno, Stromovka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; 0,97 21 789 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 198,10 m 223 m 4 450 000 Kč 22 463 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

21 789 Kč/m2 23 160 Kč/m2 25 674 Kč/m2 23 160 Kč/m2 181,64 m2 4 206 782 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

4 206 782 Kč 0 Kč 4 165 313 Kč 1 312 200 Kč

Obvyklá cena 4 200 000 Kč slovy: Čtyřimilionydvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10

-8-

Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí 4 200 000,-- Kč. Cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty, s ohledem na poptávku po obdobných domech v daném místě a čase. V Rohově 22.5.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6445-150/2015 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 272 ze dne 27.3.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 27.3.2015. Mapa oblasti Objednávka zadavatele.

-9-

počet stran A4 příloze 1 9 1 1 5

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -