ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 37- 4913/2014 Pozemek p.č. p. 233/3 jehož součástí je rodinný dům ů č.p. 201, pozemek p. p.č. 233/1, příslušenství př Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Šumná, k.ú. Šumná Adresa nemovitosti: Šumná, 671 02 Vlastníci stavby: Fiala Petr, Šumná 201, 671 02, vlastnictví: SJM Fialová Klára, Šumná 201, 671 02, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Fiala Petr, Šumná 201, 671 02, vlastnictví: SJM Fialová Klára, Šumná 201, 671 02, vlastnictví: vlastnictví SJM NEMOVITOST:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Eurodražby.cz a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Miroslav Krajíček Krají U Mostu 592, 672 01 Moravský Krumlov IČ: Č: 10112286 telefon: 602 755 265 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Aukce (ocenění (ocen stávajícího stavu) v ceně obvyklé
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14
stran
e-mail: mail:
[email protected]
880 000 Kč 3.7.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 5
V Moravském Krumlově, ě, dne 10.7.2014 Ing. Miroslav Krajíček
3.7.2014 Poč vyhotovení: 2 Počet
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění pro účely aukce Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č. 242 kú Šumná - Snímek katastrální mapy - Znalecký posudek č. 3945-46/2013 - Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v uvedené lokalitě - Vyhl.č. 441/2013 Sb Místopis Obec Šumná se nachází na křižovatce silnic z Vranovské Vsi do Lesné a Znojma, do Vranova nad Dyjí a do Bítova. Leží obklopena lesy na okraji chráněné krajinné oblasti Národního parku Podyjí. Je východiskem do rekreační oblasti Vranovska a Bítovska. Ze Šumné vedou turistické cesty a stezky všemi směry.V obci je omezená občanská vybavenost (obchod se s míšeným zbožím, restaurace, pošta, ordinace lékaře, stavební úřad).
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům který je součástí pozemku p.č. st. 233/1- zastavěná plocha a nádvoří s navazujícím pozemkem p.č. 233/1- ostatní plocha se kterým tvoří jednotný funkční celek. Areál je místěn v okrajové části zastavěného území obce Šumná. Je volně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s podkrovím. 1.PP je řešeno jako technické s garáží, kotelnou, prádelnou, skladem paliva a dvěma sklepy a sklepem pod venkovní terasou. V 1.NP se nachází v mezipatře jedna místnost (pod 8 m2), chodba , 2 pokoje, balkon, koupelna, WC a kuchyně, vstup na terasu. V podkroví 2 ložnice se šatnami, pokoj s balkonem, koupelna s WC. Na půdu je vstup po skládacím schodišti. Příslušenství hlavní stavby tvoří vedlejší stavba kolny na pozemku p.č. 233/1 a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Příjezd je po nezpevněné místní komunikaci v majetku obce Šumná, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a zemní plyn.
2
Silné stránky Nejsou znalci známy Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybaveností, rodinný dům v posledním období bez údržby, ve špatném technickém stavu. Standard vybavení i konstrukcí neodpovídá současným požadavkům. V místě vysoká nezaměstnanost, veškerá občanská vybavenost ve Znojmě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva, exekuce - viz LV. V ocenění není brán k zástavním právům zřetel. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Stavba delší dobu neužívaná
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům včetně příslušenství a pozemky
3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je rodinný dům který je součástí pozemku p.č. st. 233/1- zastavěná plocha a nádvoří s navazujícím pozemkem p.č. 233/1- ostatní plocha se kterým tvoří jednotný funkční celek. Areál je místěn v okrajové části zastavěného území obce Šumná. Je volně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s podkrovím. Dispoziční řešení: 1.PP je řešeno jako technické s garáží, kotelnou, prádelnou, skladem paliva a dvěma sklepy a sklepem pod venkovní terasou. V 1.NP se nachází v mezipatře jedna místnost (pod 8 m2), chodba , 2 pokoje, balkon, koupelna, WC a kuchyně, vstup na terasu. V podkroví 2 ložnice se šatnami, pokoj s balkonem, koupelna s WC. Na půdu je vstup po skládacím schodišti. Konstrukční řešení: Obvodové stěny z cihelného zdiva tl. 45 cm na základových betonových pasech, s poškozenou vodorovnou i svislou izolací, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné, fasáda vápenná s nátěrem, bez vnějších obkladů. Schodiště betonové a dřevěné. okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, příprava teplé vody v el. boileru. Zařizovací předměty nižšího standardu. Technický stav: Stáří domu 22 roků, dům byl postaven zřejmě svépomocí,stavební práce provedeny nekvalitně, izolace nefunkční, část 1.pp je vlhká. Okna napadena hnilobou, střešní plášť narušen, zatéká do některých pokojů. Dům je bez údržby, funkčnost instalací a topení nebylo možno ověřit. Technický stav lze hodnotit jako nevyhovující, před celkovou rekonstrukcí. Příjezd je po zpevněné místní komunikaci v majetku obce Šumná, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a zemní plyn. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.pp 1.np Zastřešení
4
Zastavěná. Konstr. výška plocha 121,87 m2 2,74 m 104,86 m2 2,87 m 2 104,86 m 2,50 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.pp (10,23*10,25+4,10*4,15)*(2,41+0,30) 1.np (10,23*10,25)*(2,87)+1,50*5,20*1,00 Zastřešení (10,23*10,25)*(0,80+2,50/2)
[m3] 330,27 m3 308,74 m3 214,96 m3
= = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Obestavěný prostor 330,27 m3 308,74 m3 214,96 m3 853,97 m3
Typ
1.pp 1.np Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 105 265
2
[m ] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
853,97 3 335 100,00 2 848 001
roků roků % Kč
22 50 30,60 1 976 513
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek mírně svažitý, přístup po nezpevněné komunikaci, v místě možnost napojení na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Znojemsko KRC: 1,00
KMP: 1,00
Parcela č.: Popis pozemku: 5
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
250,00
KVP: 1,00
1,00
KUV: 1,00
250,00
250,00 Kč/m2
Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle vlastní databáze znalce 250,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a st.233/3 nádvoří ostatní plocha 233/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 122
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 250
445 567
250 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 30 500 111 250 141 750
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
265,27 m2 853,97 m3 104,86 m2 567,00 m2
Popis oceňované nemovitosti Areál rodinného domu je místěn v okrajové části zastavěného území obce Šumná. Je volně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s podkrovím. 1.PP je řešeno jako technické s garáží, kotelnou, prádelnou, skladem paliva a dvěma sklepy a sklepem pod venkovní terasou. V 1.NP se nachází v mezipatře jedna místnost (pod 8 m2), chodba , 2 pokoje, balkon, koupelna, WC a kuchyně, vstup na terasu. V podkroví 2 ložnice se šatnami, pokoj s balkonem, koupelna s WC. Na půdu je vstup po skládacím schodišti. Konstrukce zděná tradiční, vytápění ústřední na pevná paliva. Technický stav zhoršený, neudržovaný, vyšší i morální opotřebení stavby. Příslušenství hlavní stavby tvoří vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Příjezd je po nezpevněné místní komunikaci v majetku obce Šumná, v místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a zemní plyn. Popisy porovnatelných nemovitostí RD I Novostavba domku 3+kk v krásné klidné lokalitě ve Vranově nad Dyjí, ve směru na obec Lančov. Celková plocha parcely činí 787m2, RD ZP 101m2 sestává z terasy a dále se vchází do kuchyně s obývacím pokojem, odkud je vstup do ložnice, do dětského pokoje, do šatny a do koupelny s toaletou. RD je napojený na veškeré sítě vodu, elektřinu, odpad sveden do jímky. Na všech oknech stahovatelné žaluzie. Kuchyň vybavena kuchyňskou linku+ sporákem s troubou. Koupelna se sprchovým koutem. Dům hotov včetně venkovních omítek. Tato lokalita je zajímavá zejména svou polohou blízko Vranovské přehrady
RD II RD 6+1 ve Vranovské Vsi - Hostěrádky. Dům je cihlový, obdélníkového tvaru se zahradou, 2x 6
garáž + stodola a další hospodářské hospodářské a dílenské budovy. Nabízíme k prodeji RD 6+1 ve Vranovské Vsi - Hostěrádky. Dům ům m je cihlový, obdélníkového tvaru se zahradou, 2x garáž + stodola a další hospodářské ské a dílenské budovy. V přízemí p domu se nachází kuchyňka, ňka, koupelna, wc, 3 pokoje (110 m2). V 1. patřee jsou 3 pokoje z nichž ze dvou je vstup na balkón (110 m2). Obvodové Obv zdivo je suché, vnitřní příčky ky jsou z důvodu důvodu delšího nevyužití objektu vlhké. Zdarma zajistíme vysušení zdiva. Voda je z obecního vodovodu, odpady jsou svedeny do septiku s přepadem. p př V roce 20142015 bude v této lokalitěě vybudována kanalizace. V domě dom je rozvedena elektřina elekt 220/380 V. Před domem (105 m2) a za domem (380 m2) se nachází oplocená zahrada. V zadní části domu je dvorek, 2x garáž, dílny, stodola, hospodářské hospodá ské budovy pro dobytek apod. Okolní zástavba je převážně p k trvalému bydlení. Nemovitost je samozřejmě vhodná i k rekreaci.
RD III Rodinný dům m rohový s kompletně kompletn uzavřeným eným dvorkem, tím pádem poskytuje naprosté soukromí. Tento dům je momentálněě využíván jako obchod, ale po úpravách vnitřků vnitřků by se dal využívat jako rodinný dům m v obci Olbramkostel Olbramkost /okres Znojmo/. Dům je rozdělený lený na dvě místnosti o CP 100m2, pak je zde místnost, který je užívána jako sklad , dvě dv garáže. Jedná se o rohový dům d postavený z cihel stojící na pozemku o celkové ploše 442m2, zastavěná zastav plocha činí 342m2. Vytápění Vytáp objektu je ústřední na pevná paliva.
Srovnatelné nemovitosti Název: RD I Lokalita: Vranov nad Dyjí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,60 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění oceně 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,58 940 585 objektu - menší; Poloha - atraktivnější; atraktivn Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění ocen - možnost využití k rekreaci; Obest. prostor Výmě pozemku Výměra Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 728 m 1 620 000 Kč 1 620 000 Kč/ks
7
Název: RD II Lokalita: Vranovská Ves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění oceně 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,72 900 000 objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší; Obest. prostor Výmě pozemku Výměra Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 827 m 1 250 000 Kč 1 250 000 Kč/ks Název: RD III Lokalita: Olbramkostel Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění oceně 1,05 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,94 1 083 852 objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - starší dům; ům; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění ocen - řadový; Obest. prostor Výmě pozemku Výměra Celková cena 3 2 0,00 m 4 420 m 1 150 000 Kč
Jednotková cena 1 150 000 Kč/ks
Výpočet et porovnávací hodnoty nemovitosti nemov na základě přímého ímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 900 000 Kč/ks Průměrná rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 974 812 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 083 852 Kč/ks Stanovená jednotková ová cena oceňované oceň nemovitosti 974 812 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 974 812 Kč
8
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům
1 976 510,00 Kč 141 800,00 Kč 974 810,00 Kč Současný stav 974 812 Kč 877 330 Kč 2 118 263 Kč 141 750 Kč
Porovnávací nemovitosti Snížená cena o 10% Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena nemovité věci 880 000 Kč Slovy: Osmsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz), cena byla konzultována v realitní kanceláři Irmanová reality a se spolupracujícími znalci. Z důvodu zatížení nemovitosti zástavními právy a exekucemi, což způsobuje omezení poptávky je cena snížena o 10%. Závěr Poloha objektu v neatraktivní lokalitě malé obce, s minimální občanskou vybaveností i minimem pracovních příležitostí. Stavební pozemek s nízkou výměrou, příslušenství tvoří pouze vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Standard vybavení je nízký, z doby pořízení, technický stav vlivem nekvalitního provedení stavby, použitého materiálu a absence údržby nevyhovující. Funkčnost instalací nebylo možno ověřit. Poptávka v uvedené lokalitě po obdobných objektech minimální. V současném stavu je rodinný dům neobyvatelný.
V Moravském Krumlově 10.7.2014 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Moravský Krumlov telefon: +420 602 755 265 9
e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 37- 4913/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50/2014.
10
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti
11
počet stran A4 příloze 1 1 1 2
Mapa oblasti
12
Fotodokumentace nemovitosti
13
pokoj
Pokoj
koupelna
Kuchy Kuchyň
pokoj
Prádelna
14
pohled ze zadní strany
detail balkonu
garáž
Kuchy Kuchyň
