ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1057-023/2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/6 z celku rodinného domu včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Nejdek, k.ú. Pozorka u Nejdku Adresa nemovité věci: Pozorka 11, 362 21 Nejdek Vlastníci pozemků Daniela Lochová, Brody 9, 441 01 Krásný Dvůr, podíl: 1/6 a staveb: František Toman, Pozorka 11, 362 21 Nejdek, podíl: 4/6 František Toman, Pozorka 11, 362 21 Nejdek, podíl: 1/6 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 099 EX 5054/13
OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/6 VĚCNÉ BŘEMENO K PODÍLU 1/6 Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
14 stran
V Plzni, dne 17.2.2016
28.1.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 22 stran
JUDr. Karel Mošna
190 000 Kč 1 700 Kč 28.1.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 z celku pozemku parc.č. st.237 o výměře 342 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Pozorka č.p. 11 - bydlení, na pozemku parc.č. st.237, a pozemku parc.č. 1430 o výměře 1884 m2 zahrada, vše zapsáno na LV č. 69 pro katastrální území Pozorka u Nejdku, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, a ocenění případných práv a závad s nemovitými věcmi spojených. Vymezení pojmů Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely tohoto ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění porovnávací metodou: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (staveb a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (max. 6 měsíců) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných (porovnatelných) nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách a úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 5054/13-67 ze dne 25.1.2016, výpis z katastru nemovitostí LV č. 69 ze dne 18.12.2015, snímek z katastrální mapy ze dne 18.12.2015 a smlouvu o zřízení věcného břemene ze dne 1.9.2010 včetně geometrického plánu číslo 289-105/2010. Dne 28.1.2016 byla za účasti spoluvlastníka objektu a jeho dcery provedena prohlídka nemovitých věcí a byla pořízena fotodokumentace, povinný se však k ohledání nedostavil.
-2-
Místopis Oceňovaný objekt je postaven na jihovýchodním směrem sklonitém pozemku situovaném v řídké zástavbě v těsné blízkosti rybníka Pozorka, mezi silnicí č. 220 a železniční tratí ve směru z Nejdku do Karlových Varů, ve vzdálenosti cca 2,5 km jihovýchodně od centra Nejdku. V obci jsou uloženy všechny inženýrské sítě, v místě oceňovaného domu je však dostupná pouze veřejná el. síť, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, okolní roztroušenou zástavbu tvoří starší rodinné domy a chalupy obdobného typu a stáří. Město Nejdek je město o cca 8.000 obyvatelích ležící na severozápadním okraji okresu Karlovy Vary, na hranici s okresem Sokolov, ve vzdálenosti 11 km severně od Chodova, 18 km západně od Ostrova a 17 km severozápadně od Karlových Varů. V Nejdku se nachází komplexní občanská vybavenost, jako je základní škola, mateřská škola, ordinace lékařů, lékárna, pošta, obchody, služby, kino, hřiště, zimní stadion, apod., V části Pozorka však není občanská vybavenost téměř žádná. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji, obec je dobře dosažitelná z Karlových Varů, pracovní příležitosti v místě jsou omezené. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze stavebního pozemku, jehož součástí je starší rodinný dům, zděná stavba garáží s dílnou zastřešená pultovou střechou a část venkovních úprav, zejm. část betonových zpevněných ploch, a dále z pozemku zahrady, jehož součástí je stavba dřevěné slepičárny se seníkem, stavba obytného sudu s navazujícím dřevěným přístřeškem, kopaná studna, venkovní krb, část betonových zpevněných ploch, oplocení včetně vrat a přípojky inženýrských sítí. Oba pozemky jsou jižním směrem mírně sklonité a jsou osázeny okrasnými stromy a keři a ovocnými stromy (6x smrk stříbrný, 1x douglaska, jabloně, třešeň apod.). Přes pozemek zahrady protéká potok, který ústí do rybníka Pozorka. Hlavní stavba je částečně podsklepený rodinný dům o jednom nadzemním podlaží a podkroví zastřešený sedlovou střechou. V suterénu se nacházejí 2 sklepy a chodba, v 1. nadzemním podlaží je umístěna chodba se schodištěm (17,71 m2), 2 pokoje (15,90 m2 a 15,50 m2), kuchyň (12,10 m2), koupelna (13,40 m2), WC (2,00 m2) a veranda (6,85 m2), v podkroví se nachází samostatný byt sestávající z předsíně (7,25 m2), kuchyně (13,75 m2), ložnice (14,50 m2), pokoje (18,80 m2), koupelny (6,30 m2), WC (2,00 m2) a dvou komor 6,00 m2 a 6,20 m2). Základy domu jsou betonové, obvodové stěny z cihelného zdiva bez přidaného zateplení obvodového pláště převážně tl. 45 cm, podezdívka z lomového kamene, střecha sedlová s krytinou z šablon z umělého šindele, klempířské konstrukce z pozink.plechu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vstupní dveře dřevěné částečně prosklené, vnější omítky vápenné. Vnitřní provedení a vybavení objektu je standardní, objekt je vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn z el. boileru, objekt je odkanalizován do žumpy a je napojen na veřejnou elektrickou síť, ke dni ocenění však není zásoben pitnou vodou, protože jediný zdroj vody - kopaní studna - je kontaminovaná a voda je závadná.
-3-
Dle sdělení spoluvlastníka byla stavba postavena kolem roku 1925, později byla stavba postupně stavebně upravována a poslední významné stavební úpravy byly provedeny před cca 30 lety, kdy byla provedena též vestavba bytu do půdního prostoru. Ke dni ocenění je však dům jako celek v zanedbaném stavebně technickém stavu s výskytem vlhkosti a plísně v přízemí a s výskytem výrazných trhlin v obvodovém zdivu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Komentář: Na pozemku zahrady vázne věcné břemeno zřizování a provozování vedení, na oceňovaném podílu vázne zahájená exekuce, včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je užíván spoluvlastníkem objektu
-4-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 158,26 m2 Zastavěná plocha: 112,00 m2 Plocha pozemku: 2 226,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Smolné Pece Rodinný dům s pozemky o celkové velikosti 4.958 m2. V přízemí je kuchyně (s kamny na tuhá paliva), dva obývací pokoje (s krbovými kamny), koupelna (s vanou i se sprchovým koutem), toaleta, spíž, komora. Také tu je kombinovaný plynový kotel s rozvody do radiátorů a vchod do sklepa, dům je z poloviny podsklepený. V prvním patře jsou tři ložnice a v přístavku jsou dvě místnosti a toaleta. Na pozemku je stodola s garáží pro dvě auta a s dílnou, včelín a zásobník na plyn. Dům má vlastní studnu (s rozvody) a septik s trativodem. Dům stojí ve velmi klidné lokalitě. Lokalita: Nejdek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 1,00 K8 Dostupnost pitné vody 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,58 1 574 640 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Dostupnost pitné vody studna; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 4 958 m 2 700 000 Kč 2 700 000 Kč/ks Název: RD Fojtov Rodinný dům s pozemky ve Fojtově u Nejdku, okr. Karlovy Vary. RD je zděná částečně podsklepená stavba se dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou, bez funkčního využití půdního prostoru. Dispozice: V PP malý klenutý sklep, v přízemí chodba, kuchyň, koupelna, WC a technický prostor s kotelnou a uhelnou, v patře čtyři pokoje. RD pochází z počátku 20. stol., v roce 1998 byl částečně opraven a modernizován do stávající podoby (výměna oken za plastová, oprava střechy, nově vnitřní omítky a instalace). Stávající stav však vyžaduje další opravy/rekonstrukci. IS: -5-
elektřina, voda z vrtané studny, odkanalizování do jímky na vyvážení. Vytápění ústřední kotlem na TP; ohřev vody el. boilerem. Na obytnou část navazuje jednopodlažní dřevěný přístavek, využívaný jako dílna a garáž. Domem zastavěná plocha (bez přístavku) činí cca 100 m2. Celková výměra pozemků činí 1184 m2. Lokalita: Nejdek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,00 K8 Dostupnost pitné vody 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/ks KC Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,89 757 350 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Dostupnost pitné vody studna; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 184 m 850 000 Kč 850 000 Kč/ks Název: RD Nejdek Venkovský dům na polosamotě ve velmi dobrém stavu je připraven ihned k nastěhování. Nabízí bydlení v krásné přírodě pro ty , kdo touží po klidu a zároveň s dostupností 12 Km od Karlových Var. Dům s dispozicí 3+1 s hlavní místností, kuchyní, koupelnou, garáží, zádveřím v přízemí a dvěma ložnicemi v prvním patře je vytápěn kotlem na tuhá paliva s rozvodem ústředním topením, je napojen na vodovod a septik. Voda se ohřívá bojlerem. Má vlastní studnu, včelín 63 m2, který nyní není využíván. Včelín je zanesen na katastrální mapě a vzhledem k velikosti pozemku ho lze přestavět a tím znásobit užitnou plochu. Z patra domu vstup na terasu, kterou je potřeba dokončit. Prostorná zahrada 690 m2 je oplocena. Dům prošel postupnou renovací ,včetně 8 let nové střechy z kanadské šindele. Půda je v původním, dobrém stavu, ale není využívána, s možností dokončení k ev. navýšení obytné plochy domu. Lokalita: Nejdek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Velikost objektu 1,10 K8 Dostupnost pitné vody 0,90 -6-
Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,96 1 443 420 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně menší pozemek; Velikost objektu - menší objekt; Dostupnost pitné vody studna; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 856 m 1 500 000 Kč 1 500 000 Kč/ks Název: RD Odeř Samostatně stojící částečně podsklepený rodinný dům, který se nachází na okraji obce u komunikace ve směru Hroznětín – Děpoltovice. Dům má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví se sedlovou střechou krytou tegolou. Okna v domě jsou nová plastová, dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené s dřevěnými zárubněmi. Podlahy ve sklepě jsou betonové, v 1.NP jsou kryté keramickou dlažbou nebo PVC krytinou, v podkroví jsou dřevěné prkenné. Stavebně technický stav domu je dobrý s přihlédnutím k opotřebení a pravidelné údržbě. V suterénu domu jsou dvě sklepní místnosti, kotelna a sklad paliva, v přízemí se nachází vstupní chodba, koupelna s WC, kuchyně, jídelna, obývací pokoj a ložnice. V podkroví je kuchyně, jídelna, dvě ložnice a tři podkrovní pokojíky. K domu dále patří zděná dvojgaráž, na zahradě stojí dřevěná stodola s chlívem. Součástí nemovitosti je dvůr a rozlehlá oplocená zahrada. Pozemek o celkové výměře 2.256 m2. Vybavení: elektroinstalace 220/380 V, veřejný vodovod, kanalizace do betonové žumpy, ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým bojlerem. Lokalita: Hroznětín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 1,00 K8 Dostupnost pitné vody 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,73 1 385 100 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Dostupnost pitné vody - veřejný vodovod; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 2 256 m 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks Název: RD Vysoká Pec Samostatně stojící rodinný dům v obci Vysoká Pec u Nejdku v Karlovarském kraji , v srdci -7-
Krušných Hor. Rodinný dům s výměrou 172 m2 sestává v přízemí ze 4 místností vč. kuchyně, WC a koupelny. Místnosti jsou rozděleny chodbou. Z prostorné chodby je vstup po dřevěném schodišti do patra, kde jsou 3 velké pokoje . Celé patro je obložené dřevěnými podhledy. Dům je podsklepený a v suterénu se nachází kotelna s kamny na tuhá paliva. Do tohoto prostoru je také vstup z jižní části domu. K domu dále náleží velká patrová, zděná stodola a rozlehlé pozemky navazující ze severní a západní strany na okolní les. Jedná se o velice atraktivní polohu v obci. V okolí domu je zástavba venkovských chalup, kde žijí lidé i natrvalo. Dům je umístěn na mírně svažitém terénu, je napojen na elektro a vodu z vrtu. U domu je také studánka. Jedná se o původní dům postavený v minulém století, je ve velice udržovaném stavu , s novou střešní krytinou. Vzhledem k poloze umístění okolí nabízí v zimě zasněžené svahy, v letních měsících lze využívat cyklostezky v panenské krajinu. Z oken z jižní a východní strany je překrásný výhled do okolí. V obci Vysoká Pec je zákl. občanská vybavenost vč. restaurace a má zde sídlo i místní Obecní úřad. Lokalita: Vysoká Pec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Velikost objektu 0,90 K8 Dostupnost pitné vody 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,59 1 175 075 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Dostupnost pitné vody - studna; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 3 286 m 1 990 000 Kč 1 990 000 Kč/ks Název: RD Děpoltovice RD s velkým pozemkem o velikosti 2.425 m2, U Děpoltovického rybníku, Karlovy Vary. Děpoltovice, Malý RD, možné využití jako chata o velikosti 120 m2, zastavěná plocha 86m2, s velmi pěkným oploceným pozemkem o výměře 2.339 m2, v klidné části Děpoltovic, 200 metrů od děpoltovického rybníka. Na pozemku uprostřed stromů stojí dvoupodlažní podsklepená dům s balkonem a terasou, v dobrém stavu, s krásným výhledem. Přípojky voda a elektro. Obec Děpoltovice je známé rekreační středisko 8 km od Karlových Varů. Dopravní spojení autobusem. Výměra pozemku zajišťuje soukromí a klid. Na pozemku je bazén, volejbalové hřiště a pěkné stromy. Lokalita: Děpoltovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 -8-
K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 1,10 K8 Dostupnost pitné vody 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,80 2 325 510 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - menší objekt; Dostupnost pitné vody - studna; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 2 500 m 2 900 000 Kč 2 900 000 Kč/ks Název: Chalupa Mezihorská Chalupa 5+1 o velikosti 123 m2 v podhorské osadě Mezihorská u Jindřichovic. 1. NP disponuje obývacím pokojem, kuchyní, WC, sprchou a prostornou místností - nyní sklad. V 2. NP jsou 3 pokoje. Chalupa má novou střechu z betonových tašek. Objekt je částečně podsklepen. Rekreační osada se nachází v krásné přírodě Krušných hor v 660 m.n.m. Lokalita: Jindřichovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Velikost objektu 1,10 K8 Dostupnost pitné vody 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,96 1 154 736 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - menší objekt; Dostupnost pitné vody studna; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 767 m 1 200 000 Kč 1 200 000 Kč/ks
-9-
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl 1/6 * 1,00 / 6,00 Prodejnost podílu * 0,80 Výsledná porovnávací hodnota podílu 1/6
- 10 -
757 350 Kč/ks 1 402 262 Kč/ks 2 325 510 Kč/ks 1 402 262 Kč/ks
= =
233 710,33 186 968,26 186 968 Kč
Výpočet hodnoty věcných břemen 1 Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Na pozemku parc.č. 1430 vázne věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy v rozsahu GP 289-105/2010 ve prospěch ČEZ distribuce a.s., které bylo zřízeno na základě smlouvy o zřízení věcného břemena ze dne 1.9.2010. Vzhledem k tomu, že toto věcné břemeno zasahuje pouze jihozápadní část pozemku zahrady, jehož stávající využití prakticky neomezuje, a je velmi obtížné stanovit roční užitek (popř. cenu znehodnocení pozemku), který z tohoto věcného břemena vyplývá, bylo věcné břemeno oceněno paušální částkou. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno zřizování a provozování vedení - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
- 11 -
=
10 000,- Kč 10 000,- Kč
*
1/6
=
1 666,67 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro ocenění byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání, která nejlépe ukazuje na reálné postavení oceňované nemovitosti na současném trhu v daném segmentu. Vzhledem k tomu, že nebyl k dispozici dostatečný počet srovnatelných vzorků z realizovaných prodejů, byly použity vzorky z realitní inzerce s použitím příslušných koeficientů zohledňujících rozdíly mezi oceňovaným objektem a porovnávanými vzorky. Trh v oblasti nemovitostí v daném regionu a odvětví vykazuje v současné době výrazný převis nabídky nad poptávkou s výrazně menším objemem obchodovaných objektů obdobného charakteru. Výhodou oceňovaného objektu na trhu je jeho dobrá poloha v klidné lokalitě v okrajové části města s kompletní technickou i občanskou vybaveností, přímý přístup k objektu z veřejné komunikace a dostatečná velikost pozemků náležejících k objektu. Naopak nevýhodou je zhoršený stavebně technický stav hlavní stavby s výskytem vlhkosti a výrazných trhlin v obvodovém zdivu, dále skutečnost, že jediný zdroj pitné vody (studna) je kontaminován a nelze jej používat, a dále skutečnost, že předmětem ocenění není objekt jako celek, ale pouze podíl o velikosti 1/6 z celku, což výrazně snižuje prodejnost. Po právní stránce je objekt zatížen právními povinnostmi vyplývajícími ze zahájené exekuce a z exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí. Kromě shora uvedených právních závad vázne na pozemku parc.č. 1430 věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy v rozsahu GP 289-105/2010 ve prospěch ČEZ distribuce a.s., které bylo zřízeno na základě smlouvy o zřízení věcného břemena ze dne 1.9.2010. Vzhledem k tomu, že toto věcné břemeno zasahuje pouze jihozápadní část pozemku zahrady, jehož stávající využití prakticky neomezuje, a je velmi obtížné stanovit roční užitek (popř. cenu znehodnocení pozemku), který z tohoto věcného břemena vyplývá, bylo věcné břemeno oceněno paušální částkou. Přístup k objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, objekt je ke dni ocenění užíván spoluvlastníkem objektu, hodnota objektu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí a ani objekt sám nevykazuje žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. S ohledem na shora uvedené skutečnosti a s ohledem na situaci na trhu s nemovitostmi v daném regionu, lze předpokládat, že umístění oceňovaného podílu na běžném trhu s nemovitostmi bude velmi problematické, a znalec proto navrhuje vyjádřit hodnotu objektu níže uvedenou obvyklou cenou.
- 12 -
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Přílohy Fotodokumentace 3 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 5054/13-67 3 ze dne 25.1.2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 69 ze dne 18.12.2015 2 Snímek z katastrální mapy ze dne 18.12.2015 1 Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 1.9.2010 včetně GP č. 2896 105/2010 2 Inzertní nabídky porovnávaných vzorků z portálu Sreality.cz ze dne 13.2.2016 Inzertní nabídky porovnávaných vzorků z portálu Sreality.cz ze dne 5 14.2.2016
- 14 -
Fotodokumentace
- 15 -
- 16 -
- 17 -
