ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5226/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/12 pozemků p.č 202/1, 437, 788/2 a 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1
Vlastníci pozemku:
Jan Drahovzal, Revoluční 36, 281 51 Velký Osek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12, 1/24 Mgr. Pavel Drahovzal, Chelčického 562, 281 51 Velký Osek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12, 1/24 Iva Drahovzalová, Zvířetnice 22, 294 01 Bakov nad Jizerou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12, 1/24 Jana Drahovzalová, Masarykova 815, 280 02 Kolín II, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4, 5/8 Štěpánka Nováková, Rybniště 182, 407 51, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4, 1/8 Jana Vondráčková, Volárna 171, 280 02, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4, 1/8
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 124 EX 8671/09 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/12 pozemků na LV 66 OBVYKLÁ CENA 1/24 pozemků na LV 65
9 250,00 Kč
11 360,00 Kč
Datum místního šetření: 29.7.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 1
V Praze, dne 16.11.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
29.7.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2 v k.ú. Němčice u Kolína, obec Němčice, okres Kolín na listu vlastnictví č. 66 a 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1 v k.ú. Němčice u Kolína, obec Němčice, okres Kolín na listu vlastnictví č. 65. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.11.2015, LV 65 - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.11.2015, LV 66 - kopie snímků z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 8671/09-20 ze dne 21.6.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 8671/09-22 ze dne 21.6.2012 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 8671/09-66 ze dne 4.11.2014 - srovnávací sestavení parcel ze dne 13.11.2014 - informace sdělené zástupcem obce Němčice - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Němčice jsou o ležící ve Středočeském kraji asi 10 km severovýchodně od Kolína. V obci je základní občanská vybavenost. Doprava autobusy.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky se nachází v okolí obce Němčice, k.ú. Němčice u Kolína, okres Kolín. Jedná se o spoluvlastnický podíl 1/12 a 1/24 pozemků na LV 66 a 65. Dle sdělení zástupce obce Němčice není ani jeden z uvedených pozemků v současné době v zastavovacím plánu obce Němčice. Nejbližší změna ÚP se připravuje 2018 – 2019. Tam by možná mohl být připojen pozemek p. č. 528/1.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. 66 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2
2. 65 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Němčice u Kolína:
1. 66 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky se nacházejí v okolí obce Němčine, k.ú. Němčice u Kolína, okres Kolín. Pozemek p.č. 202/1 - orná půda se nachází severozápadně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemek je nepravidelného tvaru, mírně svažitý. Pozemek sousedí s lesem. Pozemek p.č. 437 - orná půda se nachází jihozápadně od obce. Tento pozemek je rovinný obdélníkového tvaru. Pozemek p.č. 788/2 - orná půda se nachází východně od obce, je rovinný obdélníkového tvaru. Pozemky přístupné přes cizí pozemky. Hranice pozemků nebylo možné v terénu přesně určit. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemky, Týnec nad Labem KRC: 0,95
KMP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,80
KVP: 1,00
7 035 58 000 8,24 0,72 Parcela č.: Popis pozemku: Celkem tři pozemkové parcely v jednom celku. Jedná se o 7009 m2 orné půdy a cca 26 m2 lesa v katastrálním území a obci Týnec nad Labem. Dle dostupných informací nejsou pozemky předmětem nájemní smlouvy, prodávající nemá informaci, zda na pozemcích někdo hospodaří, resp. jakým způsobem jsou aktuálně využívané.
KUV: 1,00
5,95
Lokalita: Pozemek, Bělušice KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,80
KUV: 1,00
19 987 519 662 26,00 0,61 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme prodej 2 ha orné půdy v katastru obce Bělušice na Kolínsku. Jedná se o jeden celek s bonitou 17 Kč/m2. Pozemky jsou pronajaté na dobu určitou do 31.12. 2021.
15,81
Lokalita: Pozemek, Zdechovice KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 0,98
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
16 030 368 690 23,00 0,74 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji ornou půdu v katastru obce Zdechovice. Pozemky jsou v osobním vlastnictví a mají celkovou výměru 16030m2. Na pozemcích neváznou žádná věcná břemena
17,13
12,96 Kč/m2
Průměrná jednotková cena Parcela č.
Druh pozemku
orná půda 202/1 orná půda 437 orná půda 788/2 Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvlastnický podíl
Výměra [ m2 ] 3 919 1 813 2 832
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 12,96 12,96 12,96
Celková cena pozemku [Kč] 50 790 23 496 36 703 110 989
* 1,00 / 12,00 = Celková výměra pozemků
8 564
Hodnota pozemků celkem
9 249,08 9 249
2. 65 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky se nacházejí v okolí obce Němčine, k.ú. Němčice u Kolína, okres Kolín. Pozemek p.č. 383/1 se nachází jihozápadně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemek je obdélníkového tvaru, mírně zvlněný, přístupný přes cizí pozemky. Jedná se o ornou půdu. Pozemky p.č. 477/8 a 506 tvoří celek, nacházejí se jižně od obce, mimo zastavitelné území. Pozemky jsou rovinné, nepravidelného tvaru a jsou přístupné přes komunikaci ve vlastnictví obce. Pozemek p.č. 528/1 se nachází v okrajové části obce, po pravé straně komunikace na Býchory. Tento pozemek je svažitý severním směrem. V budoucnu by možná mohl být zastavitelný. Pozemek je přístupný přes obecní komunikaci a komunikaci ve vlastnictví ČR. Hranice pozemků nebylo možné v terénu přesně určit. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemky, Týnec nad Labem KRC: 0,95
KMP: 1,15
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,80
KVP: 1,00
7 035 58 000 8,24 0,87 Parcela č.: Popis pozemku: Celkem tři pozemkové parcely v jednom celku. Jedná se o 7009 m2 orné půdy a cca 26 m2 lesa v katastrálním území a obci Týnec nad Labem. Dle dostupných informací nejsou pozemky předmětem nájemní smlouvy, prodávající nemá informaci, zda na pozemcích někdo hospodaří, resp. jakým způsobem jsou aktuálně využívané.
KUV: 1,00
7,20
Lokalita: Pozemek, Bělušice KRC: 0,95
KMP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,80
KUV: 1,00
19 987 519 662 26,00 0,72 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme prodej 2 ha orné půdy v katastru obce Bělušice na
18,77
Kolínsku. Jedná se o jeden celek s bonitou 17 Kč/m2. Pozemky jsou pronajaté na dobu určitou do 31.12. 2021. Lokalita: Pozemek, Zdechovice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 0,98
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
16 030 368 690 23,00 0,93 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji ornou půdu v katastru obce Zdechovice. Pozemky jsou v osobním vlastnictví a mají celkovou výměru 16030m2. Na pozemcích neváznou žádná věcná břemena
21,41
15,79 Kč/m2
Průměrná jednotková cena Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 383/1 orná půda 477/8 orná půda 506 orná půda 528/1 Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvlastnický podíl
Výměra [ m2 ] 4 938 5 930 2 924 3 480
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 15,79 15,79 15,79 15,79
Celková cena pozemku [Kč] 77 971 93 635 46 170 54 949 272 725
* 1,00 / 24,00 = Celková výměra pozemků
17 272
Hodnota pozemků celkem
11 363,54 11 364
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. 66 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/12 pozemků p.č. 202/1, 437, 788/2
9 200,00 Kč
2. 65 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/24 pozemků p.č. 383/1, 477/8, 506, 528/1
11 400,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí 66 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Devěttisícdvěstěpadesát Kč
9 249 Kč 9 249 Kč 0 Kč 0 Kč 9 250 Kč
65 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Jedenácttisíctřistašedesát Kč
11 364 Kč 11 364 Kč 0 Kč 0 Kč 11 360 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/12 pozemků ve výši 9 250,- Kč a 1/24 pozemků ve výši 11 360,-Kč.
V Praze 16.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5226/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila podklady a vypracovala pod poř. č. 201/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace
počet stran A4 příloze 1
