ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6595-300/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:
Rodinný dům čp. 226 Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Darkovice, k.ú. Darkovice K Štípkám 226, 747 17 Darkovice
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701
telefon: 608 972 071
DIČ: CZ7102135425
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Pro účely nedobrovolné dražby
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
1 600 000 Kč 23.9.2015
Stav ke dni:
23.9.2015
Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran:
15
V Rohově, dne 29.9.2015
Počet stran příloh: 6
Martin Vehovský
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 248 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, ke dni 23.9.2015, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 248 ze dne 26.8.2015. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 23.9.2015. Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Darkovice, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a dešťovou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1531 Obec Darkovice
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř
Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 1531 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Obec Darkovice, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo splaškovou kanalizaci. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy
-2-
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: 1. Skutečný stav zjištěný při místním šetření zcela neodpovídá zákresu v katastrální mapě, na pozemku parc. čís. 852/2 stojí stavba hospodářské budovy, která není v mapě zakreslena a není evidovaná v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v zápl. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch TG CREDIT CZ s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem
P.Č. 852/2 852/5
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 424 500,00 772 500,00 1 196
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 212 000,00 386 000,00 598 000,00 598 000,– Kč
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Par. čís. Množství hospodářská zděná, o 1.NP, 852/2 134,00 m3 budova ZP = 27,95 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
JC 1 000 Kč/m3
RC (Kč) 134 000
Opotř. VH (Kč) 50 % 67 000 67 000
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 226 Je užívaný od roku 1955, jako podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, je součásti pozemku parc. čís. 852/2. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, kotelnu (kotel ÚT na tuhá paliva)a skladovací prostory, v 1.NP obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, koupelnu (vana, umývadlo), WC, kuchyni (dřez v lince, PB sporák) a 2x pokoj, v podkroví je chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o -3-
tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z cementových tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z betonových tvárnic, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností palubové, ostatní podlahy s dlažbou a PVC, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední, radiátory ocelové průmyslové, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je podprůměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP (9,79×10,31) 1.NP (9,79×10,31)+(4,72×2,24) podkroví (5,85×10,31)
[m2] 100,93 111,51 60,31
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 100,93 m2 2,05 m 2 111,51 m 2,88 m 60,31 m2 2,35 m
Název 1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový 100,93×(2,05+2,88+4,15/2)+(10,58×3,90) Název Celkový Obestavěný prostor - celkem:
= Typ NP
[m3] 748,28 m3 Obest. prostor 748,28 m3 748,28 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S -4-
Část [%] 100 100
3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
s rovným podhledem sedlová střecha cementová taška pozinkovaný plech vápenné omítky břízolitové omítky betonové tvárnice keramické obklady dřevěné hladké plné a prosklené dveře dřevěná špaletová palubové PVC, dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí litinové potrubí PB sporák, dřez v lince umyvadlo, vana splachovací chybí
S S S S S S S S S S S S S S S C S S C S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S S C S S C S
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,00 2,90 1,70 0,00 2,70
23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S C
0,50 4,30 0,30 4,00
100 100 100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
1,00 1,00 1,00 0,00
= ×
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
× × × =
748,28 m3 × 4 194,– Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 60 / 90 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100)
×
Rodinný dům čp. 226 - zjištěná cena
=
Plná cena:
0,50 4,30 0,30 0,00 94,90 0,9490
2 130,– 1, 0900 0,9490 0,9000 2,1150 4 194,– 3 138 286,30 Kč
0,333 1 045 049,30 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
170,85 m2 748,28 m3 111,51 m2 1 196,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí).
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, užívaný od roku 1930. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je garáž pro 1 stání, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem, u domu je menší výměra pozemků.
-6-
Lokalita Hlučín, Dlouhoveská 388 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,08 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Poloha - lepší poloha; Vliv pozemku - menší výměra 0,99 11 564 pozemků; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 110,84 m 220 m 1 290 000 Kč 11 638 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, užívaný od roku 1935. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, u domu je hospodářská budova a stodola, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem, u domu je menší výměra pozemků. Lokalita Bolatice, Školní 30 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: kupní smlouva Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Vliv pozemku - menší výměra pozemků; 1,05 8 165 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 127,32 m 541 m 990 000 Kč 7 776 Kč/m2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1950. Dům obsahuje byt o velikosti 6+1, u domu je hospodářská budova a garáž, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem.
-7-
Lokalita Píšť, Hůrecká 295 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 173,17 m2
Výměra pozemku. 1 282 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 kupní smlouva Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 1,00 8 373 Celková cena Jednotková cena 1 450 000 Kč 8 373 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
8 165 Kč/m2 9 367 Kč/m2 11 564 Kč/m2 9 367 Kč/m2 170,85 m2 1 600 352 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 600 352 Kč 0 Kč 1 710 049 Kč 598 000 Kč
Obvyklá cena 1 600 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu.
-8-
V Rohově 29.9.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6595-300/2015 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 248 ze dne 26.8.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 26.8.2015. Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 příloze 2 2 1 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
