ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0926-104/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Vysoký Újezd, k.ú. Kuchař Adresa nemovité věci: Karla IV. 30, 267 16 Vysoký Újezd - Kuchař Vlastník stavby: SJM Valenta Michal a Valentová Kateřina, Karla IV. 30, 267 18 Vysoký Újezd Vlastník pozemků: SJM Valenta Michal a Valentová Kateřina, Karla IV. 30, 267 18 Vysoký Újezd OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 099 EX 3020/14
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
10 stran
V Plzni, dne 16.8.2015
3 900 000 Kč 22.5.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 14 stran
JUDr. Karel Mošna
22.5.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.31 o výměře 406 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Kuchař č.p. 30 - bydlení , na pozemku parc.č. st.31, a pozemku parc.č. 181/1 o výměře 844 m2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 92 pro katastrální území Kuchař, obec Vysoký Újezd, okres Beroun. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 3020/14-28 ze dne 28.4.2015 a výpis z katastru nemovitostí LV č. 92 ze dne 1.4.2015, znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 21.5.2015. Dne 22.5.2015 byla za účasti povinné provedena prohlídka nemovitých věcí a byla pořízena fotodokumentace, prohlídka vnitřních prostor však nebyla umožněna. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na východním směrem sklonitém pozemku situovaném v zástavbě starších rodinných domů obdobného typu a stáří, v jižní části zastavěného území osady Kuchař. V místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Osada Kuchař je územně oddělenou částí obce Vysoký Újezd ležící na severovýchodním okraji okresu Beroun, ve vzdálenosti 21 km jihozápadně od centra Prahy, 15 km východně od Berouna a 7 km jižně od Rudné. V osadě se nenachází žádná občanská vybavenost, nejbližšími obcemi, v nichž je dosažitelná další občanská vybavenost je Rudná, Černošice, Beroun a Praha. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými spoji, obec je dobře dosažitelná z Berouna i z Prahy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze stavebního pozemku, jehož součástí je starší rodinný dům, a z navazujícího pozemku zahrady pod společným oplocením, jehož součástí je stavba zděné garáže. Hlavní stavba je nepodsklepený rodinný dům o jednom nadzemním podlaží a obytném podkroví zastřešený sedlovou střechou. V přízemí i v podkroví se nacházejí dispozičně téměř shodné byty o velikosti 3+1 s koupelnou a WC, k bytu v podkroví náleží lodžie situovaná v jižním štítu. Základy domu jsou patrně kamenné, obvodové stěny ze smíšeného zdiva, krovy dřevěné, krytina z betonových tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozink.plechu. Okna i vstupní dveře jsou plastové, vnější omítky dosud nejsou provedeny. Vnitřní provedení a vybavení objektu je standardní, objekt je vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn z el. boileru, objekt je zásoben vodou ze studny, odkanalizován do jímky, je napojen na veřejnou elektrickou síť. Přípojka plynovodu je provedena pouze do plynoměrného pilíře, rozvod do domu však není proveden. Stáří stavby nelze přesně stanovit, vzhledem k typu -2-
stavby a umístění objektu v zástavbě lze však stáří odhadovat na cca 100 let. V posledních letech proběhla na objektu celková modernizace, dle sdělení povinné jsou vnitřní konstrukce již zcela dokončeny, z vnějších konstrukcí zůstávají dokončené již pouze vnější omítky a oplocení. Objekt je ke dni ocenění v dobrém stavebně technickém stavu, dle sdělení povinné jsou některé prostory v přízemí částečně vlhké. Součástí stavebního pozemku je kromě shora uvedeného rodinného domu kopaná studna, jímka, přípojky inženýrských sítí, oplocení do ulice včetně vrat a vrátek, venkovní schodiště a drobné zpevněné plochy ze zámkové dlažby, a dále vzrostlé okrasné porosty (1x stříbrný smrk a túje). Součástí pozemku zahrady je stavba zděné dvougaráže s dílnou zastřešená sedlovou střechou, stavba zděného zahradního krbu s udírnou, plot za strojového pletiva a drobné trvalé porosty. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: objekt se nachází těsně při frekventované komunikaci se zvýšeným výskytem hluku, prachu a vibrací z dopravy Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zástavní právo smluvní, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, dle sdělení povinné je objektu užíván povinnou a příslušníky její rodinné domácnosti
-3-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 190,00 m2 Zastavěná plocha: 160,00 m2 Plocha pozemku: 1 250,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Chýnice Rodinný dům v Chýnici u Prahy, který je disponován jako 5+1 a 2+kk s možností stavebních úprav. V přízemí je zařízená kuchyně, 2 pokoje, koupelna s rohovou vanou a WC. V 1. patře 2kk, koupelna s vanou a WC, dále 2 pokoje se sprchou, WC, balkon. K domu patří dvorek a malá zahrada. Lokalita: Karlštejnská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 1,05 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,88 4 108 624 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby žádné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav lepší stav; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 316 m 4 650 000 Kč 4 650 000 Kč/ks Název: RD Mezouň RD v obci Mezouň okr. Beroun. Dům je smíšená stavba kámen - cihla, v původním udržovaném stavu, určený k rekonstrukci. Nyní má RD tři bytové jednotky o dispozičním řešení 3+1, 1+1 a 1+1, každá bytová jednotka s vlastním vchodem. Okna a dveře jsou původní dřevěné, podlahy beton a dlažba, vytápění akumulačními kamny a kamny na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepený. Voda je ze studny, schválena žádost na přípojku k vodovodnímu řádu. Plynová přípojka je u domu. Celý pozemek je uzavřený, poskytuje plné soukromí. Na pozemku jsou různá hospodářská stavení, v dobrém stavu, k různým účelům včetně bydlení. Obec se nachází nedaleko dálnice D5 na Plzeň, dostupnost do Prahy po dálnici je 15 min.
-4-
Lokalita: okr. Beroun Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha objektu K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Velikost objektu
0,85 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,94 5 133 150 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby hospodářské stavení; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 985 m 5 490 000 Kč 5 490 000 Kč/ks Název: RD Choteč Rodinný dům situovaný na okraji obce Choteč, vzdálené pouze 8 km od stanice metra B - Stodůlky. Dům, jehož dispozice je v současné době 2+1, byl původně selským stavením. Má klasický, obdélníkový půdorys, který je asi z poloviny obytný a druhá polovina slouží jako technické zázemí (dílna, sklad, garáž atd). Půda je nevyužitá, s vysokým štítem, přes celé stavení, velmi vhodná pro vestavbu dalších pokojů. Dům byl průběžně opravován, ale je vhodný spíše k rekonstrukci dle vašich představ. Hlavními dveřmi se vchází do menší předsíně, odtud do jedné z ložnic, koupelny s vanou a toaletou (el. bojler) a do kuchyně. Z kuchyně se pak vchází do zadního pokoje. V domě jsou dva komíny, což vybízí k instalaci krbových kamen. Okna jsou nová, plastová. Na podlahách beton, pokrytý PVC nebo koberci. Vlastní studna s novým vrtem, hlubokým 30 m, rozvody vody cca 10 let staré, vlastní jímka, vytápění WAV, rozvody elektřiny a plynu z obce, internet od O2, SAT. Orientace domu na J, JV. Pozemek je před domem vybetonovaný, pouze s několika stromy a živým plotem, za domem je terasovitá zahrada, jištěná opěrnou zdí. V okolí domu již nehrozí žádná další výstavba, za domem je les. Choteč je malebná obec, snadno dostupná ze západního konce Prahy autem, případně autobusem ze Zličína nebo Radotína. Je zde obchod, hřiště i hospoda, zajímavý kostel sv. Kateřiny. Další občanská vybavenost (škola, školka, pošta atd.) je pak v sousedním Třebotově. V okolí nalezneme mnoho cyklostezek a turistických tras, Radotínský potok, staré mlýny, krásné lesy a další zajímavosti. Jedná se tedy o nemovitost vhodnou jak k bydlení, tak k rekreaci. Lokalita: okr. Praha - západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 -5-
K7 Velikost objektu
1,10
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,98 2 748 900 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - menší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 864 m 2 800 000 Kč 2 800 000 Kč/ks Název: RD Choteč rodinný dům. V roce 2000 proběhla rekonstrukce objektu – nová fasáda, střecha, plastová okna, vnitřní úpravy. Zastavěná plocha domu je 70m2. Obytná plocha domu je 130m2. Dispozice domu – v přízemí vstupní chodba se schodištěm, obývací pokoj s kuchyní, samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem a bidetem, technická místnost s plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva (úspornost nákladů), dále sklad a dílna. V prvním patře jsou dva pokoje a ložnice. Dále možnost půdní vestavby. Podlahy dřevo, dlažba, koberce. Součástí domu i garáž na jedno auto a dostatečným úložným prostorem. Plocha zahrady kolem domu je 200m2, před domem zpevněná plocha, zastřešené sezení. IS – elektřina, plyn. Vlastní studna a septik. Obec Choteč leží 16km cca 15min od Radotína či 5km cca 7min od Zbuzan, kde je veškerá občanská vybavenost. Jde o velice klidnou lokalitu s krásnou přírodou Lokalita: okr. Praha - západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Velikost objektu 1,10 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,12 3 904 560 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby garáž; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav srovnatelný; Vliv pozemku - výrazně menší pozemek; Velikost objektu - menší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 200 m 3 480 000 Kč 3 480 000 Kč/ks Název: RD Chýnice Domek s krásně udržovanou zahradou, sklepem, garáží a půdním prostorem pro případnou budoucí výstavbu na ulici Karlštejnská. Dům se nachází na pozemku o celkové rozloze 608 m2, z čehož 198 m2 tvoří zastavěná plocha, 250 m2 zahrada a 160 m2 dvůr. Dům se skládá z obytné části: ložnice, chodby, obýváku, kuchyně, koupelny, komory a samostatné toalety (celkem 81 m2), garáže (25 m2) a stodoly odkud je přístup na půdu a do sklepa. Ve sklepě je umístěn kotel jak na pevný otop, tak na -6-
elektriku (lze přepínat dle potřeby), bojler pro koupelnu a darling na vodu ze studny. Na půdě je možnost získat dalších až 100 m2. V devadesátých letech dům prošel rekonstrukcí: plastová okna, elektřina (v garáži a sklepě jsou 3 fáze), vodoinstalace, topení. Odpad je napojen na obecní kanalizaci. Využívat lze jak vodu obecní tak pro určité účely užitkovou vodu z funkční studny. V obci je zaveden plyn, na který je možné se napojit. V lokalitě je potřebná občanská vybavenost, autobusová zastávka Chýnice, krásná příroda: Radotínský potok, pro sportovní vyžití se nabízí volejbalové hřiště, pro děti je k dispozici také dětské hřiště, jsou zde možnosti si zapůjčit jezdecké koně. V obci se chystá obchod s potravinami. Lokalita: Karlštejnská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,84 3 105 135 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby hospodářské stavby; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 608 m 3 690 000 Kč 3 690 000 Kč/ks Název: RD Karlík Rodinný dům 3+1 s užitnou plochou 106m2 v obci Karlík, ul. U Potoka, Praha – západ. Obec Karlík se nachází na hranici CHKO Český kras, 1 km od obce Dobřichovice. Předností je jedinečné místo v klidné obci s krásnou přírodou. Dům je postaven na pozemku o výměře 1202m2 s orientací na jihovýchod. V přízemí se nachází 2 pokoje, šatna, kuchyně, chodba, samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem a místnost vhodná na dílnu nebo sklad. V 1. patře se nachází pokoj a nevyužívaná půda, vhodná pro vybudování dalších místností. Na dům navazují 2 stodoly vhodné k vybudování garáže a dalších místností. Vytápění domu zajišťuje ústřední elektrické topení, ohřev vody elektrický bojler. Dům je napojen na elektřinu, vlastní studnu a kanalizaci. Veřejný vodovod a plyn je zaveden na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost je v Dobřichovicích, školy, školka, sportovní centrum, obchody, lékaři a pošta. V okolí je krásná příroda, lesy, řeka Berounka a cyklostezka Praha – Karlštejn. Výborná dopravní dostupnost vlakem z Dobřichovic do Prahy za 20 min. Lokalita: ul. U Potoka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 -7-
K6 Vliv pozemku K7 Velikost objektu
1,00 1,10
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,94 4 301 000 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - menší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 202 m 4 600 000 Kč 4 600 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-8-
2 748 900 Kč/ks 3 883 562 Kč/ks 5 133 150 Kč/ks 3 883 562 Kč/ks 3 883 562 Kč
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 3020/14-28 2 ze dne 28.4.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 92 ze dne 1.4.2015 4 Snímek z katastrální mapy ze dne 21.5.2015 1 Inzertní nabídky porovnávaných vzorků z Sreality.cz ze dne 16.8.2015 6
- 10 -
Fotodokumentace
- 11 -
