ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2001-16/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 169, Rodinný dům č.p. 196, vč. příslušenství Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Dalovice, k.ú. Dalovice Adresa nemovité věci: V Břízkách 169/3, 362 63 Dalovice Vlastník pozemku: Hana Kinclová, V Břízkách 169/3, 362 63 Dalovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9, JUDr. Milan Usnul Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Zuzana Pavlů Na Výšině 125/10, 360 04 Karlovy Vary IČ: 497 58 292 telefon: 608 972 158 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) sp.zn.: 098 EX 01936/11 - 072
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
e-mail:
[email protected]
1 070 000 Kč
29.12.2015 a 20.1.2016
Stav ke dni :
20.1.2016
Za přítomnosti: vykonavatele Exekučního úřadu p. Vlče a p. Kinclové ml.
Počet stran: 27 stran
2 Počet příloh: 9
V Karlových Varech, dne 28.1.2016
Ing. Zuzana Pavlů
Počet vyhotovení:
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemku p.č. 168 o výměře 438m2, jehož součástí je stavba č.p. 169 bydlení v k.ú. Dalovice, obci Dalovice, okrese Karlovy Vary, LV č. 81 Přehled podkladů Kopie výpisu z KN k datu 3.12.2015, LV č. 81 k.ú. Dalovice Informace z Pozemkové knihy - p. Křehký Informace získané na www.cuzk.cz Exekuční příkaz sp.zn. : 098 EX 01936/11-054 ze dne 1.6.2015 Usnesení Okresního soudu v Karlových Varech jednací číslo :25 EXE 1352/2011-10 ze dne 27.5.2011 Usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 sp.zn. : 098 EX 01936/11-072 ze dne 3.12.2015 Vyhláška ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb., vyhl.č. 387/2011 Sb., vyhl.č. 450/2012 Sb., vyhl.č. 441/2013 Sb., vyhl.č. 199/2014 Sb. a vyhl.č. 345/2015 Sb. , kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Údaje zjištěné při místním šetření Místopis Obec Dalovice byla samostatnou obcí do r. 1976, kdy byla připojena ke Karlovým Varům a stala se jeho městskou částí. Od roku 1990 je opět samostatnou obcí. Současné Dalovice jsou vyhledávanou obcí vhodnou pro příměstské bydlení vzhledem k přímé návaznosti na Karlovy Vary a dobrému dopravnímu spojení. V obci je mateřská škola, základní škola, střední škola zemědělská, lékař, několik obchodů, pošta, restaurace, menší firmy v areálu bývalých státních statků. Oceňované nemovitosti leží v ulici V Břízkách ve stávající zástavbě rodinných domů, na kterou navazuje zástavba nových rodinných domů. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 180 ostatní komunikace, vlastník Obec Dalovice 174 ostatní komunikace, vlastník Obec Dalovice – nezpevněná komunikace
-2-
Celkový popis Rodinný dům je postavený jako volně stojící, podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a je zastřešený pultovou střechou. Přístup do domu je možný z ulice V břízkách přes 1.PP odkud vede venkovní kryté schodiště do 1.NP anebo z ulice Trojmezí přímo do 1.NP přístavbu koupelny. Přístavba koupelny a přízemní přístavba na severozápadní straně nejsou zakreslené v katastrální mapě. V místě je veřejný vodovod, veřejná kanalizace, elektro a plyn. Na hranici pozemku je HUP. Pozemková kniha : Zápisy pocházejí z knihovní vložky 39, kde se v části ,,A“ poznamenává pod č.d. 4540/1930 zápisem z 19.9.1930 postavení obytného domu č.p. 169. Na základě ohlašovacího listu číslo 23/1929. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep, kotelna, 2x sklad započ. plocha : 28,38 m2 1.NP - koupelna s WC, pokoj, kuchyně, spíž, chodba, schodiště - započ. plocha : 55,75 m2 2.NP - chodba, 2x pokoj - započ. plocha : 41,20 m2 Celková započ. plocha : 125,33 m2 Silné stránky - klidná poloha s dobrou dopravní dostupností Slabé stránky - dům v zanedbaném a neudržovaném stavu - nesoulad skutečného stavu se stavem v katastru nemovitostí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Zástavní právo smluvní zřízené ve prospěch Hypoteční banky, a.s. v roce 2011. Zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz přiložené LV ze dne 3.12.2015 Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou - Z-8654/2015-403 -3-
Ostatní rizika: Stavby se zhoršeným technickým stavem Stavby delší dobu neužívané
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 169 1.2 Plechová kolna 1.3 Plechový přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 85
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Omezení vlastnických práv - viz přiložený LV 81 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 -4-
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - Za nejbližší III sledované období činila průměrná nezaměstnanost pro okres Karlovy Vary 7,0 %, pro obec Dalovice 6,9 %. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,071 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,028 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dalovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,70 0,60 1,03 1,00 1,00 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 039,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
-5-
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 169 Základy jsou betonové, svislé konstrukce, stropy s rovným podhledem v 1.PP keramické, krov dřevěný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozink.plechu, okna dřevěná zdvojená, schody dřevěné, podlahy v 1.PP betonové, ostatní dřevěné, vnitřní i vnější omítky vápenné hladké, z vnější strany částečně dřevěné obložení. V přístavbě na jihovýchodní straně je koupelna, kde je osazena zastaralá vana, umyvadlo, WC, keramické obklady. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV el. boilerem. Kotel i boiler jsou osazené v 1.PP, ale jejich funkčnost nebyla ověřena. V rozích místností ve 2.NP je viditelná plíseň. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel 86 let 2 036,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,79*9,14+4,80*3,79+1,64*9,50+3,11*10,66 = 1.NP: 5,79*9,14+3,62*3,84 = 2.NP: 5,79*9,14 = Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 119,85 m2 66,82 m2 52,92 m2
Konstrukční výška 2,88 m 2,88 m 2,88 m
Obestavěný prostor 1.PP:
(5,79*9,14)*(2,88)+(4,80*3,79)*(2,33)+(1,64* 9,50)*(2,51)+(3,11*10,66)*(2,88) 1.NP: (5,79*9,14)*(2,88)+(3,62*3,84)*(2,14) 2.NP: (5,79*9,14)*(2,88) Zastřešení: (5,79*9,14)*(1,14+1,14/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,59
119,85 m2 66,82 m2 52,92 m2
=
329,38 m3
= = = =
182,16 m3 152,41 m3 90,49 m3 754,44 m3 66,82 m2 239,59 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm -6-
č. III III III II
Vi typ D 0,00 0,00 0,00
4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 86 let: s = 1 - 0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III IV
0,02 0,04
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,402
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,071 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 036,- Kč/m3 * 0,402 = 818,47 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 754,44 m3 * 818,47 Kč/m3 * 0,960 * 1,071= 634 874,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
634 874,93 Kč
1.2 Plechová kolna Je umístěna na severovýchodní straně rodinného domu. Podle opotřebení je stáří odhadované na cca 30 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.NP 4,80*7,62
=
-7-
[m2] 36,58
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 36,58 m2 2,12 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (4,80*7,62)*(2,12)
=
[m3] 77,54 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 77,54 m3 77,54 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení chybí vlnité plechové desky, dřevěné chybí vlnitý plech chybí chybí chybí chybí betonová chybí
Hodnocení standardu C S C X S C C X C C S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna
Obj. podíl [%] C S C X S C C X C C
8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 0,00 31,90 0,00 0,00 11,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C
10,80 4,00
100 100
1,00 0,00
10,80 0,00 53,80 0,5380
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 77,54 m3 * 980,68 Kč/m3
= =
980,68 76 041,93 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 11 406,29 Kč 1,028 11 725,67 Kč
Plechová kolna - zjištěná cena
=
11 725,67 Kč
970,0,5380 0,9000 2,0880
1.3 Plechový přístřešek Je umístěný podél zdi se sousedním pozemkem p.č. 169. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.NP 2,42*11,08
=
[m2] 26,81
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 26,81 m2 2,35 m
Název 1.NP
-9-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (2,42*11,08)*(2,35)
=
[m3] 63,01 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 63,01 m3 63,01 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení chybí chybí kovový neumožňující podkroví vlnitý plech chybí chybí
Hodnocení standardu C C X S S C C X X X X X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] C C X S S C C X X X X X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
- 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 0,00 0,00 0,00 33,50 12,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 46,30 0,4630
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 63,01 m3 * 652,55 Kč/m3
= =
652,55 41 117,18 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 6 167,58 Kč 1,028 6 340,27 Kč
Plechový přístřešek - zjištěná cena
=
6 340,27 Kč
750,0,4630 0,9000 2,0880
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,071 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,990 * 1,071 = 1,018 - 11 -
č. II II
Pi 0,00 -0,01
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 039,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 168
Výměra [m2] 438,00 438,00
Pozemek - zjištěná cena
Index
Koef.
1,018
Upr. cena [Kč/m2] 1 057,70
Jedn. cena [Kč/m2] 1 057,70
Cena [Kč] 463 272,60
m2
463 272,60 =
463 272,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty V severní části pozemku p.č. 168 je 4x smrk. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 12 -
463 273,00 438,00 15,00 15 865,51 0,085 1 348,57 1 348,57 Kč
1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 85 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Plocha pozemku:
125,33 m2 754,00 m3 438,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: srovnatelná nemovitost č.1 Rodinný dům je postavený jako volně stojící, plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, je zastřešený mansardovou střechou. Dispoziční řešení : 1.PP - kotelna, prádelna, 3x sklep 1.NP - zádveří, chodba, koupelna, WC, kuchyně, 2x pokoj, komora 2.NP - chodba, koupelna, WC, kuchyně, pokoj Základy jsou betonové, svislé konstrukce ve spodní části smíšené, ve vrchní části zděné, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný, krytina Cembrit, nad zádveřím a závětřím je Tegola, okna plastová, na podlaze v pokojích koberce, v ostatních místnostech keramická dlažba, schody teraco. V domě jsou dvě bytové jednotky, na každém podlaží jedna. V bytě v 1.NP je koupelna zbudované vedle kuchyňské linky a je zde sprchový kout a umyvadlo, WC je samostatné. V bytě ve 2.NP je v koupelně vana a umyvadlo. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější vápenné hrubé. Vytápění je společné pro celý dům plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV kombinovaným boilerem. Lokalita Sadov 47 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: kupní smlouva Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - prodáno 3.6.2015; Velikosti objektu 0,55 8 332 - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - krajní řadový; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 157,96 m 1 199 m 2 400 000 Kč 15 194 Kč/m2
- 13 -
Název: srovnatelná nemovitost č.2 Nabízíme zděný dvougenerační rodinný dům k bydlení i podnikání. V 1. nadzemním podlaží se nachází samostatná místnost (kancelář, ordinace), byt 2kk a garáž. Ve 2. nadzemním podlaží je pak byt 2+kk a v podkroví ložnice a komora. Dům je postavený na pozemku o výměře 312 m2 v Karlových Varech – Staré Roli. Zeď domu je využíván jako nosič reklamy – billboardu. Objekt je napojen na kompletní inženýrské sítě, tj. , vodovod, kanalizaci, plyn, elektřinu, telefon a je přístupný z asfaltové místní komunikace. Stav domu vyžaduje modernizaci. Lokalita Holečkova 532/1, Karlovy Vary - Stará Role Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: internet Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídková cena RK Dobré bydlení; 0,51 8 853 Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 146,00 m 271 m 2 550 000 Kč 17 466 Kč/m2 Název: srovnatelná nemovitost č.3 Rodinný dům je postavený jako volně stojící tvořený dvěma částmi. Přední část je plně podsklepená. Obě části mají dvě nadzemní podlaží jsou zastřešené sedlovými střechami. Úrovně podlaží obou částí nejsou ve stejné výši. Objekt je v katastru nemovitostí vedený jako rodinný dům. Současným majitelem byl zakoupený v r. 1993 a bez stavebních úprav je užívaný jako kanceláře firmy. Do objektu jsou dva vchody. Ze severní strany přes zádveří k hlavnímu schodišti, z jižní strany přes menší schodiště do 1.NP. Základy jsou betonové, svislé konstrukce, zděné, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný, krytina Alukryt, klempířské konstrukce z pozink. plechu, schody teraco, okna i dveře dřevěná. V 1.NP je menší kuchyňská linka a z chodby přístupné samostatné WC. V zadní přístavbě ve 2.NP je umístěné samostatné WC a sociální zařízení, kde je zděný sprchový kout a umyvadla. Vytápění je ústřední el. kotlem, ohřev TUV v 1.NP je řešený el. průtokovým ohřívačem, ve 2. NP el. boilerem. V 1.PP je umístěný také kotel na tuhá paliva, který nebyl od zakoupení v r. 1993 užívaný. Majitel v r. 1994 osadil el. kotel a provedl výměnu elektroinstalace. Lokalita Hroznětínská 56, Otovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
1,00 1,20 1,00 0,90 - 14 -
K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - prodáno 30.11.2015; Velikosti 0,92 8 391 objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 219,00 m 720 m 1 990 000 Kč 9 087 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 15 -
8 332 Kč/m2 8 525 Kč/m2 8 853 Kč/m2 8 525 Kč/m2 125,33 m2 1 068 438 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 169 1.2 Plechová kolna 1.3 Plechový přístřešek
634 875,00 Kč 11 726,00 Kč 6 340,00 Kč 652 941,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty
463 273,00 Kč 1 349,00 Kč
Celkem
1 117 563,00 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 117 563 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 117 560,- Kč
slovy: Jedenmilionjednostosedmnácttisícpětsetšedesát Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 85
1 068 438,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 068 438 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 117 560 Kč
Obvyklá cena 1 070 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4
Komentář ke stanovení výsledné ceny Předmětem ocenění je rodinný dům umístěný v obci Dalovice v ulici V Břízkách. Na základě porovnávací hodnoty lze cenu obvyklou uvažovat v rozmezí 1 - 1,1 mil. Kč.
- 16 -
Závěr Práva a závady spojené s nemovitostí 1.Práva Nájemní vztahy: Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena: Ve prospěch oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. 2.Popis závad Věcná břemena: Na oceňované nemovitosti neváznou dle výpisu z katastru nemovitostí žádná věcná břemena. Zástavní práva: Dle předloženého výpisu vázne na oceňovaných nemovitostech zástavní práva zřízené ve prospěch Hypoteční banky, a.s. v roce 2011. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nebyla dle katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Jiné závady: Dle výpisu z katastru nemovitostí byly na oceňované nemovitosti vydané exekuční příkazy k prodeji a jsou nařízené exekuce - viz přiložený LV č. 81, k.ú. Dalovice k datu 3.12.2015. Právní vady zapsané na LV v části C provedenou dražbou zaniknou. V Karlových Varech 28.1.2016 Ing. Zuzana Pavlů Na Výšině 125/10 360 04 Karlovy Vary telefon: 608 972 158 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.6.2008 č.j. Spr 312/2008, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2001-16/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016015.
- 17 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 81 k datu 3.12.2015 Informace o řízení Z-8654/2015-403 Fotodokumentace Snímek katastrální mapy.
- 18 -
počet stran A4 příloze 4 1 3 1
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
koupelna
WC
Pokoj v 1.NP
Pokoj v 1.NP
Pokoj v 1.NP
Kuchyně v 1.NP
Kuchyně v 1.NP
Schodiště do 2.NP
- 24 -
Schodiště na půdu
Pokoj ve 2.NP
Pokoj ve 2.NP
Pokoj ve 2.NP
Půda
1.PP – el. boiler
1.PP – kotelna
1.PP – sklad
- 25 -
1.PP – sklad
Přístřešek
Přístřešek
Přístřešek
Plechový sklad
Plechový sklad
HUP
- 26 -
- 27 -