ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6046-181/2014 Rekreační domek če. 86 Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Komorní Lhotka, k.ú. Komorní Lhotka Komorní Lhotka 86, 739 53 Komorní Lhotka

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci:

OBJEDNATEL: Adresa objednatele:

IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701

telefon: 608 972 071

DIČ: CZ7102135425

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

Počet stran:

e-mail: [email protected]

13

V Rohově, dne 28.11.2014

850 000 Kč 16.11.2014

Stav ke dni:

Počet stran příloh:

4

Martin Vehovský

16.11.2014

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 82 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Třinec, ke dni 16.11.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 82 ze dne 12.11.2014. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 16.11.2014. Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené majitelem. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Komorní Lhotka, ve vzdálenosti cca 15 km od města Třinec, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 3126, 1759/1 Ivaniuková Pavlína, Komorní Lhotka 75

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř

Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, která je ve vlastnictví fyzické osoby a přístup na oceňované nemovitosti není právně zajištěn. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo splaškovou kanalizaci. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací -2-

Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k domu není právně zajištěn. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplav. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o. a zástavní právo exekutorské. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve výsledné ceně zohledněna. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 12-ti let, tzn. do 29.8.2025, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené věcné břemeno není ve výsledné ceně zohledněno. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, mimo splaškovou kanalizaci. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost Celkem

P.Č. St. 390 1760/2 1760/3

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 71 300,00 321 300,00 117 300,00 509

Výsledná cena

=

Cena [Kč] 21 300,00 96 300,00 35 100,00 152 700,00 152 700,– Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Rekreační domek če. 86 Je užívaný od roku 1960, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, je součásti pozemku parc. čís. St. 390. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje dům v PP chodbu, garáž a skladovací prostory, v 1.NP zádveří, chodbu se schodištěm, 2x pokoj, kuchyně, koupelna a WC, v podkroví je chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina plechová, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností standartní, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný.

-3-

Příslušenství rodinného domu tvoří studna, přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP (7,05×3,61)+(5,83×7,83)-(2,00×0,81)+(0,26×3,35) 1.NP (7,05×3,61)+(5,83×7,83)-(2,00×0,81)+(0,26×3,35) podkroví (5,83×7,83)-(2,00×0,81)+(0,26×3,35)

[m2] 70,35 70,35 44,90

= = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 70,35 m2 1,98 m 70,35 m2 2,85 m 2 44,90 m 1,75 m

Název 1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (25,45×5,25)+44,90×(1,98+2,85+0,30+2,95/2)

=

Název

Typ

Celkový Obestavěný prostor - celkem:

NP

[m3] 430,18 m3 Obestavěný prostor 430,18 m3 430,18 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy s rovným podhledem S 4. Střecha sedlová střecha S 5. Krytina pozinkovaný plech S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S -4-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

břizolítový keramické obklady dřevěné hladké plné a prosklené dveře dřevěná, zdvojená standartní keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí el. sporák, dřez v lince umyvadlo, vana splachovací chybí

P S S S S S S S S C S S C S S S S C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S P S S S S S S S S C S S C S S S S C

5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

-5-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,23 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,00 2,90 1,70 0,00 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 94,63 0,9463

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= × × × × =

430,18 m3 × 4 182,– Kč/m3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 54 / 100 = 54,0 % Koeficient opotřebení: (1- 54,0 % / 100)

×

Rekreační domek če. 86 - zjištěná cena

=

Plná cena:

2 130,– 1,0900 0,9463 0,9000 2,1150 4 182,– 1 799 012,80 Kč

0,460 827 545,90 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

106,14 m2 430,18 m3 70,35 m2 509,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rekreační chalupa Celoročně obyvatelná chata o velikosti 4+2 se nachází v příjemném prostředí Komorní Lhotky. V přízemí chaty jsou dva vstupní prostory, dvě kuchyně s plynovým sporákem, dva obývací pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC. Ve 2.NP je 2x pokoje + úložný prostor. Vytápění nemovitosti je řešeno kachlovými kamny (tuhá paliva) či plynem. Dům je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Dům je užívaný od roku 1957, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, zastřešený sedlovou střechou, které je využito k výstavbě podkroví. Rodinný dům je objekt o dvou bytových jednotkách se společnou vstupní halou, obsahuje garáž pro jeden automobil ve sklepních prostorech. V 1.NP je umístěná bytová jednotka 2+1 s koupelnou, WC, chodbou se schodišťovým prostorem a verandou. V podkroví je druhá bytová jednotka 2+1 s koupelnou, WC a komorou. Dům je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rekreační chalupa Chalupa je užívaná od roku 1956, jako nepodsklepený, o 1.NP a podkroví, zastřešený sedlovou střechou. Dispozičně obsahuje v 1.NP zádveří, 1x pokoj, kuchyni, komoru, koupelnu, WC, obývací pokoj, pokoj pro hosty, chodbu se schodištěm do podkroví, venkovní zastřešenou terasu s posezením a venkovním krbem, v podkroví je 3x pokoj a komora. Dům je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. -6-

Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chalupa Lokalita Komorní Lhotka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 8 706 - právně nezajištěný přístup; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 164,84 m 850 m 1 590 000 Kč 9 646 Kč/m2 Název: Rodinný dům Lokalita Komorní Lhotka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Vliv pozemku - větší 0,81 7 621 výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - právně nezajištěný přístup; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 191,84 m 1 791 m 1 800 000 Kč 9 383 Kč/m2 Název: Rekreační chalupa Lokalita Komorní Lhotka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav

0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 -7-

K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 7 761 - právně nezajištěný přístup; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 191,88 m 528 m 1 650 000 Kč 8 599 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

7 621 Kč/m2 8 029 Kč/m2 8 706 Kč/m2 8 029 Kč/m2 106,14 m2 852 198 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 852 198 Kč 0 Kč 1 758 556 Kč 152 700 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 850 000 Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu.

V Rohově 28.11.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: [email protected]

-8-

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6046-181/2014 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 82 ze dne 12.11.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2014. Mapa oblasti

-9-

počet stran A4 příloze 2 1 1

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -