ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5096/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/10 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 270/4 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Veletov, k.ú. Veletov Adresa nemovité věci: Veletov, 280 02 Vlastníci pozemku: Dana Černá, I.J.Pešiny 40, 517 41 Kostelec nad Orlicí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslav Černý, Nám. Sv. Václava 106/3, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Ing. Vladimír Macura, Svornosti 86/2, 736 01 Havířov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 8 / 10 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízeníč.j. 124 EX 7274/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/10
18 100 Kč
Datum místního šetření: 7.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 7 stran Počet příloh: 1
V Praze, dne 11.5.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
7.5.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/10 pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci PK 270/4 v k.ú. Veletov, obec Veletov, okres Kolín na listu vlastnictví č. 71. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.1.2015, LV 71 - snímek z katastrální mapy ze zákresem PK parcel - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 7274/12-20 ze dne 29.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 7274/12-82 ze dne 26.1.2015 - srovnávací sestavení parcel ze dne 29.1.2015 - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Obec Veletov se nachází cca 7 km východně od okresního města Kolín. V obci je základní občanská vybavenost, veškerá se nachází v nedalekém Kolíně. Doprava autobusy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný pozemek PK 270/4 je dle srovnávacího sestavení parcel součástí parc. č. pozemků 239/1 - orná půda a 239/3 - les. Pozemek se nachází severně od obce Veletov, nad komunikací č. 322, v blízkosti obce Konárovice. Pozemky jsou mírně svažité jižním směrem. V územním plánu obce jsou pozemky vedeny jako les a krajinná zóna produkční. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou 2
Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
Nemovitá věc situována v záplavovém území
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Veletov:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 8 096,00
orná půda PK270/4 22110 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 8 096,00 m2
JC [Kč/m2] 4,81
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 5,77
Cena [Kč] 46 713,92 46 713,92
Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek PK 270/4 7S 1 952,00 5,09 5,09 9 935,68 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem 1 952,00 m2 9 935,68 = Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 56 649,60 Kč Název
Parcelní číslo SLT
3
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
1 / 10
Pozemky - zjištěná cena
=
5 664,96 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] [ Kč ] Lokalita: Pozemek, Šťáralka KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 0,70
KDD: 1,00
9 311
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek, Ovčáry KRC: 1,00
KMP: 1,10
KPP: 0,80
KDD: 1,00
KMP: 1,10
KPP: 0,95
KDD: 1,00
KRC: 0,95
KMP: 1,20
KPP: 0,50
KDD: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena Druh pozemku
Parcela č.
orná půda/les PK 270/4 Obvyklá cena před korekcí ceny Spoluvlastnický podíl
109 950
KMZ: 1,00
5 489
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek, Kolín
221 000
KMZ: 1,00
3 665
Parcela č.: Popis pozemku: Lokalita: Pozemek, Veltruby KRC: 0,95
KMZ: 1,00
109 780
KMZ: 1,00
995
38 000
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,85
23,74
0,57
13,42
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,85
30,00
0,75
22,44
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,85
20,00
0,84
16,88
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,80
38,19
0,46
17,41 17,54 Kč/m2
Výměra [ m2 ] 10 048
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 18
Celková cena pozemku [Kč] 180 864 180 864
* 1,00 / 10,00 = Celková výměra pozemků
10 048
4
Hodnota pozemků celkem
18 086,40 18 086
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
5 665,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1
18 100,00 Kč 0,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0 Kč 0 Kč 18 086 Kč 18 086 Kč 5 665 Kč
Obvyklá cena 1/10 18 100 Kč slovy: Osmnáct tisíc jedno sto Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na nízké úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost pozemků, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/10 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitostí ve výši 18 100,- Kč.
V Praze 11.5.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
5
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5096/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 107/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1
Podklady a přílohy Mapa oblasti
6
7