ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 5448/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 303/2 Katastrální údaje : Kraj Středoč ředočeský, okres Příbram, obec Příbram, k.ú. Příbram Adresa nemovité věci: Šachetní 303, 261 01 Příbram P V-Zdaboř Vlastník stavby: Miloslava Šandorková, Šachetní 303, 26101 Příbram P V-Zdaboř Zdaboř, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miloslava Šandorková, Šachetní 303, 26101 Příbram P V-Zdaboř Zdaboř, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej řej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 171/12 (ocenění ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
612 600 Kč
Datum místního šetření: 28.1.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti ítomnosti majitele Počet stran: 10 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 31.1.2016
MONTEKALA, spol. s r.o.
28.1.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 303/2 v domě č.p. 303, 304 (byt. dům LV 10847) v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram na listu vlastnictví č. 11935. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.1.2016, LV 11935, kat. úz. Březové Hory - kopie mapy katastrální ze dne 18.1.2016 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 171/12-16 ze dne 26.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 171/12-125 ze dne 13.1.2016 - kopie smlouvy kupní ze dne 1.3.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Příbram je město s veškerou občanskou vybaveností. Doprava autobusy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Bytová jednotka č. 303/2 se nachází v bytovém domě o dvou vstupech č.p. 303 a 304 v ulici Šachetní, v okrajové části obce Příbram, k.ú. Březové Hory. Dům je panelový, zateplený a má 8. nadzemních podlaží. Bytová jednotka č. 303/2 je umístěná v 1. nadzemním podlaží. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce
Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 303/2
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 303/2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Obchodní II 0,02 centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti III 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Příbram: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 303/2 Bytová jednotka č. 303/2 se nachází v bytovém domě o dvou vstupech č.p. 303 a 304 v ulici Šachetní, v okrajové části obce Příbram, k.ú. Březové Hory. Bytová jednotka č. 303/2 je umístěná v 1. nadzemním podlaží. Dispozičně je řešen jako 2+0. Jednotka se skládá z pokoje z kuchyňským koutem, pokoje, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží sklep. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, dvouvařič, el. trouba, sprch. kout, umyvadlo, WC mísa s nádržkou, míchací baterie, listovní schránka, zvonek, účastnická zásuvka STA, topná tělesa včetně ventilů. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody teplé a studené vody, elektroinstalace od hlavního bytového jističe včetně a odpadů) mimo stoupacího vedení, včetně uzávěrů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahové krytiny, nenosné příčky, veškeré vnitřní omítky a obklady, dveře nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře, včetně jejich vnitřního nátěru a vnitřních nátěrů oken. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. St. 2025, St. 2026 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky zastavěné bytovým domem bez dalšího využití.
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 380,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
1,040
Parcelní číslo St. 2025
Výměra [m2] 275,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 435,20
St. 2026
274,00
1 435,20
549,00
m2
Upr. cena [Kč/m2] 1 435,20 Cena [Kč] 394 680,393 244,80 787 924,80
Pozemky p.č. St. 2025, St. 2026 - zjištěná cena
=
787 924,80 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. St. 2025, St. 2026
=
787 924,80Kč 787 924,80 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
787 924,80 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj+kuch. kout:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Příbram 30 let 14 669,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 22,6 * 1,00 = 22,60 m2
pokoj: předsíň: koupelna: WC: : Započítaná podlahová plocha bytu:
10,0 * 6,8 * 2,1 * 1,0 * 2,7 *
1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 =
10,00 m2 6,80 m2 2,10 m2 1,00 m2 0,27 m2 42,77 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,850 = 0,842
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 669,- Kč/m2 * 0,842 = 12 351,30 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 42,77 m2 * 12 351,30 Kč/m2 * 1,000 * 1,040= 549 395,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
549 395,71 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 787 924,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 452 / 30 719 Hodnota spoluvlastnického podílu: 787 924,80 Kč * 452 / 30 719 = 11 593,54 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
11 593,54 Kč
Bytová jednotka č. 303/2 - zjištěná cena
=
560 989,25 Kč
Ocenění ní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 303/2 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 45,20 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 2kk ve 2.patře 2.pat panelového domu.Dům ům je po rekonstrukci v roce 2013. Nová fasáda, se zateplením. Plastová okna. Byt je v původním p vodním stavu. Z chodby vstup do koupelny a na WC, dále pak samostatně samostatn do ložnice. Dále samostatněě do obývacího pokoje, ze kterého se vchází do kuchyně. ě. K bytu patří pat komora na chodbě domu a sklep v přízemí. př Lokalita Šikmá, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění Zdroj:
Užitná plocha 44,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 0 m2
P Příbrama koeficienty: 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 MPB Real s.r.o. Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,77 11 543 Celková cena Jednotková cena 660 000 Kč 15 000 Kč/m2
Název: Bytová jednotka K prodeji byt 2+1 o užitné ploše 56 m2 s balkonem 3,3 m2 ve třetím t etím nadzemním podlaží panelového domu. K bytu dále přísluší př komora na patřee a sklepní kóje. V bytové jednotce byly realizovány dílčíí stavební úpravy, zejména nová koupelna a WC – jádro zděné. ěné. Panelový dům d je po kompletní rekonstrukci – zateplen, s novými plastovými okny, nový výtah. Nabízená bytová jednotka skýtá optimální orientaci na světové sv strany – ložnice + obývací pokoj jsou orientovány na jihozápad, kuchyň je orientována na severovýchod. Byt je tedy velmi světlý světlý s výbornou tepelnou bilancí. Za naprosto exkluzivní považujeme umístění umíst ní nemovitosti ve velmi žádané části Příbrami. Lokalita U Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
školy,
Příbram P koeficienty: 0,95 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění Zdroj:
Užitná plocha 56,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 0 m2
0,90 Fortino s.r.o. Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 13 604 Celková cena Jednotková cena 1 100 000 Kč 19 643 Kč/m2
Název: Bytová jednotka RealityMartin.cz nabízí bytovou jednotku o dispozici 2+1/2x lodžie ( obě obě zasklené ), 58 m2 v osobním vlastnictví, která se nachází v 6. patře pat skeletového domu v ul. Čechovská – Příbrami VIII. Byt je po rekonstrukci – koupelny, WC, částečně nové rozvody elektřiny, řiny, nové jistíče, jistí odpady, plovoucí podlahy a dlažba, nové stoupačky, stoupa plastová okna. V domě 2x výtahy nákladní i osobní. K bytu náleží sklep. Veškerá občanská čanská vybavenost do 3 min. od domu – lékař, ř, hřiště, hř škola, školka, náměstí, MHD, Bus Praha. Lokalita Čechovská, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění Zdroj:
Užitná plocha 58,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 0 m2
Příbram P koeficienty: 0,95 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 Reality Martin Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 15 511 Celková cena Jednotková cena 1 299 000 Kč 22 397 Kč/m2
Výpočet et porovnávací hodnoty na základě základ užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná rná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované ňované nemovité věci v Výsledná porovnávací hodnota
11 543 Kč/m2 13 553 Kč/m2 15 511 Kč/m2 13 553 Kč/m2 45,20 m2 612 596 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ OCEN Rekapitulace ocenění ění prováděného provádě podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 303/2
560 989,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 303/2
612 596,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
612 596 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 560 989 Kč
Obvyklá cena 612 600 Kč slovy: Šestsetdvanácttisícšestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka bytových jednotek je v dané lokalitě na dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: vzhledem k nesoučinnosti majitele nebyl zjištěn stav bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 612 600 Kč. V Praze 31.1.2016 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5448/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 96/2016.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
