ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5442/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky p.č. 499/2, 501, 560, 1497 a 1499 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Žďár nad Sázavou, obec Vojnův Městec, k.ú. Vojnův Městec Adresa nemovité věci: Vojnův Městec, 591 01 Vlastník pozemku: Josef Procházka, Hluboká 43, 58266 Krucemburk, vlastnictví: výhradní Povinný: Luboš Sommer, Na Návsi 4, 25228 Vonoklasy OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 8095/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
88 400 Kč
Datum místního šetření: 19.2.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 7 stran Počet příloh: 1
V Praze, dne 22.2.2016
MONTEKALA, spol. s r.o.
19.2.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase pozemků p.č. 499/2, 501, 560, 1497 a 1499 v k.ú. Vojnův Městec, obec Vojnův Městec, okres Žďár nad Sázavou na listu vlastnictví č. 506. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele na základě usnesení č.j. 124 EX 8095/12-137 ze dne 6.8.2015 a bude použit jako podklad za účelem provedení exekuce prodejem nemovitých věcí.
Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.8.2015, LV 506, kat. úz. Vojnův Městec - kopie map z katastru nemovitostí - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 8095/12-77 ze dne 26.8.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 8095/12-137 ze dne 6.8.2015 - kopie kupní smlouvy ze dne 29.7.2013 - územní plán města Vojnův Městec - fotodokumentace pozemků - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém
Místopis Městys Vojnův Městec se rozkládá asi 15 km severně od okresního města Žďár nad Sázavou. V obci je rozšířená občanská vybavenost, veškerá se nachází v okresním městě. Doprava autobusy. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
voda elektro
kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV
plyn zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): II.,III.tř Poloha v obci:
Přípojky:
MHD dálnice/silnice I. tř.
2
voda elektro železnice
kanalizace telefon
plyn zpev. příjezd
autobus silnice
Celkový popis Oceňované pozemky p.č. 499/2, 501, 560, 1497 a 1499 se nachází v nezastavěném území obce Vojnův Městec, k.ú. Vojnův Městec, okres Žďár nad Sázavou. Pozemky p.č. 499/2, 501, 1497 a 1499 jsou obhospodařovány - nájemní smlouva nepředložena. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Exekuční řízení je vedeno proti povinnému Luboši Sommerovi, který oceňované pozemky prodal kupní smlouvou ze dne 29.7.2013 panu Josefu Procházkovi. Pozemky jsou nyní zapsány na LV č. 506 - vlastník Josef Procházka. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Chráněná krajinná oblast II.-IV. zóna. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
3
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č. 499/2, 501, 506, 1497 a 1499
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky p.č. 499/2, 501, 560, 1497 a 1499 se nachází v nezastavěném území obce Vojnův Městec, k.ú. Vojnův Městec, okres Žďár nad Sázavou. V územním plánu obce jsou pozemky vedeny jako zemědělská (orná půda) a trvalý travní porost. Pozemky p.č. 499/2, 501 a 560 se nacházejí severovýchodně od obce. Pozemky p.č. 499/2 a 501 tvoří celek nepravidelného tvaru, pozemky jsou mírně svažité jižním směrem. V katastru nemovitostí vedeny jako orná půda. Přístup k pozemku p.č. 499/2 je přes obecní komunikaci, přístup k pozemku p.č. 501 je přes pozemek p.č. 499/2. Pozemek p.č. 560 je nepravidelného tvaru, svažitý severním směrem. Jedná se o trvalý travní porost s remízkem. Přístup je přes obecní pozemky. Pozemky p.č. 1497 a 1499 se nacházejí jižně od obce. Jedná se o pozemky v lánu netvořící celek. Pozemky mají nepravidelný tvar a jsou svažité severním směrem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemky, Vojnův Městec KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,90
34 004 515 000 15,15 0,48 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej zemědělských a lesních pozemků v k.ú. Vojnův Městec. Tyto pozemky jsou ve výlučném vlastnictví a prodávaná výměra činí 34 004m2. Prodávaná výměra zem. pozemků je 28 746m2. Lesní pozemek o výměře 2 109m2. Zdroj: sreality. cz Lokalita: Pozemky, Ždírec nad Doubravou KRC: 0,95
KMP: 0,85
KPP: 0,85
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,95
KVP: 1,00
33 347 900 369 27,00 0,39 Parcela č.: Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje k prodeji ornou půdu v k.ú. Ždírec nad Doubravou. Pozemky o celkové výměře 33 347 m2. Pozemky jsou propachtovány na dobu určitou a s výpovědní dobou jednoho roku. Zdroj: sreality.cz Lokalita: Pozemek, Žďár nad Sázavou KRC: 0,95
KMP: 1,30
KPP: 0,85
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
3 383 34 000 10,05 0,73 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek se nalézá severozápadně od centra města Žďár nad Sázavou, mimo zastavěné území města na západním svahu nad rybníkem Dívka a je přístupný z polní komunikace. Zdroj: sreality.cz 4
KUV: 0,70
7,25
KUV: 0,60
10,56
KUV: 0,70
7,38
8,40 Kč/m2
Průměrná jednotková cena Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 499/2 orná půda 501 trvalý travní porost 560 trvalý travní porost 1497 trvalý travní porost 1499 Obvyklá cena před korekcí ceny Úprava ceny (nízká bonita) Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 14 646 144 1 027 2 255 342
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00
* 0,60 = 18 414 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 117 168 1 152 8 216 18 040 2 736 147 312 88 387,20 88 387
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
88 387 Kč
Obvyklá cena 88 400 Kč slovy: Osmdesát osm tisíc čtyři sta Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě a okolí na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: přístup po obecním pozemku, c) parametry ponižující cenu: pozemky v okolí obce netvořící celek Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 88 400 Kč, tj. 4,80 Kč/m2. V Praze 22.2.2016 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
5
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5442/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 29/2016.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace
6
Pozemky p.č. 1497 a 1499
Pozemky p.č. 499/2 a 501
Pozemek p.č. 560 7
