ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 175812615
NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Tvrdonice, k.ú. Tvrdonice Adresa nemovité věci: Vinohradní 650/38, 691 53 Tvrdonice Vlastníci stavby: Jaroslav Luhan, č. p. 168, 378 26 Lodhéřov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /6 Luboš Luhan, Vinohradní 650/38, 691 53 Tvrdonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jaroslav Stiburek, Vinohradní 650/38, 691 53 Tvrdonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Vlastníci pozemku: Jaroslav Luhan, č. p. 168, 378 26 Lodhéřov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /6 Luboš Luhan, Vinohradní 650/38, 691 53 Tvrdonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jaroslav Stiburek, Vinohradní 650/38, 691 53 Tvrdonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: 603 838 561 DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 16757/13-83 (ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
650 000 Kč
Datum místního šetření: 28.9.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 22 stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 14.10.2015
28.9.2015 Počet vyhotovení: 2
Tomáš Maršál
NÁLEZ
Znalecký úkol
id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav . Účelem
tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Břeclav, LV č.2162 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 16757/13-83 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 16757/13-64 Místopis Obec Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice je součástí okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis
Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945
vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav. -2-
Jedná se o id.podil 1/6 RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku
st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav vše je
zapsáno u KN Břeclav na LV č.2162. Jde o řadový RD č.p.650/38, který má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží, podkroví a sklonitou střechu. Účel užití - bydlení. Stavebně technický stav velmi dobrý. U objektu se nachází vedlejší stavby, sklad, zp.plocha, přípojky, oplocení. Objekt RD má svislé nosné konstr. zděné, svody a okapy provedené. Vytápění ÚT, rozvody provedeny. Podle místního šetření a sdělení místního zdroje byla provedena celková rekonstrukce objektu. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na inž.sítě.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz.LV č. 2162 Ostatní rizika: nejsou Komentář: nutné dořešení a zapsání stavby bez čp/ev stojící na pozemku st.945 v KN
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu
1. Ocenění staveb 1.1 id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944 obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav 1.2 id.podilu 1/6 na jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav 1.3 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1 id.podilu 1/6 na st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci -3-
parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav
Obsah tržního ocenění majetku
1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav 2.2
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV 2162 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Index trhu
č. II
Pi 0,00
III
-0,01
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 5
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,04 -4-
možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index polohy
I
-0,08
II II
0,00 0,00
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030
Koeficient pp = IT * IP = 1,020
11
i=2
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Tvrdonice:
Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III zdravotní středisko a škola)
Pi 0,85 0,60 1,01 1,00 0,90 0,95
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 612,17 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1 id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944 obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha:
§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou -5-
Obestavěný prostor - celkem:
1 207,41 m3
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef.
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena:
1 207,41 m3 * 4 419,36 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou
Koeficient opotřebení: (1- 44,0 % / 100)
=
* -6-
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 100,00 1,0000 2 130,0900 1,0000 0,9000 2,1150 4 419,36
5 335 979,46 Kč
0,560
1,
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944 obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944 obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav - zjištěná cena
= * = =
2 988 148,50 Kč 1,020 3 047 911,47 Kč 3 047 911,47 Kč
*
1/6
=
507 985,25 Kč
1.2 id.podilu 1/6 na jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274 315,46 m3
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor - celkem: Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S S S S S P S S S S S
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef.
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * *
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 2,25 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90 94,00 0,9400 1 250,0,9400 0,9000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 315,46 m3 * 2 185,85 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Id.podilu 1/6 na jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Id.podilu 1/6 na jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav - zjištěná cena
= =
2 185,85 689 548,24 Kč
* = * = =
0,750 517 161,18 Kč 1,020 527 504,40 Kč 527 504,40 Kč
*
=
1/6
87 917,40 Kč
1.3 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944 obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav id.podilu 1/6 na jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav Celkem: Ocenění Cena staveb celkem: 5,00 % z ceny staveb
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena
Cena stavby 507 985,25 Kč 87 917,40 Kč 595 902,65 Kč
*
=
595 902,65 0,0500
29 795,13 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1 id.podilu 1/6 na st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav Jedná se o id.podil 1/6 na pozemku st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres -8-
Břeclav. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na
LV č. 2162 u KN Břeclav.
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 704,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 704,00) / 1 704,00 = 0,917
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a Index omezujících vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
IO = 1 + Pi = 1,000
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990
6
i=1
Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,030 = 1,020 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 561,36 1,020 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,917 Typ
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda
Parcelní číslo st. 944
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 572,59
Výměra [m2] 414,00
Jedn. cena [Kč/m2] 572,59
Cena [Kč] 237 052,26
st. 945
53,00
572,59
30 347,27
2544
614,00
572,59
351 570,26
-9-
§ 4 odst. 1 orná půda Stavební pozemky - celkem
2545/1
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 705,00 36,00 407,00 478,00
623,00 1 704,00
JC [Kč/m2] 10,08 10,42 10,08 16,77
m
2
572,59
356 723,57 975 693,36
60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 60,00 60,00 60,00
UC [Kč/m2] 16,13 16,67 16,13 26,83
vinice 2543 00850 vinice 2545/2 vinice 2546/1 00850 vinice 2546/2 00100 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 626,00 m2 = Id.podilu 1/6 na st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Id.podilu 1/6 na st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve = zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav - zjištěná cena
Cena [Kč] 11 371,65 600,12 6 564,91 12 824,74
31 361,42 1 007 054,78 Kč 1/6
167 842,46 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění
2.1 id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
298,00 m2 1 207,00 m3 218,00 m2 3 330,00 m2
Srovnatelné nemovité věci - 10 -
Název: Prodej rodinného domu 350 m2, pozemek 754 m2 k prodeji jedinečný rodinný dům o velikosti 5+1 se zahradou a garáží v obci Lanžhot, okres Břeclav umístěný na klidné ulici, v atraktivní lokalitě hned vedle zámeckého parku. Dům prošel kompletní velmi zdařilou rekonstrukcí v roce 2006( původní zůstaly pouze obvodové zdi). První patro je kompletně nové. Jsou zde monolytické stropy, nová elektřina, střecha, zatepleno 10cm polystyrenem. V přízemí domu se nachází kuchyň s jídelním koutem s výhledem na zahradu, propojený s obývacím pokojem, ložnice a koupelna se sprchovým koutem a WC. Efektním schodištěm se přichází do 1.patra, kde jsou 3 velké pokoje, hala sloužící jako obývací pokoj, a místnost připravená na druhou kuchyni, nebo další pokoj a druhá prostorná koupelna. V 1.patře se nachází velká terasa situovaná na zahradu. V pokojích je položená plovoucí podlaha, v ostatních místnostech dlažba. Kuchyň je zn.Kika vyrobena na zakázku v Rakousku. Dům je možné vytápět kotlem na tuhá paliva , nebo plynovým kotlem, oba jsou plně funkční. V koupelnách je podlahové topení. K domu náleží vlastní studna. Dům je napojen na kanalizaci. Krásně upravená zahrada nabízí naprosté soukromí. Je zde vybudován altánek a bazén o velikosti 3x7m. Součástí domu je také garáž. Z garáže je přístup do sklepa a kotelny a do dvou dílen. Dům je momentálně obýván jako jednogenerační, ale je natolik prostorný a výborně řešený, že nabízí v každém patře samostatnou bytovou jednotku.Dům je velmi vkusně a moderně zařízen. Překvapí vás perfektně promyšlené dispozice tohoto domu a jeho prostornost. Dům se prodáva včetně veškerého vybavení v ceně. Lokalita Lanžhot Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Vl.podíl 0,17 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,14 1 861 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 295,00 m 754 m 4 000 000 Kč 13 559 Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu 290 m2, pozemek 340 m2 Ta je plnohodnotně občansky vybavena, pro děti je tu MŠ a ZŠ, pro vás zase obchod, pošta, restaurace a hlavně výborné vinárny a vinařství. Obec leží na strategické spojnici okresního města Břeclavi (8 km), nájezdu D2 (4 km), slovenských státních hranic (15 km) a Brna (50 km). Právě v této lokalitě Vám nabízíme prostorný RD po rekonstrukci, kam se můžete nastěhovat okamžitě a s minimem investicí. Jeho dvougenerační dispozice navíc umožňuje žít blízko Vašich dětí. Máte-li spíše podnikatelské ambice, přebudujte si domek na rodinný penzion. Romantické dovolené ve vinařské oblasti lákají mnoho turistů. Stejně tak posezení na zahradě pod pergolou v létě či doma u krbu v zimě. Chcete se utvrdit, že život v Hruškách stojí za to? Domluvte si prosím schůzku s naším makléřem, rád Vás nemovitostí i obcí provede. - 11 -
Lokalita Hrušky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění K8 Vl.podíl Zdroj:
Užitná plocha 250,00 m2
Výměra pozemku. 340 m2
0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 0,80 1,00 0,17 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,13 1 823 Celková cena Jednotková cena 3 600 000 Kč 14 400 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu 155 m2, pozemek 3 476 m2 k prodeji zrekonstruovaný, samostatně stojící rodinný dům, dříve hájenka, se dvěma oddělenými byty 2+1 a 1+1, se dvorem, jízdárnou, samostatně stojícím výminkem a hospodářskými staveními na okraji obce Moravské Nové Vsi.pozemek 3476m2. Rodinný dům je po vnitřní i vnější rekonstrukci. Je zde nová kuchyň, koupelna, podlahy, okna, dveře, elektroinstalace, vytápění, vodovod, vnitřní omítky, zateplení stropů, podřezání zdiva. V přední části domu se nachází prostorná vstupní chodba, dva sklady, samostatná ložnice, kuchyň s jídelním zázemím navazující na obývací pokoj, dvě komory, koupelna s vanou a WC, veranda. V zadní části domu najdeme nezávislou bytovou jednotku se samostatným vstupem ze dvora, složenou z pokoje navazujícího na kuchyň a koupelnu s WC. Dům ohraničuje velký dvůr, na kterém se nachází hospodářská stavení, stáje a další samostatný domek. V něm nalezneme vstupní chodbu, dva sklady, pokoj s kuchyňským koutem a dílnu se samostatným vstupem ze dvora. Na pozemku je studna i jímka. Dispozice bytu 2+1: vstupní chodba, 2 sklady, ložnice, obývací pokoj s kuchyní, 2 komory, koupelna s WC, technická místnost. Z chodby je vstup do sklepa. Dispozice bytu 1+1: vstupní chodba, kuchyně, pokoj, koupelna s WC. Výminek – dispozice: vstupní chodba, WC, 2 sklady, pokoj s kuchyňským koutem, dílna. Vytápění je ústřední plynové a krbovými kamny. V domě je připojení na internet, přípojka na TV. Bezproblémové parkování před domem. . Umístění však skýtá řadu dalších možností. Díky poloze, i občanské vybavenosti obce, zde lze provozovat penzion, či jiný podnikatelský záměr, nebo si zdejší prostředí upravit pro rodinný život s dětmi, ve velmi klidné části obce s výhledem do polí a výjezdem k nedalekým jezerům. Městys Moravská Nová Ves se nachází v Jihomoravském kraji, je zde veškerá občanská vybavenost ( ZŠ, MŠ, sportovní hřiště, pošta, obchod, zdravotnictví, restaurace, policejní stanice, dům s pečovatelskou službou, autobus, vlak ). Vzdálenost do Břeclavi je cca 12km, do Hodonína cca 11km. Dům je volný ihned k nastěhování. Jedná se o velmi hezké a klidné bydlení v přírodě nedaleko Štěrkovny. Lokalita Moravská Nová Ves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 - 12 -
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění K8 Vl.podíl Zdroj:
Užitná plocha 155,00 m2
Výměra pozemku. 3 476 m2
0,95 0,95 1,00 1,00 0,17 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,14 2 619 Celková cena Jednotková cena 3 000 000 Kč 19 355 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu 280 m2, pozemek 749 m2 k prodeji rodinný dům 6+1 ve Tvrdonicích s průjezdem (návratím) a garáží s montážní jámou. Dům je napojen na všechny sítě, je k okamžitému bydlení (předpokládá se ale investice do modernizace). Vytápění plynovým kotlem, plastová okna, odpad sveden do jímky (možnost napojení na obecní kanalizaci). Dům je podsklepený - velké množství úložných prostor, prádelna, technická místnost. Dvůr s naprostým soukromím, zahrada přístupná z asfaltové příjezdové cesty (možnost využití jako další stavební pozemek). Lokalita Tvrdonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Vl.podíl 0,17 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,10 1 808 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 220,00 m 749 m 3 800 000 Kč 17 273 Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu 229 m2, pozemek 1 326 m2 Rodinný dům v Moravské Nové Vsi s rozsáhlým pozemkem, možný příjezd na pozemek ze dvou ulic, dům je z roku 1957 ve velmi dobrém stavu, je zde kryté parkování, dvůr, dvě samostatné bytové jednotky v přízemí, studna s přívodem užitkové vody až k zahradě, vinice, sklep. Velký prostor k všestrannému využití.
- 13 -
Lokalita Moravská Nová Ves, okres Břeclav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění K8 Vl.podíl Zdroj:
Užitná plocha 209,00 m2
Výměra pozemku. 1 326 m2
0,95 1,00 1,02 0,98 0,95 0,85 1,00 0,17 www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,13 1 871 Celková cena Jednotková cena 3 000 000 Kč 14 354 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
1 808 Kč/m2 1 996 Kč/m2 2 619 Kč/m2 1 996 Kč/m2 298,00 m2 594 808 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:
1. Ocenění staveb 1.1 id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944 obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav 1.2 id.podilu 1/6 na jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav 1.3 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1 id.podilu 1/6 na st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav
Rekapitulace tržního ocenění majetku
1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - 14 -
507 985,00 Kč 87 917,00 Kč 29 795,00 Kč 625 697,00 Kč 167 843,00 Kč
0,00 Kč 594 808,00 Kč
2.2
parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0,00 Kč 594 808,00 Kč
594 808 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 793 540 Kč
Obvyklá cena 650 000 Kč
slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny
C. Rekapitulace C. Rekapitulace
Zavěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky kratkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika pravni povahy: Podle výpisu z KN Břeclav LV č.2162 existuje omezeni vlastnického práva. ZAVĚR 1. Obvykla cena nemovitosti id.1/6 vlastn.podílu bez závad je minimalně : 650 000,- Kč. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známa jejich obvykla cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, podílu id.1/6 oceňované nemovitosti je 650 000,- K. slovy:šestsetpadesáttisíc Kč. Obvykla cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav. Poloha je vhodná k bydleni, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dostatečná, v blízkosti jsou inž..sítě, přístup po zpevněné komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Tvrdonic, Lanžhota, Hodonína. Dále je cena ovlivněna také poměrným stářím nemovitosti, vlastnickým podílem a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybavenosti, technickým stavem . Obvykla cena se tedy odhaduje především s ohledem na vlastnický podíl, polohu oceňované nemovitosti v obci Tvrdonic její celkovou velikosti, standardním vybavenosti, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životni prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ - 15 -
PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav podle místního šetřeni nebyl zjištěn negativní vliv na životni prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodeje nemovitosti pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, nebo. data v nich rychle zastaravají a jsou pak užitečná zejména pro sledovaní trend..Idealní stavby byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi českého statického uřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastralního uřadu, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikaci prodavané nemovitosti. To však v podminkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejných dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitosti včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informaci, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kriterii, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod oceněni indikuji obvyklou cenu id.podilu 1/6 na RD č.p.650/38 stojící na pozemku st.944, jiná st. bez čp./če stojící na pozemku st.945 vč.pozemků st.944, 945, p.č.2544, 2545/1 a pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ PK p.č.2543, 2545/2, 2546/1, 2546/2 vč.příslušenství v obci Tvrdonice, k.ú.Tvrdonice, okres Břeclav ve výši 650 000,- Kč. :
650 000,-Kč
Obvyklá cena: 650 000,- Kč
Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. - 16 -
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 14.10.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 175812615 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175812615.
- 17 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 5
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
