ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0777-213/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům s pozemky Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Křimice Adresa nemovité věci: K Nádraží 218/15, 322 00 Plzeň, Křimice Spoluvlastníci stavby 8004302064, Kovanda Pavel, K Nádraží 218/15, 332 00 Plzeň, Křimice a pozemků: 5954280024, Kovandová Soňa, K Nádraží 218/15, 322 00 Plzeň, Křimice 8162032043, Kovandová Soňa, K Nádraží 218/15, 322 00 Plzeň, Křimice OBJEDNATELÉ : Adresy objednatelů:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekutorský úřad Plzeň-město, Soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Rychtaříkova 1, 326 00 Plzeň Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711
Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 134 EX 09779/10 a v exekučním řízení č.j. 121 EX 12719/09
OBVYKLÁ CENA OBVYKLÁ CENA PODÍLU ¼ OBVYKLÁ CENA PODÍLU ¾ Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
10 stran
V Plzni, dne 4.11.2014
30.10.2014
2 900 000 Kč 725 000 Kč 2 175 000 Kč Stav ke dni :
Počet příloh: 42 stran
JUDr. Karel Mošna
30.10.2014 Počet vyhotovení: 4
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.č. 258/1 o výměře 177 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce Křimice č.p. 218 - rodinný dům, na pozemku parc.č. 258/1, pozemku parc.č. 258/2 o výměře 137 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba ve vlastnictví jiného vlastníka stavba bez čp/če - občanská vybavenost, zapsaná na LV č. 324, dále pozemku parc.č. 259/2 o výměře 22 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba ve vlastnictví jiného vlastníka stavba bez čp/če - garáž, zapsaná na LV č. 324, pozemku parc.č. 259/1 o výměře 140 m2 - zahrada, a pozemku parc.č. 259/3 o výměře 47 m2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 333 pro katastrální území Křimice, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Součástí oceňovaných pozemků jsou, kromě shora uvedené stavby rodinného domu, dále venkovní úpravy, jako je zejm. zděný plot, ocelová vrata s plechovou výplní, zpevněné plochy z betonové dlažby a přípojky inženýrských sítí, součástí pozemku parc.č. 259/1 jsou dále drobné trvalé porosty zanedbatelné hodnoty, součástí stavební parcely, jejíž součástí je rodinný dům, je patrně původní kopaná studna, která sice nebyla s ohledem na neumožnění prohlídky identifikována, ale která je uvedena jako příslušenství v usnesení Okresního soudu Plzeň-město 29 D 1619/2010-392 ze dne 27.11.2012. Na pozemku parc.č. 259/3 dále stojí rozestavěná a nedokončená stavba neznámého využití, jejíž vlastnictví nebylo doloženo. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška č.j. 134 EX 09779/10-327 ze dne 6.10.2014, usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 12719/09-42 ze dne 7.10.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 333 ze dne 25.8.2014, usnesení Okresního soudu Plzeň-město 29 D 1619/2010-392 ze dne 27.11.2012 a snímek z katastrální mapy ze dne 25.8.2014. Dne 30.10.2014 mělo být provedeno ohledání nemovitostí, vzhledem k tomu, že se povinní k ohledání nedostavili a ohledání tak neumožnili, byla provedena pouze obhlídka exteriéru nemovitých věcí a byla pořízena dostupná fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je situovaný na řadové parcele na západním okraji zastavěného území města Plzně, v části Křimice, na rohu ulic K Nádraží a ulice Kozolupské. Jedná se o rezidenční lokalitu se zástavbou starších rodinných domů vlevo od Chebské ulice, což je výpadová silnice ve směru z Plzně do Stříbra. Část Křimice je okrajovou částí města Plzně ležící cca 7 km západně od centra města. Ve městě je dostupná kompletní občanská vybavenost krajského města, v okolí oceňovaného objektu je dosažitelná základní síť obchodů a služeb, v místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě včetně plynu. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusy MHD, a dále vlakovými a autobusovými spoji. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku -2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze stavebního pozemku, jehož součástí je hlavní stavba rodinného domu, z dalších dvou stavebních parcel, na kterých jsou postavené stavby ve vlastnictví jiného vlastníka, a dále ze dvou pozemků zahrady, vše pod společným oplocením. Hlavní stavba je samostatný, plně podsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, zastřešený valbovou střechou, obvodové stěny jsou cihelné tl. 45 cm s břízolitovými omítkami s nátěrem, podezdívka kamenná, krovy dřevěné s krytinou z betonových tašek sypaných, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, okna plastová s izolačním dvojsklem, vstupní dveře dřevěné. Vnitřní dispozice není, vzhledem k neumožnění prohlídky, známa, lze však předpokládat, že je dispozičně řešen jako dům o dvou samostatných bytech o velikosti 2+1 s příslušenstvím, se sklepními prostory a s volným půdním prostorem vhodným k úpravě pro bydlení.. Objekt je celkově v dobrém stavebně technickém stavu, je patrně napojen na všechny inženýrské sítě a vytápěn ústředním teplovodním systémem, vnitřní dispoziční uspořádání a stavebně technický stav vnitřních prostor objektu nelze z důvodu neumožnění prohlídky popsat ani zhodnotit. Všechny pozemky, které jsou součástí oceňovaného objektu, jsou rovinné až mírně sklonité k severovýchodu, přístup k objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Součástí oceňovaných pozemků jsou, kromě shora uvedené stavby rodinného domu, dále venkovní úpravy, jako je zejm. zděný plot, ocelová vrata s plechovou výplní, zpevněné plochy z betonové dlažby a přípojky inženýrských sítí, součástí pozemku parc.č. 259/1 jsou dále drobné trvalé porosty zanedbatelné hodnoty, součástí stavební parcely, jejíž součástí je rodinný dům, je patrně původní kopaná studna, která sice nebyla s ohledem na neumožnění prohlídky identifikována, ale která je uvedena jako příslušenství v usnesení Okresního soudu Plzeň-město 29 D 1619/2010-392 ze dne 27.11.2012. Na pozemku parc.č. 259/3 dále stojí rozestavěná a nedokončená stavba neznámého využití, jejíž vlastnictví nebylo doloženo, a proto nelze s jistotou určit, zda je součástí tohoto pozemku. Stavby na pozemcích parc.č. 258/2 a parc.č. 259/2 jsou ve vlastnictví jiného vlastníka, což částečně snižuje prodejnost objektu, a proto byla tato skutečnost při ocenění zohledněna koeficientem vlivu právních vztahů na prodejnost ve výši 0,90.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na pozemcích parc.č. 258/2 a parc.č. 259/2 stojí stavby ve vlastnictví jiného vlastníka, na pozemku parc.č. 259/1 stojí stavba, jejíž vlastnictví nebylo identifikováno Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo smluvní, zástavní soudcovské, zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a exekuce včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena
-4-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 200,00 m2 Zastavěná plocha: 114,00 m2 Plocha pozemku: 523,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Křimice Lokalita: ul. Průkopníků Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Velikost stavby 1,00 K4 Velikost pozemku 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vedlejší stavby 0,90 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,73 2 908 710 - srovnatelná; Velikost stavby - srovnatelná; Velikost pozemku - srovnatelná; Celkový stav - srovnatelný; Vedlejší stavby - dvougaráž; Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 620 m 3 990 000 Kč 3 990 000 Kč/ks Název: RD Křimice Lokalita: Plzeňská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Velikost stavby 1,00 K4 Velikost pozemku 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vedlejší stavby 0,90 0,90 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,73 3 054 510 - srovnatelná; Velikost stavby - srovnatelná; Velikost pozemku - srovnatelná; Celkový stav - srovnatelný; Vedlejší stavby - dvougaráž a pergola s krbem; Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu; -5-
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 654 m 4 190 000 Kč 4 190 000 Kč/ks Název: RD Zátiší Lokalita: Plzeň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Velikost stavby 1,00 K4 Velikost pozemku 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vedlejší stavby 0,90 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,66 2 623 088 - mírně horší poloha; Velikost stavby - srovnatelná; Velikost pozemku - větší pozemek; Celkový stav srovnatelný; Vedlejší stavby - garáž a pergola; Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 722 m 3 998 000 Kč 3 998 000 Kč/ks Název: RD Vejprnice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,10 K3 Velikost stavby 1,00 K4 Velikost pozemku 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vedlejší stavby 0,90 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,80 2 686 365 - mírně horší poloha; Velikost stavby - větší objekt; Velikost pozemku - srovnatelná; Celkový stav srovnatelný; Vedlejší stavby - garáž a pergola s krbem; Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 582 m 3 350 000 Kč 3 350 000 Kč/ks
-6-
Název: RD Vejprnice Lokalita: Jiráskova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,10 K3 Velikost stavby 1,00 K4 Velikost pozemku 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vedlejší stavby 0,90 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,88 3 351 942 - srovnatelná; Velikost stavby - srovnatelná; Velikost pozemku - menší pozemek; Celkový stav - srovnatelný; Vedlejší stavby - garáž; Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 446 m 3 800 000 Kč 3 800 000 Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Křimice Velký rodinný dvougenerační dům o velikosti 6+1, možno též jako 2 byty 3+1 a 3+KK. Vila se nachází ve starší vilové zástavbě v Plzni - Křimicích, nedaleko obchodů a MHD. Dům má velkou terasu a prostornou zahradu o velikosti 620m2, dům je podsklepený. K domu náleží 2garáž. Dům je ve výborném stavu, v roce 2012 prošel kompletní rekonstrukcí. RD Křimice Samostatný, podsklepený, patrový rodinný dům v Plzni - Křimicích. V přízemí domu se nachází hala, prostorná kuchyně s jídelnou (včetně spotřebičů), obývací pokoj a ložnice se zabudovanou šatnou, koupelna s WC, komora. V mezipatře se nachází odkládací místnost. V patře jsou 2 ložnice se zabudovanou šatnou, koupelna s vanou a WC. Půdní prostory skýtají možnost dostavby další obytné místnosti. V suterénu domu se nachází sušárna s pračkou a další WC. Dům má plastová okna, iteriéry jsou vybaveny plovoucími podlahami a dlažbou, dům je zateplen. Vedle domu se nachází garážové stání pro 2 automobily a krásná, udržovaná zahrada s pergolou a krbem. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel, dům je napojen na městskou kanalizaci a vodovod, a má navíc vlastní studnu na pozemku. Veškerá obč. vybavenost v okolí, MHD, vlakové i autobusové spojení, cca 10 minut do centra města. RD Zátiší Rodinný dům po částečné rekonstrukci, užitná plocha 190 m2, pozemek o výměře 722 m2, v Plzni Zátiší. Dispozice domu: suterén je v rozestavěném stavu, kde je možné vybudovat vinárnu, nebo menší samostatnou bytovou jednotku - chodba12 m2, garáž 17m2, sklep 37 m2. 1 NP je po rekonstrukci – zádveří, chodba a schodiště do podkroví 10 m2, kuchyně 12m2, obývací pokoj 24m2, koupelna s WC 9m2, komora 3m2. Podkroví je před rekonstrukcí - chodba, komora , WC, vstup na půdu, pokoj 18 m2, pokoj 19m2. Rekonstrukce probíhala v letech 2002 -2004, částečně v suterénu, kompletně v 1.NP a nová plastová okna v celém domě. Na pozemku stojí ještě jedna samostatná garáž a krytá pergola. Výborná dostupnost v dosahu MHD. -7-
RD Vejprnice Rodinný dům 6+kk ve Veprnicích na pozemku o velikosti 582m2. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Ohřev vody zajišťuje bojler a vytápění domu el. přímotopy s možností využití výkonného krbu, který se nachází v přízemní rodinného domu. Podlahy nemovitosti tvoří dlažby, plovoucí podlahy a koberce v jednotlivých pokojích. RD disponuje dvěma koupelnami v přízemí a v patře, je částečně podsklepený, k dispozici je také garáž a terasa v patře. K nemovitosti náleží prostorná a dobře udržovaná zahrada, posezením s krbem.Celkově je tento dům ve velmi dobrém stavu a pro uvedení do provozu nebudou nutné velké investice. Vejprnice jsou obec s dobrou občanskou vybaveností (mateřská škola, základní škola, pošta, lékaři) a dopravní obslužností, nachází v těsné blízkosti Plzně, autem 10 minut po příjemné komunikaci. RD Vejprnice Zrekonstruovaný rodinný dům ve Vejprnicích u Plzně, v Jiráskově ul.. Rodinný dům, který prošel v roce 2004 kompletní rekonstrukcí je dispozičně řešený jako 5+1 nebo je možné jej řešit jako dvougenerační s byty 3+kk a 2+1. Jedná se o částečně podsklepený objekt, který v přízemí tvoří 2 obytné pokoje, pokoj s kuchyňským koutem, šatna a koupelna s WC. V patře jsou dále 3 pokoje. Rekonstrukce domu obnášela novou fasádu, výměnu oken, v interiérech nové podlahy – kombinace dlažeb, plovoucích podlah a koberců, kompletní nové rozvody vody, odpadů, topení, elektřiny, kuchyňská linka, sociální zařízení, vnitřní interiérové dveře. Vytápění objektu ústřední etážové – kondenzační plynový kotel. IS- veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plyn, elektřina 220/400 V, K rodinnému domu naleží garáž. Třída energetické náročnosti budovy E, 254 kWh/m2/rok. Pozemek je o celkové o výměře 446 m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-8-
2 623 088 Kč/ks 2 924 923 Kč/ks 3 351 942 Kč/ks 2 924 923 Kč/ks 2 924 923 Kč
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška č.j. 134 EX 2 09779/10-327 ze dne 6.10.2014 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3 12719/09-42 ze dne 7.10.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 333 ze dne 25.8.2014 25 Usnesení Okresního soudu Plzeň-město 29 D 1619/2010-392 ze dne 10 27.11.2012 Snímek katastrální mapy ze dne 25.8.2014 1
- 10 -
Fotodokumentace
- 11 -
