ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1232/181/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, SJM - pozemek st.p.č. 143 s rozestavěnou stavbou a pozemek p.č. 726/10, vše v k.ú. Chlum u Blatné, obci Chlum, zapsané na LV č. 2909, vedeném vu Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Chlum, k.ú. Chlum u Blatné Adresa nemovité věci: Chlum, 257 63 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Praha 9, Pan Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 19900 Praha 18

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing Michal Danielis Pražská 88, 54101 Trutnov IČ: 13531140 telefon: DIČ: CZ6704131533 fax: 499 732 407

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

Odhad obvyklé ceny k exekučními řízení č.j. 184 EX 2844/16-50 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 20 stran

v Trutnově, dne 7.11.2016

2 610 000 Kč 14.10.2016

Stav ke dni :

Počet příloh: 7

Ing Michal Danielis

14.10.2016 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí v SJM povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve spoluvlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

-2-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba rozestavěného RD a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Ke dni místnímu šetření stavba není dokončena a zkolaudována- není povoleno užívání. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti není dořešené Oceňovaný majetek není ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska, je potřeba dokončení stavby. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 2909 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 14.10.2016. Povinná Ing. Rážová Petra byla řádně obeslána doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilku osobně převzala dne 7.10.2016. K místnímu šetření se dostavil manžel povinné pan Ráž Pavel, který umožnil prohlídku nemovitostí, poskytl součinnost a odpověděl znalci na otázky. 5. Územně plánovací dokumentace -3-

6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184 EX 2844/16-50 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Cenové údaje www.cuzk.cz 11. Rozhodnutí o umístění stavby ze dne 8.8.2005 12. Rozhodnutí o změně stavby před jejím dokončením - prodloužení lhůty k dokončení ze dne 18.9.2008 ze dne 3.5.2010 13. Ohlášení rozestavěné stavby k zápisu do KN 14. Geometrický plán č. 210-110/2009 ze dne 12.8.2009 Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Chapness, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P.

Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha 2013 Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010

Místopis Obec Chlum leží v severozápadní části okresu Strakonice v jihočeském kraji. Má 176 obyvatel a její katastrální území má rozlohu 621 ha. Ve vzdálenosti 3 km jižně leží město Blatná, 21 km jižně město Strakonice, 26 km jižně město Písek a 27 km severně město Příbram. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1349. Ves původně patřila k panství Rožmitál patřícímu pražskému arcibiskupství a od 15. století náležela k lnářskému velkostatku. Obec je rozložena na jižním svahu mírného kopce, ve staročeštině chlum, z čehož zřejmě získala název. Obec je zčásti obklopena lesy. K základnímu občanskému vybavení obce patří budova OÚ, knihovna s informačním střediskem, dvě dětská hřiště, prodejna smíšeného zboží, pohostinství.Obec má autobusové spojení s Blatnou a okolními obcemi. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.

bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1144 Obec Chlum, č. p. 43, 38801 Chlum

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají ve východní okrajové části obce Chlumá, v okolní zástavbě novostaveb rodinných domů a pozemků připravených pro výstavbu, popřípadě už s probíhající výstavbou, jedná se o nestabilizované území. Nemovitosti jsou přístupné ze zpevněné asfaltové -4-

komunikace na pozemku p.č. 1144, z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 1144 ve vlastnictví obce. Nemovitosti jsou situovány v lokalitě s minimální občanskou vybaveností (obecní úřad, pošta, knihovna, obchod), od centra obce a autobusové zastávky vzdáleny cca. 600 m, od komplexní občanské vybavenosti města Blatná jsou nemovitosti vzdáleny cca. 3 km. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na VV, VK a NN, vybudována na rovinatém pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba je rozestavěna dle Rozhodnutí o umístění stavby č.j. 07/5580/05/VK ze dne 8.8.2005 se zmenou - prodloužením lhůty dokončení do 31.12.2010 dle rozhodnutí č.j. 07/9531/2008/VK ze dne 18 .9.2008, ke dni místního šetření nebyla zkolaudována.

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo SJM Ráž Pavel a Rážová Petra Ing., č. p. 64, 38801 Chlum Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Ing. Rážová Petra Zákaz zcizení a zatížení Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-3616/2016, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 07.11.2016 06:00:01.

Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, stavba není užívána. Stavba je rozestavěna dle Rozhodnutí o umístění stavby č.j. 07/5580/05/VK ze dne 8.8.2005 se zmenou prodloužením lhůty dokončení do 31.12.2010 dle rozhodnutí č.j. 07/9531/2008/VK ze dne 18 .9.2008, ke dni místního šetření nebyla zkolaudována, tj. rozestavěnost 11 let.

-5-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním stavby RD byly porovnány stavební pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Pozemek st.p.č. 143 o výměře 179 m2 je z zastavěn stavbou rozestavěného RD, pozemek p.č. 726/10 o výměře 1478 m2 je zahradou ve FC, pozemky jsou neoplocené se zanedbanou údržbou. Území je zainvestováno pouze NN, VV, VK, obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemky se stavbou RD. tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Bylo zjištěno, že se tržní hodnota stavebních pozemků pro RD pohybuje v intervalu od 100-600,Kč/m2, v tomto případě se uvažuje jednotková cena za m2 plochy pozemku v průměru na 270,Kč/m2

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 143 nádvoří orná půda 726/10 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 179

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 270,00

1 478 1 657

270,00 Hodnota pozemků celkem

-6-

Celková cena pozemku [Kč] 48 330 399 060 447 390

Výpočet věcné hodnoty stavby Rozestavěná stavba Stavba je samostatně stojící, nepodsklepená, přízemní, se stavebně upraveným podkrovím. Stavba obsahuje byt o velikosti 5+1 s vestavěnou garáží. V přízemí stavby by dle rozhodnutí o umístění stavby měla být garáž, komora, zádveří, koupelna, chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, WC, plynová kotelna a kotelna s uhelnou, v podkroví 3 pokoje, koupelna a WC, chodba a komora. Na jižní stranu stavby by měla být přistavěna zastřešená terasa (není provedena). Stavba dosud nebyla zkolaudována, dle KN vedená jako rozestavěná od roku 2008, dle sdělení posledních 5 let není ve stavbě pokračováno. Konstrukčně jde o zděný objekt z tvárnice Ytong, založen na betonových základech s izolací, krov střechy je dřevěný vázaný, krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce částečné z pozinkového plechu, venkovní omítky neprovedeny, okna plastová izolační, dveře plastové. Strop v přízemí hurdisk do traverz, v podkroví z 50% z desek s tepel. čedič. izolací. Vnitřní omítky jsou nedokončené, podlahy hrubé betonové bez nášlapných vrstev, stavba bez vnitřního vybavení, interiérových dveří, elektroinstalace provedeny bez kompletací, rozvody ZT (vody i kanalizace) hrubé, bez zařizovacích předmětů. Topení dosud neprovedeno - uvažováno ústřední na tuhá paliva + lokální plynové. Výměry: Zastavěná plocha Užitná plocha

166,5 m2, z toho 55 m2 plocha garáže 151 m2 + 25 m2 garáž

Příslušenstvím jsou venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu spočívající v přípojkách sítí NN, VV a VK, opěrná kamenná zeď. Stavebně technický stav: Jedná se o nedokončenou novostavbu RD, rozestavěnou dle Rozhodnutí o umístění stavby č.j. 07/5580/05/VK ze dne 8.8.2005 se změnou - prodloužením lhůty dokončení do 31.12.2010 dle rozhodnutí č.j. 07/9531/2008/VK ze dne 18.9.2008, ke dni místního šetření nebyla zkolaudována není dokončena fasáda stavby, venkovní obklady a z části klempířské konstrukce, vnitřní obklady, nášlapné vrstvy, vnitřní omítky a vybavení koupelen a kuchyně tj. rozestavěnost cca 71%. Na stavbě patrna dlouhodobá rozestavěnost, u krovů je zjevné, že došlo k zatékání, vyčnívající traverzy nesou stopy zrezivění. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

-7-

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP 13,2*13,7-9,59*1,5 Podkroví 9,2*12,12

[m2] 166,46 111,50

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 166,46 m2 2,60 m

Název 1. NP Výčet místností: Obytné prostory garáž Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: Obytné prostory Užitná plocha celkem:

130,00 m2 40,00 m2

1,00 0,50

130,00 m2 20,00 m2 150,00 m2

111,50 m2 120,00 m2

1,00

2,30 m

120,00 m2 120,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s.+zastř. (166,5*2,8+2/2)+(166,5*3,4)/2

[m3] 750,25 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

v.s.+zastř. Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 750,25 m3 750,25 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm Itong hurdiskové krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí chybí chybí železobetonové montované bez povrchu vstupní plastové plastová s izolačním dvojsklem -8-

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S N

100 100

14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

hrubé betonové bez nášlaplných vrstev hrubé betonové bez nášlaplných vrstev chybí světelná, třífázová plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí chybí chybí chybí

S S S S S S S C S S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,01 100,00 8,01 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 20,72 100,00 20,72 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 7,72 100,00 7,72 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,13 100,00 7,13 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,32 100,00 3,32 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,88 30,00 0,26 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 5,67 30,00 1,70 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,74 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,25 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 80,00 0,78 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 10,00 0,31 12. Dveře N 5,20 100 1,54 8,01 7,83 100,00 7,83 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,15 30,00 0,65 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 0,98 30,00 0,29 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100 1,00 5,20 5,08 20,00 1,02 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 4,20 90,00 3,78 17. Elektroinstalace S 0,60 100 1,00 0,60 0,59 100,00 0,59 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,13 90,00 2,82 19. Rozvod vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,86 100,00 1,86 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,03 80,00 2,42 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,49 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,01 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,29 0,00 0,00 25. Záchod S 3,40 100 1,00 3,40 3,32 0,00 0,00 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: 102,31 Rozestavěnost: 71,22 Koeficient vybavení K4: 1,0231

-9-

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

750,25 m3 * 4 486,07 Kč/m3

= * * * * =

2 290,1,1200 1,0231 0,8000 2,1370 4 486,07

=

3 365 674,02 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,7122 2 396 965,72 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 89 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 100 = 11,0 % Koeficient opotřebení: (1- 11,0 % / 100)

*

Rozestavěná stavba - zjištěná cena

=

- 10 -

0,890 2 133 299,49 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

175,00 m2 750,25 m3 166,46 m2 1 657,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – nedokončené stavba RD, přízemní, nepodsklepená, se stavebně upraveným podkrovím, s jedním bytem o velikosti 5+1 a garáží, s přiměřeným pozemkem, situovaná v okrajové části obce, v klidné lokalitě, s dobrou dopravní dostupností a obslužností Srovnatelné nemovité věci Název: Stavba z roku 2008 Dům byl postaven v r. 2008 a je napojen VV,VJ,NN, plyn- 5+kk s jídelnou. Vytápění jak pomocí plynu, tak krbovými kamny s výměníkem. Dispozice - přízemí: vstupní hala, dětský pokoj, WC (s umyvadlem), technická místnost s el. bojlerem a plynovým kotlem. Dále obývací pokoj s kuchyňským koutem a jídelnou, schody do patra. Z obývacího pokoje je přímý vstup francouzskými dveřmi na terasu a zahradu. Na zahradě se nachází zapuštěný bazén. II.NP: chodba, pokoje, WC a koupelna. Koupelna je vybavena rohovou vanou a sprchovým koutem, WC je zvlášť. Dům má i půdu. Celková cena:3 250 000 Kč za nemovitost ID:3840729436 Stavba:Cihlová Stav objektu:Novostavba Poloha domu:Řadový Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:1 Plocha zastavěná:73 m2 Užitná plocha:100 m2 Plocha podlahová:107 m2 Lokalita Radomyšl, Strakonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

Užitná plocha 100,00 m2

0,80 1,00 0,97 0,95 1,00 1,05 1,00 www.sreality.cz Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,77 25 157 Celková cena Jednotková cena 3 250 000 Kč 32 500 Kč/m2

Výměra pozemku. 247 m2

- 11 -

Název: Stavba z roku 2009 Samostatný zděný částečně podsklepený rodinný dům s využitelným podkrovím. Kolaudace 2009. V RD je jedna bytová jednotka o dispozici 4+1. Je zde napojen veřejný vodovod, kanalizace, rozvod zemního plynu, vytápění RD je ústřední s plynovým kotlem, ohřev vody elektrickým bojlerem. Za domem je menší pergola a zděný sklad. V přízemí šatna , komora , koupelna a WC. Při vchodu do domu se ocitneme v malé předsíní, z té se vchází do velké místnosti s kuchyňským koutem, krbem a centrálním dřevěným schodištěm , které vede do patra. Zde jsou 3 pokoje, koupelna a WC. Nad tímto patrem je půda. V celém domě jsou eurookna a dřevěné dveře. Celková cena:3 500 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Poloha domu:Samostatný Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:77 m2 Užitná plocha:140 m2 Plocha pozemku:296 m2 Lokalita Borová, Strakonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:


0,80 1,00 0,93 0,97 1,00 1,05 1,00 www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,76 18 944 Celková cena Jednotková cena 3 500 000 Kč 25 000 Kč/m2


Název: RD po revitalizaci rodinný dům v Doubravicích u Strakonic. Revitalizace proběhla před 6 lety, zahrnuje novou střechu se sněholamy, rozvody el.v mědi, vody v plastu, zateplení, eurookna, střešní okna, podlahy, topení. Topení je zajištěno infrazářiči. Kuchyňská linka na míru vybavena vestavěnými spotřebiči. Bazén je zapuštěný, krytý, vyhřívaný, s vlastní filtrací, pergola s grilem, terasa s novými prkny má plochu 66m2, garáž s dílnou také 66m2. Celková cena:4 250 000 Kč za nemovitost, ID zakázky:614 Plocha zastavěná:110 m2 Užitná plocha:180 m2 Plocha pozemku:396 m2 Lokalita Doubravice, Strakonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:




- 12 -

Název: RD z roku 2007 rodinný dům 4+kk se zahradou 240m2, 7 km od Strakonic. Dům je celý zateplen včetně půdního prostoru, není podsklepen. Součástí nemovitosti je i garáž. Vytápění domu a ohřev vody zajišťuje plynový kotel. K topení lze využít v chladných měsících i krbová kamna v obývacím pokoji. Podlahy plovoucí, dlažba a lino. Okna a dveře jsou plastová. V přízemí – zádveří, WC s technickým prostorem, obytná místnost s kuchyňským koutem a dřevěné schodiště vedoucí do patra, kde jsou tři pokoje, koupelna s vanou a WC. Dále zateplený půdní prostor, přístupný sklopným žebříkem a obložený kompletně deskami s osvětlením. Celý pozemek před domem je oplocen dřevěným plotem s posuvnými vraty pro parkování auta pod přístřeškem. Za domem je oplocení z pletiva a živého plotu. Na zahradě se nachází ještě nadzemní bazén, kolna na nářadí a dřevník. Celková cena:2 800 000 Kč za nemovitost ID zakázky:085-N05107 Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Řadový Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha Rok kolaudace:2007 Lokalita Radomyšl Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:




Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Jelikož nejsou známé cenové údaje z cuzk, z databáze vlastní ani skupiny odhadců majetku obdobné zrealizované nemovitosti - nedokončené novostavby, v posledních 24 měsíců, používám nepřímou srovnávací metodu, tj.známé přepočtené započitatelné plochy dokončených novostaveb RD, s odpočtem rozestavěnosti. Byly zjištěno, že v posledních 2 letech nebyly v obci Chlum zobchodované žádné pozemky s RD. Upravené nabídkové ceny se pohubují v intervalu od 19000 - 25000 ,- Kč/m2 započitatelné plochy. Hodnotu stanovuji kvalifikovaným odhadem při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 18 944 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 21 238 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 25 157 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 21 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 175,00 m2 3 675 000,- Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny rozestavěnost cca, 71% * 0,71 = 2 609 250,00 Výsledná porovnávací hodnota 2 609 250 Kč

- 13 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

2 609 250 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

2 580 689 Kč 447 390 Kč

Obvyklá cena 2 610 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsetdesettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. SJM - Nezkolaudované stavbě RD, ve stavu před dokončením- rozestavěnost cca 71%, přízemní, nepodsklepené, s jedním bytem o velikosti 5+1 s vestavěnou garáží, s přiměřeným pozemkem, situovaný v okrajové části obce, v klidné lokalitě, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

2 609 250,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu porovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č. 2909 zaokrouhleno 1. nemovitostí v SJM povinné a jejich přísl. 2 610 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu spočívající v přípojkách sítí NN, VV a VK, opěrná kamenná zeď - zahrnuto v OC 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená – nezjištěno . 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-

- 14 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí v SJM povinné - pozemku st.p.č. 143 s rozestavěnou stavbou a pozemek p.č. 726/10, vše v k.ú. Chlum u Blatné, obci Chlum, zapsané na LV č. 2909, vedeném vu Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice; se zohledněním práv a závad

ve výši 2 610 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 7.11.2016 Ing Michal Danielis Pražská 88 54101 Trutnov e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1232/181/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 181.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Cenové údaje Pozvánka + dodejka Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 16 -

počet stran A4 příloze 1 1 2 1 1 0 1 0

Snímek z katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents