ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2716/32/15 NEMOVITÁ VĚC: Nemovité věci na LV 515 v obci Velká Lhota a k.ú. Velká Lhota u Valašského Meziříčí, Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Velká Lhota, k.ú. Velká Lhota u Valašského Meziříčí Adresa nemovité věci: Velká Lhota 42, 757 01 Vlastník pozemku: Otakar Janoušek, Velká Lhota 42, 75701, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
soudní exekutor, Mgr. Marcela Petrošová 17. listopadu 1a, 690 02 Břeclav
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Miroslav Polách Semetín 1494, 75501 Vsetín IČ: 61604194 telefon: 571419193, 605121813 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení, čj. 160 EX 4309/11 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
550 000 Kč
Datum místního šetření: 10.7.2015 Stav ke dni : Bez přítomnosti povinného, provedena jen vnější prohlídka a zaměření Počet stran:
e-mail:
[email protected]
13 stran
Ve Vsetíně, dne 11.7.2015
Počet příloh: 7
Ing. Miroslav Polách
10.7.2015
Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 4309/11-8 ze dne 21.2.2012 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí pro obec Velká Lhota a k.ú. Velká Lhota u Valašského Meziříčí, list vlastnictví č. 515 ze dne 8.6.2015 - kopie katastrální mapy pro k.ú. Velká Lhota u Valašského Meziříčí v měř. 1:1000 - exekuční příkaz soudního exekutora, čj. 160 EX 4309/11-8 ze dne 21.2.2012 - usnesení soudního exekutora, čj. 160 EX 4309/11-100 ze dne 8.6.2015 - údaje zjištěné na Obecním úřadu Velká Lhota - údaje zjištěné při vnější prohlídce a zaměření na místě samém Místopis Obec Velká Lhota se nachází 9 km jižně od Valašského Meziříčí, na hřebenu Vsetínských vrchů. Vznikla spojením obcí Velké a Malé Lhoty. Nejníže položená část obce zasahuje do rekreační oblasti přehrady Bystřička. V obci jsou provedeny rozvody NN a vodovodu, vystavěno víceúčelové hřiště, prodejna potravin, smíšeného zboží a pohostinství. Dopravu v místě zajišťují autobusové spoje. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1085/3 Obec Velká Lhota, LV 10001, ostatní komunikace 20/1 Vladislav Bártek, Velká Lhota 132, LV 361, zastavěná plocha a nádvoří, částečně zpevněná plocha, právo věcného břemene (služebnosti) chůze a jízdy
Celkový popis Předmětné nemovité věci - pozemek p.č. st. 20/2, jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 42, a pozemek p.č. 37/2 - se nachází na severním okraji zastavěné části obce Velká Lhota, na východní straně zpevněné místní komunikace s velkým podélným spádem, z níž je pozemek p.č. 37/2 i přímo přístupný. Situovány jsou na svažitém terénu s jižní expozicí. V místě jsou provedeny rozvody NN a vodovodu, na něž je stavba rodinného domu napojena. Silné stránky - situování nemovitosti v přírodním prostředí klidné části obce - přímý přístup z místní komunikace i z pozemku p.č. st. 20/1 právem chůze a jízdy - postačující výměra pozemku ve funkčním celku
-2-
Slabé stránky - situování nemovitosti na svažitém terénu - celkově značně zhoršený technický stav stavby rodinného domu - nedostačující technická a občanská vybavenost v obci
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik. Přístup k nemovitosti je rovněž smluvně zajištěn právem chůze a jízdy přes pozemek p.č. st. 20/1 jiného vlastníka. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnická práva k nemovitým věcem jsou omezena zástavním právem smluvním, zástavními právy exekutorskými a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zahájením exekucí Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizik
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. st. 20/2 1.2 Pozemek p.č. 37/2
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací hodnota
-3-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,05
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,941
-4-
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Velká Lhota u Valašského Meziříčí: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 854,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,65 0,60 0,80 0,70 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 142,68 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. st. 20/2 - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 336 m2 - součástí pozemku je stavba rodinného domu čp. 42 - situována na svažitém terénu s jižní expozicí Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1
-5-
č. II II
Pi 0,00 -0,02
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,980 * 0,990 = 0,922 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 142,68 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 20/2
Výměra [m2] 336,00 336,00
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,922
131,55
Jedn. cena [Kč/m2] 131,55
Cena [Kč] 44 200,80
m2
44 200,80
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp. 42 - samostatně stojící nepodsklepený přízemní dřevěný objekt s půdním prostorem pod sedlovou střechou s taškovou krytinou, založen na kamenné podezdívce, obvodové stěny dřevěné srubové, stropy dřevěné s viditelnými trámy i s rovným podhledem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu úplné, vnější impregnační nátěr, štíty deštěné, okna dřevěná dvojitá rámová, dveře dřevěné náplňové, vnitřní omítky vápenné hladké, podlahy z prken na sraz, ve verandě hliněný mlat - vytápění domu je lokální na tuhá paliva, proveden je přívod studené vody, vnitřní elektroinstalace 400/230 V - vstup do domu je z dvorní - východní strany a ze strany západní od místní komunikace, v přízemí je dřevěná veranda, chodba, kuchyň a dva (pravděpodobně) pokoje, půdní prostor pod sedlovou střechou - stáří stavby je cca 73 let - letopočet 1942 uveden na kamenné podezdívce, objekt bez řádné stavební údržby a oprav, technický stav celkově značně zhoršený s nutností celkové rekonstrukce zejména pak prvků krátkodobé životnosti, avšak s podstatným zásahem i do prvků dlouhodobé životnosti V ceně zjištěné porovnávacím způsobem jsou zahrnuty i přípojka NN a vodovodní přípojka s armaturní šachtou, možná betonová jímka, zpevněné plochy, oplocení z ocelových sloupků a laťkového plotu a drátěného pletiva - vše již ve zhoršeném technickém stavu Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 73 let 1 490,- Kč/m3 -6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 12,90*10,05+5,0*1,90 Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 139,15 m2
=
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor Vrchní stavba:
12,90*10,05*(0,85+3,0+0,60+4,20/2)+5,0*1,90= *2,80 Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
139,15 m2
875,77 m3 875,77 m3 139,15 m2 139,15 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 73 let: s = 1 - 0,005 * 73 = 0,635 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,635 = 0,322
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,990 -7-
č. I
Vi typ L
III I
0,00 -0,08
I I III I II
-0,02 0,00 0,00 -0,08 -0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 490,- Kč/m3 * 0,322 = 479,78 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 875,77 m3 * 479,78 Kč/m3 * 0,950 * 0,990= 395 176,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
395 176,40 Kč
Cena staveb celkem
=
395 176,40 Kč
Pozemky - celkem
+
44 200,80 Kč
Pozemek p.č. st. 20/2 - zjištěná cena
=
439 377,20 Kč
1.2 Pozemek p.č. 37/2 - zahrada ve funkčním celku s pozemkem p.č. st. 20/2, jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 42 - výměra pozemku 633 m2 - pozemek je na své severní a západní straně ohraničen vlastním oplocením z ocelových sloupků s drátěným pletivem a dřevěným laťkovým plotem - na pozemku je vysázen malý počet trvalých ovocných a okrasných porostů různého stáří - pozemek v době prohlídky celkově bez řádného ošetřování, zarostlý Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,980 * 0,990 = 0,922
-8-
č. II II
Pi 0,00 -0,02
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemek oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 142,68 0,922 131,55 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] § 4 odst. 1 zahrada 37/2 633,00 131,55 83 271,15 Stavební pozemek - celkem 633,00 m2 83 271,15 Ocenění porostů na pozemku Trvalé porosty - na pozemku p.č. 37/2 jsou vysázeny trvalé ovocné porosty v druhu jabloň, hrušeň, švestka různého stáří a dále v malém množství i jehličnaté i listnaté okrasné porosty, tyto jsou však bez řádného ošetřování a s částečným poškozením, pokryvná plocha porostů celkem cca 120 m2 Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
83 271,15 633,00 120,00 15 786,00 0,065 1 026,09
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
1 026,09 Kč
Cena porostů celkem Pozemky - celkem
= +
1 026,09 Kč 83 271,15 Kč
Pozemek p.č. 37/2 - zjištěná cena
=
84 297,24 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
105,00 m2 876,00 m3 139,00 m2 969,00 m2
-9-
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnávací způsob stanovení obvyklé ceny byly vybrány čtyři obdobné nemovitosti v téže či navazujících lokalitách, které jsou na tamním trhu nabízeny k prodeji místními realitními kancelářemi. Na trhu s rezidenčními nemovitostmi v dané lokalitě převažuje v současné době nabídka nad jejich poptávkou. K jejich obchodním realizacím však postupně dochází, finální kupní cena však zpravidla nedosahuje jejich původní nabídkových cen. Z uvedeného porovnání vybraných reprezentantů - rezidenčních nemovitostí s nižší výměrou užitné plochy a nižším standardem provedení a vybavení lze vyvodit jednotkovou cenu ve střední části daného cenového rozpětí, tj. ve výši cca 5.300,- Kč/m2 užitné plochy.. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 4+1 Přízemní nepodsklepený objekt s obytným podkrovím pod sedlovou střechou krytou eternitem, v 1.NP chodba, nedokončené soc. zařízení, kuchyň a dva pokoje, v podkroví dva pokoje a dvě šatny, na pozemku stodola a hospodářská budova Lokalita Růžďka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Nabídková cena realitní kanceláře z 06/2015. Nemovitost 0,95 4 738 situována v nedaleké a méně atraktivní lokalitě, srovnatelná výměra užitné plochy i pozemku, vyšší standard provedení. Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 110,00 m 997 m 550 000 Kč 5 000 Kč/m2 Název: Rodinný dům-chalupa 3+1 Přízemní objekt se sedlovou střechou a taškovou krytinou, dispozice: zádveří, chodba, kuchyň a tři pokoje, bez koupelny, suché WC mimo dům, na pozemku dva kamenné sklepy. Lokalita Podlesí, Valašské Meziříčí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění
- 10 -
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Nabídková cena realitní kanceláře z 07/2015. Nemovitost 0,81 5 745 situována v nedaleké, nižší výměra užitné plochy, vyšší výměra pozemku, vyšší standard provedení a vybavení. Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 70,00 m 1 149 m 495 000 Kč 7 071 Kč/m2 Název: Rodinný dům Přízemní a zčásti podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím pod sedlovou střechou s taškovou krytinou, určen k rekonstrukci, zavedena elektřina, voda, plyn na hranici pozemku Lokalita Jarcová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Nabídková cena realitní kanceláře z 05/2015. Nemovitost 0,77 4 811 situována v nedaleké a méně atraktivní lokalitě, vyšší výměra užitné plochy i pozemku, vyšší standard provedení a vybavení. Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 2 982 m 750 000 Kč 6 250 Kč/m2 Název: Rodinný dům 3+1 Prodej rodinného domu v okrajové části obce, v zapuštěném 1.NP technické zázemí domu, ve 2.NP vstup, kuchyň, dva pokoje, příslušenství, v podkroví další pokoj, vytápění ústřední na tuhá paliva, napojen na kanalizaci, vodu, elektřinu, menší zahrada Lokalita Oznice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena realitní kanceláře z 07/2015. Nemovitost - 11 -
Celkový koef. KC
Upravená j. cena Kč/m2
situována v nedaleké lokalitě, vyšší standard provedení a 0,69 vybavení, nižší výměra pozemku, více atraktivní nemovitost. Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 100,00 m 332 m 850 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
5 838 Jednotková cena 8 500 Kč/m2
4 738 Kč/m2 5 283 Kč/m2 5 838 Kč/m2 5 300 Kč/m2 105,00 m2 556 500 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek p.č. st. 20/2 1.2 Pozemek p.č. 37/2
439 380,00 Kč 84 300,00 Kč 523 680,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací hodnota
556 500,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
556 500 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 523 674 Kč
Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena předmětných nemovitých věcí jako funkčního celku je stanovena zejména na základě porovnávací hodnoty s přihlédnutím k její ceně administrativní, tj. zjištěné dle platné cenové vyhlášky, a tuto lze uvažovat ve výši cca 550.000,- Kč. Výslednou obvyklou cenou negativně ovlivňuje již značně zhoršený technický stav rodinného domu a jeho situování na svažitém terénu. - 12 -
Závěr Na základě výše uvedeného ocenění a porovnání lze uvažovat obvyklou cenu předmětných nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 20/2, jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 42, a pozemku p.č. 37/2 ve funkčním celku, zapsaných na LV č. 515 v obci Velká Lhota a k.ú. Velká Lhota u Valašského Meziříčí - ve výši cca: 550.000,- Kč Vlastnické právo k nemovitým věcem není omezeno žádnými věcnými břemeny či služebnostmi ani žádnými dalšími právními závadami, vyjma již uvedených zástavních práv a nařízených exekucí za účelem zajištění pohledávek věřitelů. Tyto však právními závadami nejsou a tudíž nemají vliv na stanovení ceny obvyklé. Naopak ve prospěch pozemku p.č. st. 20/2 je smluvně zajištěno právo vedení vody přes pozemek p.č. 55/2 jiného vlastníka a právo chůze a jízdy přes pozemek p.č. st. 20/1 rovněž jiného vlastníka.
Ve Vsetíně 11.7.2015 Ing. Miroslav Polách Semetín 1494 75501 Vsetín telefon: 571419193, 605121813 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987, č.j. Spr. 4656/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2716/32/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015032.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 1 1 1
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 515 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti a katastrální mapa Snímek katastrální mapy
- 13 -
Mapa oblasti a fotomapa části obce
Mapa oblasti
Fotomapa části obce
- 14 -
