ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 701/54/2014 NEMOVITOST:
Rodinný dům, Id. podíl 1/36 na pozemcích p.č.109 se stavbou RD č.p. 105 a pozemku p.č.110, to vše v k.ú. Proboštov u Teplic, zapsané na LV č. 548, vedené u KP Teplice Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Proboštov, k.ú. Proboštov u Teplic Adresa nemovitosti: Kpt.Jaroše 105, 417 12 Proboštov OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice IČ: 13531140 telefon: DIČ: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení Číslo jednací: 131 EX 11165/12-70 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17
e-mail:
[email protected]
12 500 Kč 28.4.2014
stran
ve Zlaté Olešnici, dne 6.5.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing Michal Danielis
28.4.2014 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 548 ze dne 15.4.2014 2. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 28.4.2014 za účasti spolumajitelů paní Jiřiny Ševčíkové a Václava Vokáče, kteří umožnili prohlídku nemovitostí. Povinná Dagmar Vokáčová se nedostavila, doručenku převzala fikcí. Ostatní spolumajitelé byli vyzváni k součinnosti, omluvil se Lukáš Vokáč, ostatní bez reakce. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 11165/12-70
Místopis Obec Proboštov (něm. Probstau) se nachází v okrese Teplice, kraj Ústecký, zhruba 3 km severně od Teplic. Ke dni 1.2.2014 zde žilo 2679 obyvatel. Části obce Proboštov a Přítkov. Prochází tudy železniční trať Ústí nad Labem - Chomutov se zastávkou Proboštov. Zastavují zde osobní vlaky zpravidla v hodinovém intervalu a některé vlaky spěšné. Obec je obsluhována autobusovými linkami, které tvoří součást MHD Teplice. Zařízení v obci jsou mateřská škola Pastelka, základní škola Proboštov, knihovna, dům s pečovatelskou službou Senior Teplice, praktický lékař, stomatolog a veterinář. -2-
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody věcné a srovnávací. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 115/12 Obec Proboštov
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je stavba RD čp. 105 s příslušenstvím a s pozemky, která je situována v širším centru obce Proboštov, přístupné z veř. komunikace p.č. 115/12 ve vlastnictví obce Proboštov, v okolí budov pro bydlení. Stavba RD je řadová - postavená v bloku obdobných domů. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 300 m od občanské vybavenosti centra obce (obecní úřad a policie, lékárna, knihovna) dále cca. 100 m od základní a mateřské školy a autobusové zastávky. Ve vzdálenosti cca. 900 m se nachází vlaková zastávka. Pozemky jsou kompletně zainvestované (NN, VV, VK a plyn). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -3-
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 2 zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 548 Katastrální území:
Proboštov u Teplic [733105]
Vlastnické právo Matušková Jana, Metodějova 185, 40339 Chlumec Němejc Petr, Šeříková 225, Maršov, 41742 Krupka Němejcová Jiřina, Hrnčířská 1037, Kolín II, 28002 Kolín Nogová Jana, Bulharská 1939/9, 41501 Teplice Rabochová Klára, Koterovská 1280/48, Východní Předměstí, 32600 Plzeň Ševčíková Jiřina, Černigovského 223/3, 41701 Dubí 53/72 Vokáč Lukáš, Na Dolíkách 332/7, Lhota, 30100 Plzeň Vokáč Tomáš, č.p. 67, 41804 Měrunice Vokáč Václav, Pivovarská 696, Teplické Předměstí, 41801 Bílina Vokáč Vladimír, Karla Čapka 246, Maršov, 41742 Krupka Vokáčová Dagmar, Legií 2546, 40747 Varnsdorf
Podíl 1/18 1/72 1/72 1/72 1/54 1/54 1/54 1/18 1/36 1/36
Pozemky Parcelní číslo 109 110 Práva stavby Na LV nejsou zapsána žádná práva stavby. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vokáč Tomáš Nařízení exekuce - Vokáčová Dagmar Zahájení exekuce - Vokáčová Dagmar Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Změna číslování parcel Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-2538/2014, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice
Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: stavba RD je od r.2009 po úmrtí uživatele prázdná, chátrající
-4-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Proboštov u Teplic: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka I O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,85 0,60 1,01
1,00 1,00 1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 535,70 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č. 109 o výměře 161 m2 je částečně zastavěný stavbou RD čp. 105 a pozemek p.č. 110 o výměře 250 m2 je zahradou, pozemky jsou ve funkčním celku a jsou kompletně zainvestované (NN, VV, VK a plyn), užívání je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - . 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
-5-
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - řada exekucí a I spoluvlastnický podíl III 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - Zóna 2 zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně.
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Σ Pi) = 0,855 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba I 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,02 0,05 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ Pi) = 1,070 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 1,000 * 1,070 = 0,915 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené -6-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 535,70 Typ
Parcelní číslo 109
Název
§ 4 odst. 1
Výměra [m2] 161,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 110 250,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,915
Upr. cena [Kč/m2] 490,17
Jedn. cena [Kč/m2] 490,17
Cena [Kč] 78 917,37
490,17
122 542,50 201 459,87
Pozemky - zjištěná cena
=
201 459,87 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby RD č.p. 105 Věcná hodnota dle THU Budova řadová, tradičně zděná z cihel, dvoupodlažní, nepodsklepený objekt s využitým podkrovím a půdou pod sedlovou střechou. Vstup je jednak přímo ze silnice ulice Kpt.Jaroše, tak ze dvora přes zahradu. Stavba sestává: V prvním, druhém a třetím patře v každém po jednom bytu 2+1 bez příslušenství, s jedním společným WC na chodbě. Kromě toho obsahuje schodiště s chodbou ze sklepa až na půdu. Vytápění lokální na TP, přívod studené vody, el.světelná dožitá funkční pouze částečně. RD je bez vybavení. Součásti a příslušenství - Příslušenstvím jsou vedlejší stavba dožitých kolen (jedné zděné 5,1*3,4m2) a dvou dřevěných, zbytky oplocení, dále přípojky inž.sítí (VV, VK, plyn a NN. Plyn je přiveden do domu, bez dalších rozvodů. St.tech.stav cca z r. 1895 do dnešní podoby stavba ponechána v původním stavu, do r. 2009 obydlen se základní údržbou, současně je technicky i ekonomicky dožitá, stav je před rekonstrukcí Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 79,20 m2 3,23 m
Název 1NP Výčet místností: chodba se schodištěm pokoj pokoj Užitná plocha celkem:
11,45 m2 22,00 m2 23,37 m2
1,00 1,00 1,00
11,45 m2 22,00 m2 23,37 m2 56,82 m2
79,20 m2
2NP -7-
3,20 m
Výčet místností: pokoj pokoj pokoj Užitná plocha celkem: podkroví Výčet místností: pokoj pokoj pokoj Užitná plocha celkem:
19,70 m2 24,50 m2 11,40 m2
1,00 1,00 1,00
19,70 m2 24,50 m2 11,40 m2 55,60 m2
79,20 m2 19,90 m2 9,90 m2 20,18 m2
1,00 1,00 1,00
2,44 m
19,90 m2 9,90 m2 20,18 m2 49,98 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vs1 (7,2*11)*(3,23) vs2 (7,2*11)*(3,20) zastřešení (7,2*11)*(4,8)/2
= = =
[m3] 255,82 m3 253,44 m3 190,08 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vs1 vs2 zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace
Popis mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm dř.trámové, omítnuté krov dřevěný, vázaný tašky na latích pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky kamenný sokl chybí kamenné náplňové dřevěná, zdvojená prkenný povrch keramická dlažba lokální- kamna na TP světelná -8-
Obestavěný prostor 255,82 m3 253,44 m3 190,08 m3 699,34 m3
18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
chybí ocelové trubky, studená voda chybí chybí chybí chybí chybí splachovací chybí
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
Ocenění 79 162 699,34 3 276 100,00 2 291 025
roků roků % Kč
119 10 88,70 258 886
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
162,40 m2 699,34 m3 79,20 m2 411,00 m2
Popis oceňované nemovitosti Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – stavba RD ve stavu před rekonstrukcí, nepodsklepená, se třemi bytovými jednotkami o velikosti 2+1, bez vybavení, s pozemky. Nemovitost se hodnotí porovnáním s obdobnými nemovitostmi realizovaných v posledních 12 měsících. Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 2 000,-Kč do 5 000,-Kč/m2. - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu
-9-
Popisy porovnatelných nemovitostí RD dům rodinný, 300 m2 Celková cena: 1 190 000 Kč za nemovitost Adresa: Modlanská, Trnovany Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 187 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 187 m2 Popis: Řadový dům s komerčními prostory v přízemí, který se nachází v ulici Modlanská v Teplicích - Trnovanech. V přízemí domu se nachází komerční prostory s vlastním vstupem z ulice. V 1. a 2. podlaží se nachází vždy byt 2+1. V zadní části dvora jsou kůlny. RD dům Činžovní, 300 m2 Celková cena: 780 000 Kč za nemovitost Adresa: Bohosudovská, Sobědruhy Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 164 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 164 m2 Plocha zahrady: 164 m2 Sklep: Ano Popis: Dům z konce 19 stol. na lukrativním místě v řadové zástavbě na návsi v Sobědruhách. Tento třípodlažní objekt (každé patro má více jak 100m2) je před rekonstrukcí čemuž odpovídá i velmi zajímavá cena. V přízemí domu se nachází dvě prostorné provozovny ke kom.využití. Nad těmito provozovnami je obytné patro. Střecha domu je nová, po rekonstrukci, jakož i stropy a podlahy mezi podkrovím a obytným patrem. Nová je také elektrinstalace. Objekt je podsklepen. Za domem je malá zahrádka RD dům rodinný, 300 m2 Celková cena: 850 000 Kč za nemovitost Adresa: Jindřišská, Novosedlice Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 186 m2 Plocha zahrady: 86 m2 Popis: RD 3.podlažní, který je v klidném místě města Novosedlice. Každé patro disponuje cca 100 m2 s dispozicí 3+1 v domě jsou nová plastová okna, a opravená střecha. Dům je prodáván jako hrubá stavba je možné jej předělat na dům nájemní. K domu náleží malý pozemek, který lze využít jako vjezd pro parkování vozidla cca 90 m2.
Srovnatelné nemovitosti Název: RD Lokalita Trnovany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 0,90 1,00 1,00 1,02 1,00 Celkový koef. KC 0,73 - 10 -
Upravená j. cena Kč/m2 4 871
Užitná plocha
Výměra pozemku.
300,00 m2
187 m2
Celková cena 1 990 000 Kč
Jednotková cena 6 633 Kč/m2
Název: RD Lokalita Sobědruhy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 1,01 1,00 1,03 1,02 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
300,00 m2
164 m2
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,85 2 207 Celková cena Jednotková cena 780 000 Kč
2 600 Kč/m2
Název: RD Lokalita Novosedlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 0,97 1,00 0,98 1,02 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
300,00 m2
186 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,78 2 198 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
2 833 Kč/m2
2 198 Kč/m2 3 092 Kč/m2 4 871 Kč/m2 3 092 Kč/m2 162,40 m2 502 141 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 502 141 Kč 0 Kč 460 346 Kč 201 460 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 12 500 Kč slovy: Dvanácttisícpětset Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě. kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky s rodinnými domy v širším centru obcí, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. řadový RD ve stavu před rekonstrukcí, se třemi bytovými jednotkami o velikosti 2+1, bez vybavení, s pozemky, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že spoluvlastnický podíl na nemovitosti je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále ji snižuji o 10%. Závěr Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/36 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k=10% Návrh OC podílu zaokrouhleno
502 141,- Kč 13 949,- Kč 12 553,- Kč 12 500,- Kč
Výpočet : Porovnávací hodnota - cenová úroveň květen 2014 ve výši
12 000,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - podílu id. 1/36 na nemovitostech zapsaných na LV č. 548, zaokrouhleno 12 500,-Kč Cena práv a závad na nemovitosti váznoucí - nezjištěna 0,-Kč Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství RD - vedlejší stavba dožitých kolen (jedné zděné 5,1*3,4m2) a dvou 0,-Kč dřevěných, zbytky oplocení, dále přípojky inž.sítí (VV, VK, plyn a NN - 12 -
Odpověď na otázky dle usnesení
Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitosti - Id. podílu 1/36 na pozemcích p.č. 109 se stavbou RD č.p. 105 a pozemku p.č. 110, to vše v k.ú. Proboštov u Teplic, zapsané na LV č. 548, vedeném u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice; se zohledněním práv a závad:
ve výši 12 500,-Kč Na závěr uvádím, že takto určená výsledná cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Ve Zlaté Olešnici 6.5.2014 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 701/54/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 54.
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 548 ze dne 15.4.2014 Snímek katastrální mapy ze dne 6.5.2014 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení znalce číslo jednací: 131 EX 11165/12-70 Databáze nemovitostí a realitní inzerce sReality
- 14 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy ze dne 6.5.2014
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -