ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0945-123/2015 NEMOVITÁ VĚC: Zahrádkářská chata včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Šemnice, k.ú. Šemnice Adresa nemovité věci: bez čp/če, 362 72 Šemnice Vlastník stavby: Petra Matoušková, Vančurova 1693/4, 251 01 Říčany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Petra Matoušková, Vančurova 1693/4, 251 01 Říčany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků Petra Matoušková, Vančurova 1693/4, 251 01 Říčany, podíl 1/30 komunikace: OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Adresa objednavatele: Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 121 EX 3896/12
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
10 stran
V Plzni, dne 27.7.2015
340 000 Kč 22.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 28 stran
JUDr. Karel Mošna
22.4.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.288 o výměře 16 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez čp/če - jiná stavba, na pozemku parc.č. st.288, a pozemku parc.č. 187/22 o výměře 456 m2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 394 pro katastrální území Šemnice, obec Šemnice, okres Karlovy Vary, a dále podílu o velikosti 1/30 z celku pozemků parc.č. 187/3 o výměře 1413 m- - trvalý travní porost, parc.č. 204/7 o výměře 297 m2 - trvalý travní porost, a parc.č. 204/20 o výměře 225 m2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 516 pro katastrální území Šemnice, obec Šemnice, okres Karlovy Vary. Součástí stavebního pozemku je stavba shora uvedené zahrádkářské chaty, součástí pozemku trvalého travního porostu tvořícího zahradu je stavba dřevěné kolny, venkovní terasa, opěrné zdi, jímka, elektro přípojka, oplocení a vzrostlé okrasné porosty. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3896/12-44 ze dne 19.3.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 394 ze dne 9.3.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 516 ze dne 19.3.2015 a snímek z katastrální mapy ze dne 16.3.2015. Dne 22.4.2015 byla za účastni zástupce povinné provedena prohlídka objektu a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je situován v zahrádkářské osadě Dubina, ležící na východním okraji katastrálního území obce Šemnice, vpravo při silnici č. 222 ve směru z Karlových Varů do Kyselky. Jedná se o oplocený areál zahrádkářské osady se zástavbou zahrádkářských chat a rekreačních chat s možností rekreačního bydlení. V místě je uložena veřejná el. síť a veřejný vodovod, přístup k oceňovanému objektu je v rámci osady zajištěn spoluvlastnickým podílem na třech pozemcích tvořících přístupovou komunikaci. Obec Šemnice je obcí lokálního významu ležící v centrální části okresu Karlovy Vary, ve vzdálenosti 10 km východně od Karlových Varů a 12 km jižně od Ostrova, na pravém břehu řeky Ohře, mimo dosah jakýchkoliv negativních vlivů průmyslu či dopravy. V obci se nachází pouze základní občanská vybavenost, jako je obecní úřad, mateřská škola, hřiště a základní služby. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými spoji s velmi dobrou dosažitelností z Karlových Varů. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze stavebního pozemku, jehož součástí je zděná stavba zahrádkářské chaty, a z navazujícího pozemku trvalého travního porostu, tvořícího zahradu. Součástí pozemku zahrady je stavba dřevěné kolny zastřešená plochou střechou, venkovní terasa z monolitického -2-
betonu prokládaného lomovým kamenem, opěrné zdi z monolitického betonu, jímka, elektro přípojka a oplocení. Oba pozemky jsou poměrně strmě sklonité k severu, pozemek zahrady je osázen vzrostlými okrasnými stromy a keře (smrk stříbrný, smrk omorika, borovice, cypřiš zlatý, jalovec, túje, buxus, zlatice apod.). Hlavní stavba je částečně podsklepená zahrádkářská chata o jednom nadzemním podlaží a podkroví, zastřešená sedlovou střechou. V suterénu se nachází sklep, v přízemí je situována obytná místnost s kuchyňským koutem a samostatně přístupná místnost s WC, v podkroví je vybudována jedna podkrovní místnost přístupná po dřevěném žebříkovém schodišti. Užitná plocha objektu činí 30 m2. Základy stavby jsou betonové, obvodové stěny zděné tl.30 cm se zateplením obvodového pláště, štítové zdi dřevěné, střecha sedlová s dřevěným krovem a s plechovou krytinou, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu, okna dřevěná zdvojená, vstupní dveře dřevěné, vnější i vnitřní omítky jsou vápenné. Vytápění objektu je zajištěno kamny na pevná paliva, do stavby není zavedena voda, objekt je však odkanalizován do jímky a je napojen na veřejnou elektrickou síť. Stáří stavby nelze přesně stanovit, avšak s ohledem na typ stavby a použité konstrukční prvky byla postavena patrně kolem roku 1980 a ke dni ocenění je v dobrém stavebně technickém stavu. Vzhledem k tomu, že přístup ke shora uvedenému objektu je zajištěn podílem na pozemcích tvořících přístupovou komunikaci, je předmětem ocenění též podíl o velikosti 1/30 z celku tří pozemků trvalého travního porostu se zpevněným částečně asfaltovým a částečně štěrkovým povrchem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k objektu z veřejné komunikace je zajištěn spoluvlastnickým podílem 1/30 na pozemcích tvořících přístupovou cestu vybudovanou v rámci chatové osady Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech vázne předkupní právo, zástavní právo exekutorské, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Objekt není pronajat a dle sdělení zástupce povinné není objekt užíván
-3-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 30,00 m2 Zastavěná plocha: 16,00 m2 Plocha pozemku: 472,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: Chata Drahovice Chata se zahradou v zahrádkářské kolonii v klidné a atraktivní lokalitě v Drahovicích. Chatka je upravena k obývání, zařízena, je zde zavedena voda a elektřina, WC je řešeno chemicky. V letošním roce byla u chaty vystavěna nová terasa. Zahrada je v udržovaném stavu, je na ní skleník a ovocné stromy se záhony. Pozemek je oplocen. Velmi klidná a pěkná lokalita. Lokalita: Karlovy Vary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,90 301 500 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 470 m 335 000 Kč 335 000 Kč/ks Název: Chata Sadov Chata se zahrádkou o ploše 434m2 a zastavěná plocha 25m2 v zahrádkářské kolonii v obci Sadov u Karlových Varů. Na pozemku je volně stojící obytná zahradní chatka (16m2) dřevěné konstrukce, montovaná z dílců. Do chatky je přiveden elektrický proud 230V. Pozemek je na mírném svahu s orientací jih - JZ. Na pozemku je k dispozici užitková voda z vodovodního řádu vedeného centrálně z nedalekého rybníka. Hlavní vchod a vjezd do kolonie je za budovou České pošty v Sadově. Lokalita: Sadov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby
-4-
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Velikost objektu
1,00 1,10 1,00 1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,99 287 100 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 459 m 290 000 Kč 290 000 Kč/ks Název: Chata Andělská Hora Rekreační chata se zahradou na vlastním pozemku u obce Andělská Hora nedaleko Karlových Varů. Celková plocha parcely je 562m2. Slunné místo, v blízkosti rybník, les. Na pozemku se nachází 2 chatky. První je dřevěná na zděné podezdívce s novým dřevěným obložením, zastavěná plocha 43m2. Střecha je napůl eternit a plechové pobití. V Chatce jsou 2 místnosti, komora, půda, malý sklípek na chlazení nápojů. Vytápění chatky kamny na tuhá paliva. Druhá menší dřevěná chata je z části podsklepená. Zastavěná plocha 29m2. Dvě místnosti, jedna určená k nocování druhá prosklená veranda. Střecha je z asfaltové lepenky. U chaty je suché WC. Zahrada má vlastní kopanou studnu hloubka cca 6m. Elektřina 220V v obou chatách. Jezírko na dešťovou vodu a malá kolna na nářadí. Zahrada je spíše okrasná s ovocnými keři a stromy. Pozemek je členitý s možností parkovaní. Lokalita: Andělská Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Velikost objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,77 355 934 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - dřevěná konstrukce; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 562 m 465 000 Kč 465 000 Kč/ks Název: Chata Velký Rybník Dřevěná chata před rekonstrukcí, na zahradě o celkové rozloze 735 m2, která se nalézá v atraktivní lokalitě Velkého Rybníka u Hroznětína, okr. K.Vary. Byla zde započata plánovaná kompletní -5-
rekonstrukce objektu, ve které je možno pokračovat, popř. je možné využít pozemek k výstavbě nového rekreačního objektu nebo rodinného domu. Zavedena elektřina 230 a 400 V, voda z vlastní kopané studny, suchý záchod a kůlna. Lokalita: Hroznětín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 0,90 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,61 367 416 objektu - poloha u rekreační vodní plochy; Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné; Provedení a vybavení dřevěná konstrukce; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší a rovinný pozemek; Velikost objektu větší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 735 m 600 000 Kč 600 000 Kč/ks Název: Chata Velichov Samostatně stojící rekreační chata o zastavěné ploše 68 m2, která se nachází v oblíbené rekreační osadě ve Velichově v blízkosti řeky Ohře cca 20 km od Karlových Varů. Obytná část chaty je po rekonstrukci před cca 10 lety. V suterénu se nachází úložné prostory, v přízemí se nachází veranda, předsíňka, obytná místnost, která je obložená dřevem, kuchyňský kout, dvě menší ložnice a umývárna. K chatě dále patří pozemek, na kterém se nachází okrasné dřeviny a ohniště. Příjezd k chatě je po nezpevněné komunikaci. Pozemek: ve vlastnictví je pozemek o celkové výměře 469 m2, dalších 600 m2 bylo v pronájmu. Vybavení: elektroinstalace 220/380 V, lokální vytápění, spádový osadní vodovod – voda je přivedena k chatě, suchý záchod na pozemku. Lokalita: Velichov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový -6-
Celkový koef. KC 0,81
Upravená j. cena Kč/ks 340 200
stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - větší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 469 m 420 000 Kč 420 000 Kč/ks Název: Chata Radošov Chata v romantickém prostředí lesů, s výhledem na řeku Ohři. Chata je zčásti podsklepená, v prvním podlaží je vchod, chodbička, suché WC, umývárna a kuchyňka. Odtud je vstup na terasu s výhledem do údolí. Z chodby se vchází do větší obývací místnosti s krbem. Po dřevěných schodech se dostaneme do podkroví, kde jsou dvě místnosti s úložným prostorem. Do chaty je zavedena elektřina. Topení je na tuhá paliva, odpad jde do jímky. Pro vodu se chodí cca 30 m do společné studny. Je zde možnost vyhloubení vlastní studny. Lokalita: Kyselka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,89 347 490 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 384 m 390 000 Kč 390 000 Kč/ks Název: Chata Ostrov Chata v chatové kolonii v Ostrově nad Ohří. Chata je postavena z plynosilikátových tvárnic na zděných základech, je celá podsklepena (1/2 cca 1m, druhá polovina cca 0,5 m). Na střeše je nově položena lepenka. V chatě je zavedena elektřina. V přízemí je jedna místnost a kuchyňka, podkroví je přizpůsobeno pro spaní. Vytápění je zajištěno krbem v místnosti. Na pozemku o rozloze 424 m2 je vlastní studna (pouze užitková voda). Pozemek je částečně osázen ovocnými stromy, okrasnými dřevinami, část je zatravněna a část využívána k pěstování plodin. Je zde i vydlážděná část s ohništěm pro grilování. Možný vjezd až k pozemek zahrady s možností parkování před zahradou. Jedná se o chatu v klidné lokalitě zahrádkářské kolonie se zpevněnou přístupovou cestou. Lokalita: Staroměstská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 -7-
K6 Vliv pozemku K7 Velikost objektu
1,00 1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,90 359 100 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 424 m 399 000 Kč 399 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-8-
287 100 Kč/ks 336 963 Kč/ks 367 416 Kč/ks 336 963 Kč/ks 336 963 Kč
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3 3896/12-44 ze dne 19.3.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394 ze dne 9.3.2015 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 516 ze dne 19.3.2015 12 Snímek katastrální mapy ze dne 16.3.2015 1 Inzertní nabídky portálu Sreality.cz ze dne 27.7.2015 7
- 10 -
Fotodokumentace
- 11 -
- 12 -
