ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 5352/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/12 bytové jednotky č. 3779/25 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, Prost obec Prostějov, jov, k.ú. Prostějov Adresa nemovité věci: Dolní 3779/26, 796 01 Prostějov Prost Vlastníci stavby: Pavel Bc. Čundrla, Křížkovského K 55/12, 796 01 Prostějov, ějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 6 Michal Iwachov, náměstí nám T. G. Masaryka 1/1, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vendula Iwachovová, Severní 2152, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vlastníci pozemku: Pavel Bc. Čundrla, Křížkovského K 55/12, 796 01 Prostějov, ějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 6 Michal Iwachov, náměstí nám T. G. Masaryka 1/1, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vendula Iwachovová, Severní 2152, 470 01 Česká eská Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej řej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 2419/14 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/12
69 000 Kč
Datum místního šetření: 10.12.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti ítomnosti spolumajitele Počet stran: 11 stran Počet příloh: 1
V Praze, dne 22.12.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
10.12.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/12 bytové jednotky č. 3779/25 v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov na listu vlastnictví č. 11412. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.12.2015, LV 11412, kat. úz. Prostějov - kopie mapy katastrální ze dne 29.1.2015, mapový list č. Prostějov 3-7/24, měřítko 1:500, kat. úz. Prostějov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 2419/14-47 ze dne 24.7.2014 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 2419/14-87 ze dne 8.12.2015 - kopie prohlášení vlastníka - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Prostějov se nachází v Olomouckém kraji. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a technická infrastruktura. Doprava MHD. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Bytový panelový dům je situován v blízkosti centra města Prostějov, v ulici Dolní č.p. 26. Panelový dům má 12. nadzemních podlaží a 1. podzemní. Bytový dům je zateplen, okna a vstupní dveře jsou plastová. Vzhledem k nesoučinnosti spolumajitele jsou veškeré informace získány z místního šetření. Bytová jednotka č. 3779/25 se nachází ve 5. nadzemním podlaží, jedná se o bytovou jednotku 3+1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/12. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00
dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,008 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Prostějov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 300,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný bytovým domem. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,050 = 1,008 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 300,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 3631/35
Výměra [m2] 422,00
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 422,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
1,008 Jedn. cena [Kč/m2] 1 310,40 m2
1 310,40 Cena [Kč] 552 988,80
= *
552 988,80 552 988,80 Kč 1 / 12
Pozemky - zjištěná cena
=
46 082,40 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
46 082,40Kč 46 082,40 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
46 082,40 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu kuchyň: jídelní kout: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna: WC: předsíň: šatna: sklep:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Prostějov 40 let 13 851,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 4,33 * 1,00 = 7,83 * 1,00 = 20,22 * 1,00 = 12,09 * 1,00 = 12,09 * 1,00 = 2,72 * 1,00 = 1,02 * 1,00 = 5,62 * 1,00 = 2,22 * 1,00 = 1,12 * 0,10 =
4,33 m2 7,83 m2 20,22 m2 12,09 m2 12,09 m2 2,72 m2 1,02 m2 5,62 m2 2,22 m2 0,11 m2
komora: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:
1,01 * 0,80 = 2,25 * 0,20 =
0,81 m2 0,45 m2 69,51 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,800 = 0,840
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 13 851,- Kč/m2 * 0,840 = 11 634,84 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 69,51 m2 * 11 634,84 Kč/m2 * 0,960 * 1,050= 815 207,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 46 082,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 70 / 3 625 Hodnota spoluvlastnického podílu: 46 082,40 Kč * 70 / 3 625 = 889,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Bytová jednotka č. 3779/25 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Bytová jednotka č. 3779/25 - zjištěná cena
=
815 207,63 Kč
889,87 Kč 816 097,50 Kč 1 / 12 68 008,13 Kč
Ocenění ní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 70,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Naše spoleènost Vám zprostøedkuje koupi bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Prostìjovì na ulici Dolní. Dùm po revitalizaci - zateplení, plastová okna, lodžie, støecha, st výtah - osobní a nákladní. V bytì chodba se vstupem do obývacího pokoje, kuchynì, dále koupelna, ložnice, ložnice, dìtský d pokoj. Obytné pokoje neprùchozí. Bytové jádro po rekonstrukci. K dispozici sklep a komora na patøe. Lokalita Dolní, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění Zdroj:
Užitná plocha 70,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 0 m2
Prost Prostějov koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 Neuvedeno Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 13 246 Celková cena Jednotková cena 1 220 000 Kč 17 429 Kč/m2
Název: Bytová jednotka Naše spoleènost Vám zprostøedkuje prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází v 3. NP domu, na ulici Dolní v blízkosti centra mìsta Prostìjov. Dùm je po kompletní revitalizaci - zateplení, nová fasáda, plastová okna, lodžie, nové stupaèky, stupaèky, nový osobní výtah a nákladní výtah. V bytì jsou neprùchozí pokoje s pùvodním, ale pìknì upraveným umakartovým jádrem. V kuchyni se nachází døevìná kuchyòská linka s nerezovým døezem. Podlahy v bytì jsou tvoøeny dlažbou a udržovaným ým lakovanými parketami. K bytu náleží prostorná lodžie, šatna v pøedsíni, komora na chodbì a sklep v pøízemí domu. Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
Dolní,
Prostějov Prost koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 70,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
0,80 Neuvedeno Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 12 486 Celková cena Jednotková cena 1 150 000 Kč 16 429 Kč/m2
Název: Bytová jednotka Zprostøedkujeme Vám výhradní prodej bytu 3+1 s balkonem v os. vlast. v Prostìjovì na ul. Dolní. Byt v pùv. stavu je ve 2. NP ( 1. patro) dvanáctipodlažního domu po celkové rekonstrukci pláštì, plast. oken, vstupu, støechy, stoupaèek a 2 nových výtahù. K bytu pøísluší sklep. V okolí domu je parková úprava a prostorné parkovištì. Lokalita Dolní, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 70,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Prostějov koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 Neuvedeno Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,76 9 771 Celková cena Jednotková cena 900 000 Kč 12 857 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 12,00 = Výsledná porovnávací hodnota
9 771 Kč/m2 11 834 Kč/m2 13 246 Kč/m2 11 834 Kč/m2 70,00 m2 828 380,- Kč 69 031,67 69 032 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25
68 008,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25
69 032,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
69 032 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 68 008 Kč
Obvyklá cena 1/12 69 000 Kč slovy: Šedesátdevěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je velmi dobrá b) parametry povyšující cenu: centrum města, veškerá občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/12 nemovitostí ve výši 69 000,- Kč. V Praze 22.12.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5352/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 319/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti
počet stran A4 příloze 1
