ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4531/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
1/2 stavby č.p. 11 na pozemku St. parc. č. 17 a 1/2 pozemku St. parc. č. 17 Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Milostín, k.ú. Milostín Miostín 11, 270 04 Milostín Alemu Tekaligne, U Nádraží 667, 253 01 Hostivice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Mišalková, Na Vysokém 760, 272 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alemu Tekaligne, U Nádraží 667, 253 01 Hostivice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Mišalková, Na Vysokém 760, 272 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 5074/13-15 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½ Datum místního šetření: Počet stran:
13
stran
V Praze, dne 27.1.2014
e-mail:
244 000 Kč 9.1.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 6
MONTEKALA, spol. s r.o.
9.1.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - 1/2 stavby č.p. 11 na pozemku parc. č. St. 17 a 1/2 pozemku parc. č. St. 17 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník, vše uvedeno na listu vlastnictví č. 326. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.11.2013, LV č. 326, kat. úz.Milostín, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Rakovník - kopie mapy katastrální, kat. úz.Milostín - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5074/13-15 ze dne 14.5.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5074/13-44 ze dne 28.11.2013 - informace sdělené zástupcem obce - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Milostín se nachází v okrese Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Milostín se rozkládá asi 12 km severně od Rakovníku. V obci je pouze minimální vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice, a dále autobusová zastávka. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1688/2 obec Milostín 1701 Středočeský kraj
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost - stavba č.p. 11 se nachází v severní části obce Milostín, k.ú. Milostín. okolní zástavbu tvoří převážně domy venkovského charakteru. Na listu vlastnictví je způsob využití zapsáno bydlení, avšak dle sdělení zástupce obce byla stavba původně využívána jako prodejna a později přestavěna na hospodu. Nyní je cca 10 let neužívána. Silné stránky Možnost využití k podnikání, nebo úpravy na rodinné bydlení.
2
Slabé stránky Spoluvlastnický podíl ½, velikost pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba č.p. 11 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 17 3. Porovnávací ocenění 3.1 Stavba č.p. 11
3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba č.p. 11 Samostatně stojící stavba č.p. 11 na pozemku parc. č. St. 17 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník. Původně sloužila jako prodejna, později přestavěna na hospodu. Stáří cca 120 let, nyní cca 10 let nevyužívána. Stavba je částečně podsklepená, jednopodlažní s půdou. Základy jsou betonové a zděné, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Krov dřevěný, krytina sedlové střechy je tašková, ploché střechy je krytina tvořena lepenkou. Bleskosvod je osazen. Klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou břízolitové. Vstupní dveře jsou plechové a kovové prosklené. Okna jsou dřevěná a luxfery. Stavba je napojena na el. rozvod a obecní vodovod. Kanalizace svedena do žumpy. Plyn v obci není. Vizuální prohlídku z venku bylo zjištěno, že stavba je vzhledem k neužívání ve zhoršeném stavu (venkovní omítky jsou místy opadané, vzlínající vlhkost). Vnitřní dispozice a stav nebylo možné vzhledem k nesoučinnosti majitele zjistit. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 141/3 1.PP 1.NP 192 zastřešení 141/2
= = =
[m2] 47,00 192,00 70,50
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 47,00 m2 192,00 m2 70,50 m2 309,50 m2
Podlaží 1.PP 1.NP zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
4
Konstr. výška 2,20 m 3,50 m 3,50 m
1 022,15 / 309,50 309,50 / 3
Součin 103,40 672,00 246,75 1 022,15 = 3,30 m = 103,17 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (141/3)*(2,20) 1.PP 1.NP (192)*(3,50)+141*0,5 zastřešení (141)*(3,50)/2
= = =
103,40 m3 742,50 m3 246,75 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 103,40 m3 742,50 m3 246,75 m3 1 092,65 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S P X S S S S S S S C S S S C
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30
5
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 2,96 0,34 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 2,00 1,90 4,20 0,00
25. Ostatní 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C X
4,40 4,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 092,65 m3 * 3 679,15 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Koeficient opotřebení: (1- 85,7 % / 100)
10 90 100
1,00 0,00 1,00
= * * * * * * =
0,44 0,00 0,00 93,94 0,9394
2 669,0,9390 0,9840 0,9364 0,9394 0,8000 2,1200 3 679,15
=
4 020 023,25 Kč
* =
0,143 574 863,32 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Stavba č.p. 11 - zjištěná cena
=
1/2 287 431,66 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 17 Srovnávací indexová metoda Rovinný pozemek parc. č. St. 17 je z větší části zastavěn stavbou č.p. 11, na pozemku se nachází žumpa. Pozemek je neoplocen. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index Pozemek, Svojetín A:1,00, B:1,00, C:0,40, D:0,50, E:0,50, F:1,00 390,00 0,10 Pozemek, Janov A:1,00, B:1,00, C:0,40, D:0,50, E:0,50, F:1,00 355,00 0,10 Pozemek, Kounov A:0,60, B:0,50, C:0,40, D:0,50, E:1,00, F:1,00 119,00 0,06 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků
6
Upravená jedn.cena [Kč / m2] 3 900,00 3 550,00 1 983,33 3 144,44 Kč/m2
Korekce výchozí ceny A – územní struktura: B – typ stavebního pozemku: C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast E – územní připravenost, infrastruktura: špatná F – speciální charakteristiky volitelné: Celkový index [Kč/m2]
Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra oceňovaných pozemků
*
1,00 1,25 0,40 0,50 0,50 0,80 0,10
=
314,44 Výměra [m2] 328 328 m2
P.Č. St. 17
Cena oceňovaných pozemků
[Kč] 328 m2 * 314,44 Kč/m2 =
103 136,32
=
10 3 136,32 Kč
Úprava ceny: Popis spoluvlastnický podíl
úprava
mezivýsledek
* 1,00 / 2,00 =
51 568,16
Výsledná cena
=
7
51 568,16 Kč
3. Porovnávací ocenění 3.1 Stavba č.p. 11 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
160,00 m2 1 092,65 m3 309,50 m2 328,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Dům s pohostinstvím Nabízíme řadový dům s pohostinstvím v těsné blízkosti centra města Dolní Bousov. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou plechem, zastavěná plocha činí 326 m2, užitná je cca 130 m2. Dům prošel v posledních letech částečnou rekonstrukcí, mimo jiné rozvody vody, elektřiny, odpadů a topení. Majitelé dům momentálně využívají jako pohostinství, jde však o dům s bj 4+1. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, čtyři obytné místnosti, koupelna s toaletou a komora. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se stará elektrický kotel s rozvody ústředního topení nebo krbová kamna. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je zaveden. K domu náleží udržovaná zahrada o rozloze 420 m2. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta nebo zdravotnické zařízení. Restaurace s BJ 1+1 Prodej, hostinec Běrunice u Poděbrad. Hostinec nově rekonstruován ihned k použití. V hostinci zřízena bytová jednotka 1+1. CP 923 m2. Umývárna pro zaměstnance. Velký sál s barovým pultem, výčep, kuchyň, sociální zařízení, sklep, možno zřídit předzahrádku s dětským koutkem. Restaurace Nabízíme k prodeji budovu bývalé restaurace v obci Bernardov. Objekt stojí u silnice č.2 na hlavním tahu mezi Kutnou Horou a Pardubicemi. Určeno k rekonstrukci, možno vytvořit motorest plus byt, plus obchod (v obci není). Také možnost využití jen na byty, či jako sídlo firmy (sklady, výroba). Nová el.přípojka, nový HUP, přípojka vody. Septik nutno dobudovat. Vzdálenosti: Kutná Hora 13km, Přelouč 13km, Pardubice 33km. Srovnatelné nemovitosti Název: Dům s pohostinstvím Lokalita Dolní Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Bousov koeficienty: 0,95 1,00 1,10 0,85 0,80 0,85
8
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Dům s pohostinstvím v obci se základní občanskou 0,30 5 062 vybaveností, napojen na veškeré IS, udržovaná zahrada. Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 746 m 2 179 000 Kč 16 762 Kč/m2 Název: Restaurace s BJ 1+1 Lokalita Běrunice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Hostinec s bytovou jednotkou po celkové rekonstrukci. 0,28 2 382 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 421,00 m 923 m 3 600 000 Kč 8 551 Kč/m2 Název: Restaurace Lokalita Bernardov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Dům určený k rekonstrukci s možnost přebudování na RD či 0,68 1 709 BJ s velikým pozemkem. Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 237,00 m 1 157 m 600 000 Kč 2 532 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl
9
1 709 Kč/m2 3 051 Kč/m2 5 062 Kč/m2 3 051 Kč/m2 160,00 m2 488 160,- Kč
* 1,00 / 2,00 = Výsledná porovnávací hodnota
244 080,00 244 080 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba č.p. 11 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 17 3. Porovnávací ocenění 3.1 Stavba č.p. 11
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
287 430,00 Kč 51 570,00 Kč 244 080,00 Kč Současný stav 244 080 Kč 0 Kč 339 000 Kč 51 568 Kč 0 Kč
Obvyklá cena ½ 244 000 Kč slovy: Dvě stě čtyřicet čtyři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.68
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: 12 km od okresního města Rakovník, žel. a autobus. zastávka c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, menší pozemek, cca 10 let neužívaná nemovitost, investice na rekonstrukci a modernizaci stavby
10
Závěr
Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 244.000 Kč
V Praze 27.1.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4531/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 29/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 326 ze dne 28.11.2013
11
počet stran A4 příloze 1 1 1 3
12
13
