ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0163-11/2016 NEMOVITÁ VĚC: Nemovitosti vedené v katastru nemovitostí Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, pro obec Roštín, katastrální území Roštín na LV č. 1397 a jsou to: pozemek parc. číslo St. 238 jehož součástí je stavba Roštín, č.p. 179, rod. dům., stavba stojí na pozemku p.č. St. 238 Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Roštín, k.ú. Roštín Adresa nemovité věci: Roštín 179, 768 03 Vlastník stavby: Štefan Danis, Hranice III-Velká 70, 753 01 Hranice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Štefan Danis, Hranice III-Velká 70, 753 01 Hranice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., soudní exekutor Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Ladislav Vaculík Věžové domy 863, 760 01 Zlín
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro Exekuční příkaz Č.j. 124 EX 15798/14-42, pro Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., soudní exekutor (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
150 000 Kč
Datum místního šetření: 18.10.2016 v 17:00 Stav ke dni : 18.10.2016 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele, majitel nespolupracuje, majitelem nebyla prohlídka interiérů umožněna Počet stran: 17 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2
Ve Zlíně, dne 1.11.2016
Ing. Ladislav Vaculík
NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti vedené v katastru nemovitostí Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, pro obec Roštín, katastrální území Roštín na LV č. 1397 a jsou to: - pozemek parc. číslo St. 238 o výměře 129 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba: Roštín, č.p. 179, rod. dům, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 238. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby Exekučního příkazu Č.j. 124 EX 15798/14-42.
Základní pojmy a metody ocenění Zvolené metody pro ocenění K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1397, k.ú. Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž, ze dne 30.09.2016 08:35:02, viz. příloha posudku. - Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Roštín, obec Roštín - příloha posudku. -Vyhláška MF č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Objednávka znaleckého posudku z USNESENÍ Č.j. 124 EX 15798/14-70, pro potřeby Exekučního řízení Č.j. 124 EX 15798/14-42. - Mapa okolí, viz. elektronický náhled - Informace a sdělení získána realitních kanceláří a vlastní databáze - Informace získané od majitele sousední nemovitosti pana Sigmunda Františka při místním šetření dne 18.10.2016 v 17:00. -Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Ladislavem Vaculíkem, dne 18.10.2016 v 17:00 bez přítomnosti majitele, majitel nespolupracuje a neumožnil prohlídku nemovitosti z interiéru. - Fotodokumentace pořízená při místním šetření. - odborná literatura Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně - Teorie oceňování nemovitostí,
Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Roštín cca 16 km od okresního města Kroměříže a cca 22 km od krajského města Zlína, v současné době má obec Roštín 705 obyvatel. Obec je vybavena kanalizací, vodovodem, a teplovodem z bioplynky, el. sítí. Dopravní spojení do centra Kroměříže i Zlína je dobré - bezproblémové. Nemovitost se nachází ve vzdálenosti cca 620m severovýchodně od centra obce, v dostupnosti místní komunikace. Parkování v okolí domu je v současnosti nemožné, nejsou zřízena a velikost pozemku zřízení na vlastním pozemku ani neumožňuje.
-2-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Roštín cca 16 km od okresního města Kroměříže a cca 22 km od krajského města Zlína, v současné době má obec Roštín 705 obyvatel. Obec je vybavena kanalizací, vodovodem, a teplovodem z bioplynky, el. sítí. Dopravní spojení do centra Kroměříže i Zlína je dobré - bezproblémové. Nemovitost se nachází ve vzdálenosti cca 620m severovýchodně od centra obce, v dostupnosti místní komunikace. Parkování v okolí domu je v současnosti nemožné, nejsou zřízena a velikost pozemku zřízení na vlastním pozemku ani neumožňuje. Jedná se rodinný dům č.p. 179 v obci Roštín, k.ú. Roštín okres Kroměříž s přilehlým pozemkem, dům je jednopodlažní s drobnou přístavbou. Nemovitost RD není řádně zapsána v katastru nemovitostí, skutečná zastavěná plocha vlastním RD neodpovídá zákresu v katastru nemovitostí. U RD je provedena zděná přístavba, která není řádně zapsána - zakreslena v katastru nemovitostí. Blíže viz. fotodokumentace, která je přílohou posudku. Podkroví není zřízeno - pouze půda. Při prohlídce nemovitosti nebyl znalci do objektu umožněn přístup, ohledání předmětu ocenění provedeno pouze z exteriéru objektu. Z hlediska stavebně technického se jedná o přízemní rodinný domek z původní zástavby obce Roštín, RD je založen na kamenných základech, zdivo z kotovic, krov původní dřevěný, střešní krytina skládaná tašková. Okna, dveře - původní dřevěná kastlová. Dům je ve špatném neudržovaném stavu, na většině míst zdiva se projevuje zasažení objektu RD vlhkostí vzlínající z podloží objektu. Objekt RD je bez izolací a je zasažen zemní vlhkostí a plísněmi. Vytápění objektu naznačuje, že je vybaven lokálními topidly na pevná paliva. Celkově při prohlídce nemovitostí, které jsou předmětem ocenění lze konstatovat, že vlastní RD i přilehlý pozemek jsou neudržované v původním stavu. Rodinný dům působí v době ocenění vybydleným dojmem a jeví se jako nezpůsobilý k trvalému bydlení, bez provedení kompletní rekonstrukce. Blíže viz. fotodokumentace - přílohou posudku. Silné stránky Umístění RD v klidné části obce Roštín a je v relativně dobré dojezdové vzdálenosti do okresního města Kroměříže nebo do Uherského Hradiště, případně i do Krajského města Zlína. Slabé stránky Jedná se rodinný dům č.p. 179 v obci Roštín, k.ú. Roštín, okres Kroměříž s přilehlým pozemkem. Celkově při prohlídce nemovitostí, které jsou předmětem ocenění lze konstatovat, že vlastní RD i přilehlý pozemek jsou neudržované. Blíže viz. fotodokumentace - přílohou posudku. Rodinný dům je v původním stavu s minimálně prováděnou údržbou, RD je zasažen vlhkostí z důvodu absence hydroizolací. Rodinný dům je situován na velmi malém pozemku ve stísněných podmínkách (pozemek má nevhodný tvar a nemá žádnou zeleň), v bezprostřední blízké zástavbě okolních domů. Blíže viz. orthofotomapa- příloha posudku.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost je již zatížena zástavními právy, viz. výpis z KN k datu 30.09.2016 08:35:02 - výpis je přílohou posudku. Nemovitost RD není řádně zapsána v katastru nemovitostí, skutečná zastavěná plocha vlastním RD neodpovídá zákresu v katastru nemovitostí. U RD je provedena zděná přístavba, která není řádně zapsána - zakreslena v katastru nemovitostí. Blíže viz. fotodokumentace, která je přílohou posudku. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není zatížena riziky, která by souvisela s umístěním nemovitosti jako takovým. Nemovitost je situována v lokalitě kde převládá zástavba rodinnými domy. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Exekuční příkaz Č.j. 124 EX 15798/14-42. Dle výpisu z katastru nemovitostí není nemovitost zatížena věcnými břemeny. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně znalec nebyl žádnou osobou upozorněn. Ocenění je provedené v obvyklé (tržní) hodnotě bez vlivu zástav a stavu exekucí. Ostatní rizika: nejsou Komentář: K datu ocenění nebyla znalci předložena žádná uzavřená nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové ocenění.
OCENĚNÍ
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
68,00 m2 129,00 m2
-4-
Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Roštín cca 16 km od okresního města Kroměříže a cca 22 km od krajského města Zlína, v současné době má obec Roštín 705 obyvatel. Obec je vybavena kanalizací, vodovodem, a teplovodem z bioplynky, el. sítí. Dopravní spojení do centra Kroměříže i Zlína je dobré - bezproblémové. Nemovitost se nachází ve vzdálenosti cca 620m severovýchodně od centra obce, v dostupnosti místní komunikace. Parkování v okolí domu je v současnosti nemožné, nejsou zřízena a velikost pozemku zřízení na vlastním pozemku ani neumožňuje. Jedná se rodinný dům č.p. 179 v obci Roštín, k.ú. Roštín okres Kroměříž s přilehlým pozemkem, dům je jednopodlažní s drobnou přístavbou. Nemovitost RD není řádně zapsána v katastru nemovitostí, skutečná zastavěná plocha vlastním RD neodpovídá zákresu v katastru nemovitostí. U RD je provedena zděná přístavba, která není řádně zapsána - zakreslena v katastru nemovitostí. Blíže viz. fotodokumentace, která je přílohou posudku. Podkroví není zřízeno - pouze půda. Při prohlídce nemovitosti nebyl znalci do objektu umožněn přístup, ohledání předmětu ocenění provedeno pouze z exteriéru objektu. Z hlediska stavebně technického se jedná o přízemní rodinný domek z původní zástavby obce Roštín, RD je založen na kamenných základech, zdivo z kotovic, krov původní dřevěný, střešní krytina skládaná tašková. Okna, dveře - původní dřevěná kastlová. Dům je ve špatném neudržovaném stavu, na většině míst zdiva se projevuje zasažení objektu RD vlhkostí vzlínající z podloží objektu. Objekt RD je bez izolací a je zasažen zemní vlhkostí a plísněmi. Vytápění objektu naznačuje, že je vybaven lokálními topidly na pevná paliva. Celkově při prohlídce nemovitostí, které jsou předmětem ocenění lze konstatovat, že vlastní RD i přilehlý pozemek jsou neudržované v původním stavu. Rodinný dům působí v době ocenění vybydleným dojmem a jeví se jako nezpůsobilý k trvalému bydlení, bez provedení kompletní rekonstrukce. Blíže viz. fotodokumentace - přílohou posudku. Srovnatelné nemovité věci Název: RD č.1 Prodej rodinného domu 55 m2, pozemek 169 m2 Kostelany - Újezdsko, okres Kroměříž Prodej rodinného domu 2+1 o podlahové výměře 55 m2. K nemovitosti také patří zahrada a dvůr o výměře 84 m2. Nemovitost v původním stavu vyžadující rekonstrukci. Ener. náročnost budovy: G. Více info u makléře. Celková cena: 300 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 28.09.2016 ID: 2398871900 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Klidná část obce I. Typ domu: Přízemní II. Plocha zastavěná: 82 m2 -5-
III. Užitná plocha: 55 m2 IV. Plocha pozemku: 169 m2 V. Plocha zahrady: 84 m2 VI. Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Bus MHD: Kostelany, Újezdsko, točna (86 m) Restaurace: Ranč Milovice (1409 m) Obchod: Enapo (1658 m) Škola: ZŠ a MŠ Kostelany (1819 m) Lokalita: Kostelany - Újezdsko, okres Kroměříž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Velikost pozemku Zdroj: http://www.sreality.cz
Obest. prostor 0,00 m3
0,90 0,92 1,01 0,90 1,01 Realitní inzerce, Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,76 228 054 Celková cena Jednotková cena 300 000 Kč 300 000 Kč/ks
Výměra pozemku 169 m2
Název: RD č.2 Prodej rodinného domu 54 m2, pozemek 126 m2 Počenice-Tetětice - Tetětice, okres Kroměříž Prodej z insolvenčního řízení dlužníka rodinného domu č.p. 48. Jedná s o přízemní objekt - jedno nadzemní podlaží, volný půdní prostor pod sedlovým krovem, postavený na pozemku p.č. 168 po levé straně místní komunikace uprostřed obce ve stávající řadové zástavbě. Objekt byl postavený pravděpodobně ve 20. letech minulého století. V domě byla zahájena rekonstrukce, jsou vybourané vnitřní příčky, chybí stropy, podlahy. Dům je neobyvatelný, pouze k demolici. Součástí nemovitosti jsou přípojky inženýrských sítí, příslušenství tvoří pouze přistavený sklad ve dvoře v havarijním stavu k asanaci, venkovní úpravy nejsou. Objekt nemá zahradu. V místě možnost napojení na všechny inženýrské sítě mimo spl. kanalizaci. VII.
Celková cena: 85 000 Kč za nemovitost
VIII.
Poznámka k ceně: Kupující hradí daň z nabytí nemovitých věcí!
IX. Aktualizace: 27.10.2016 X. ID: 2058092636
-6-
XI. Stavba: Cihlová XII.
Stav objektu: K demolici
Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 126 m2 Užitná plocha: 54 m2 Plocha pozemku: 126 m2 Bus MHD: Počenice-Tetětice, Tetětice (153 m) Vlak: Zborovice (3132 m) Obchod: COOP družstvo (1691 m) Škola: ZŠ a MŠ Počenice (1402 m) Lokalita: Počenice-Tetětice - Tetětice, okres Kroměříž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,05 K2 Velikosti objektu 0,94 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Velikost pozemku 0,93 Zdroj: Realitní inzerce, http://www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Kč/ks KC 0,83 70 220 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 126 m 85 000 Kč 85 000 Kč/ks
Název: RD č.3 Prodej rodinného domu 130 m2, pozemek 429 m2 Pačlavice - Pornice, okres Kroměříž K prodeji Vám nabízíme dům v klidném místě na okraji obce Pačlavice. Dům nabízí zastavěnou plochu 130 m2 s číslem popisným. Číslo popisné Vám zajistí snadnou rekonstrukci k trvalému bydlení, případně lze přizpůsobit a využít klidné místo pro příjemný čas víkendového odpočinku. Dům je v neobydleném stavu a je určen k rekonstrukci. Pro živější představivost Vás zveme na osobní prohlídku. XIII.
Celková cena: 310 000 Kč za nemovitost
XIV.
Poznámka k ceně: Včetně právního servisu a poplatků.
XV.
ID zakázky: 081-N01267 -7-
XVI.
Aktualizace: 30.10.2016
XVII.
Stavba: Cihlová
XVIII.
Stav objektu: Před rekonstrukcí
XIX.
Poloha domu: Samostatný
XX.
Typ domu: Přízemní
Plocha zastavěná: 130 m2 Užitná plocha: 130 m2 Plocha pozemku: 429 m2 Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení:
Lokalita: Pačlavice - Pornice, okres Kroměříž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Velikost pozemku Zdroj: http://www.sreality.cz
Obest. prostor 0,00 m3
0,90 0,95 0,90 0,91 1,03 Realitní inzerce, Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,72 223 588 Celková cena Jednotková cena 310 000 Kč 310 000 Kč/ks
Výměra pozemku 429 m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota po zaokrouhlení
-8-
70 220 Kč/ks 173 954 Kč/ks 228 054 Kč/ks 173 954 Kč/ks 174 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Nabídkové ceny porovnávaných srovnávaných rodinných domů v realitní inzerci se pohybují v intervalu (85 000 Kč do 310 000 Kč) - inzerované ceny. Nemovitosti v cenové relaci 85 000 Kč jsou, dle inzerce určeny spíše k demolici a jsou neobyvatelné a dále jsou prodávány jako prodej z insolvenčního řízení dlužníka. Nemovitosti v cenové relaci 300 000 Kč, jsou určeny ke kompletní rekonstrukci i prvků dlouhodobé životnosti stavby, ale jsou oproti posuzované nemovitosti vhodněji situovány a jsou s větším pozemkem. Z důvodu nejistoty realizovatelnosti inzerovaných cen u porovnávaných rodinných domů je nutnou uvažovat korekci těchto cen, tyto korekce jsou zohledněny v porovnávací hodnotě a dále je zde zohledněna celková analýza technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů, se zohledněním zjištěných specifik oceňovaného majetku - oceňovaný objekt je bez řádné údržby a v původním stavu. Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě a k datu zpracování ocenění vycházím z porovnávací metody, kdy při zohlednění všech faktorů a stavebnětechnického stavu nemovitosti, které se podílejí na tvorbě obvyklé ceny tuto stanovuji při dolní hranici cenového rozpětí. Odhad výsledné obvyklé ceny stanovené touto metodou je platný za předpokladu, že na objektu nevzniknou žádné změny.
Závěr Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění rodinného domu, který je nevhodně situován ve stávající zástavbě původních rodinných domů, na velmi malém pozemku. Pozemek je prost zelené plochy - pouze je zde betonový dvorek. Dále cenu značně negativně ovlivňuje stavebně technický stav objektu, který je ve stavu původním, bez řádně prováděné údržby, dům je zasažen vlhkostí z důvodu absence hydroizolací. V našich podmínkách trhu je ztížená poptávka po takovýchto nemovitostech. Je předpoklad, že nemovitost je v interiéru nezpůsobilá k trvalému obývání bez kompletní rekonstrukce. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako výslednou cenu určenou porovnáním, ale je nutné ji dále redukovat. V tomto konkrétním případě volím redukci o 14% tj. na 174 000 x 0,86 = 149 640 Kč, po zaokrouhlení 150 000,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti a z důvodu nejistoty realizovatelnosti inzerovaných cen u nabízených nemovitostí je stanovena i tato obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí ve výši 150 000,- Kč.
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí na LV 1397, k.ú. Roštín, obec Roštín je:
150 000 Kč slovy: Jednostopadesáttisíc Kč Ve Zlíně 1.11.2016
Ing. Ladislav Vaculík Věžové domy 863 760 01 Zlín
-9-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 18.9.2007, č.j. Spr 3353/07 pro základní obor 1/ ekonomika, 2/stavebnictví pro odvětví 1/ ceny a odhady nemovitostí, 2/ stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0163-11/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 0163-11/2016.
Ve Zlíně 1.11.2016
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1 2
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Zákres do KN Mapy oblasti Zákres do KN orthofoto snímek Výpis z KN
- 11 -
Fotodokumentace
Foto RD č.p. 179, obec Roštín s pozemkem parc. č. St. 238
- 12 -
- 13 -
Mapy oblasti
- 14 -
Zákres do KN orthofoto snímek
- 15 -
- 16 -
- 17 -
