ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5475/100/15 NEMOVITÁ VĚC: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Bytová jednotka č. 294/1 a pozemek druhu vodní plocha parc.č. 215/1 , paní Veronika Čečrdlová, Kolešovice 294, 270 02 Kolešovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 , pan Petr Ryba, Třtice 79, 271 01 Třtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 , paní Veronika Čečrdlová, Kolešovice 294, 270 02 Kolešovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 , pan Petr Ryba, Třtice 79, 271 01 Třtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Písek V Portyči 472 39701 Písek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Miloslav Lev Čelakovského 861 269 01 Rakovník IČ: 43772889
telefon: 603 769 743
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected], Držitel certifikátu SpPC reg. č. 233/14
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
182 000 Kč
Datum místního šetření: 7.10.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: Veroniky Čečrdlové 20 stran Počet příloh: 8 Počet stran:
V Rakovníku, dne 8.10.2015
7.10.2015 Počet vyhotovení:
Miloslav Lev
2
NÁLEZ Znalecký úkol 1) Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu o velkosti 1/2 na bytové jednotce včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. 294 a pozemku st.č. 387 a pozemku druhu vodní plocha, to vše v k.ú. Kolešovice, podle právního stavu a předpisů platných ke dni místního šetření. 2) Odhad ceny předmětných nemovitých věcí, respektivě spoluvlastnických podílů, v dané místě a čase obvyklé. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 7.10.2015, LV č. 679 (viz příloha č. 1 znaleckého posudku) - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 7.10.2015, LV č. 729 (viz příloha č. 2 znaleckého posudku) - kopie katastrální mapy (viz příloha č. 3 znaleckého posudku) - mapa oblasti - informace a údaje sdělené Veronikou Čečrdlovou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Kolešovice leží severozápadně od okresního města Rakovníka, v Rakovnické pahorkatině. Severně cca 3 km se nachází frekventovaná státní silnice Praha – Karlovy Vary. Jedná se obec lokálního významu s dobrou občanskou vybaveností. Nejbližší správní centrum je okresní město Rakovník, dopravní spojení s okresním městem je autobusem. V obci je rovněž železniční zastávka, ale bez pravidelných spojů. Územní plán má obec vypracovaný, cenovou mapu stavebních pozemků nikoliv. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon
BUDOUCÍ STAV Okolí : Přípojky: veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: Bytová jednotka: 1825/1 a Obec Kolešovice, čp. 212, Kolešovice, PSČ 27002. 1825/5 Pozemek vodního toku: Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Praha 5 - Smíchov, PSČ 15000. 1858/2 Pozemek vodního toku: KOLAGRO s.r.o., Chludilova 288, Mutějovice, PSČ 27007. 214/1
Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka v budově čp. 294 nacházející se v souvislé zástavbě obce, na jejím severozápadním okraji, v blízkosti zámeckého parku. Přístupná je po zpevněné, dobře sjízdné okresní komunikaci, napojená je na veřejný rozvod elektřiny, vodou je zásobována z obecní studny, splašky jsou svedeny kanalizační přípojkou do společné žumpy. Jedná se o netypovou, zděnou, podsklepenou budovu se dvěmi nadzemními podlažími a valbovou střechou, bez podkrovních místností. -2-
V budově se nachází celkem 4 bytové jednotky, v podzemí se nacházejí chodby, sklepy, vodárna a prádelna, které jsou společnými prostorami. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, v blízkosti nemovitosti se nevyskytují stavby, které by negativně ovlivňovaly životností prostředí. Předmětem ocenění je dále pozemek druhu vodní plocha nacházející se u okraje obce. Přístupný je pouze přes pozemek jiného vlastníka. Jedná se o neupravené koryto vodního toku. Silné stránky Bytová jednotka: - dobrý technický stav, byt po modernizaci, na budově byla vyměněná původní okna za plastová a byla provedená zateplená fasáda - byt ve zvýšeném přízemí - dobrá dostupnost centra obce a autobusové zastávky - v obci je dobrá občanská vybavenost (mateřská škola a základní škola) Slabé stránky Bytová jednotka: - byt v podílovém spoluvlastnictví Pozemek druhu vodní plocha: - přístup přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitosti jsou řádně zapsány v katastru nemovitostí. Na pozemek vodní plochy není zajištěn právní přístup. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách Komentář: Pozemek druhu vodní plocha je obtížně přístupný. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: /Nemovitosti nejsou zatížené věcnými břemeny. Předmětná bytová jednotka je zatížená zápisem Zástavního práva smluvního ve prospěch zástavního věřitele Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 - Krč, PSČ 14000 a zápisem zahájení exekuce. Pozemek vodní plochy je zatížen zápisem zaháení exekuce. Ostatní rizika: nejsou
-3-
OBSAH Obsah ocenění 1. Bytová jednotka 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Bytová jednotka č. 294/1
2. Vodní plocha 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - Poptávka nižší než nabídka (spoluvlastnický podíl). 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku - Bytová jednotka se spoluvlastnickým podílem na budově a pozemku. 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Ustálená zástavba rodinných domů. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Konkurenční schopnost spoluvlastnického podílu na realitní trhu velmi malá. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Odtokové poměry srážkových vod dobré, nemovitosti nebyly v minulosti zaplavené.
č. I
Pi -0,06
IV
-0,02
II I
0,00 -0,04
I
-0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 × (1 +
Σ Pi) = 0,580 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - Bytový dům. 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba - Zástavba nízkopodlažních rodinných domů. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce - Severozápadní okraj III -0,01 obce, vzdálenost centra obce 250 m. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí II -0,02 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce - Převážná část občanské vybavenosti ve středu obce. -4-
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti - Přístup po zpevněné komunikaci, parkování možné na obecním pozemku. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III dostupnost centra obce - Zastávka autobusu ve vzdálenosti 150 m, železniční zastávka ve vzdálenosti 1,2 km. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nutnost dojíždění za I zaměstnáním. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Poloha v blízkosti I komunikace jako možného zdroje hluku a prachu.
0,00
0,00
0,00 0,00 -0,02 -0,25
11
Index polohy
IP = P1 × (1 + Σ Pi) = 0,737 i=2
Koeficient pp = IT × IP = 0,427 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kolešovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel - Obec má 826 obyvatel. IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo IV oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně - Vzdálenost okraje obce od okraje okresního města je do 10 km. O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V obci je rozvod elektřiny, zemního plynu a je provedená kanalizační síť zaústěná do ČOV. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III Autobusová zastávka, železniční zastávka bez pravidlených spojů. O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III zdravotní středisko a škola) - V obci je obecní úřad, základní škola, mateřská škola, knihovna,pošta, zámek využívaný jako dům sociální péče, v areálu zámku je rybník a fotbalové hřiště, zemědělský areál Rakochmel, zdravotnické zařízení, zájmové svazy a restaurace. Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 480,93 Kč/m2
-5-
Pi 0,65 0,60 1,01
0,85
0,90 0,95
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Bytová jednotka Podílové spoluvlastnictví o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2
1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Bytová jednotka č. 294/1 Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+KK v 1.N.P. podlaží bytového domu postaveného tradiční zděnou technologií. Okna bytu jsou orientovaná na sever, východ a jih. Dispoziční uspořádání: předsíň, koupelna, WC, šatna, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dětský pokoj, komora na chodbě Budova je založená na plošných základových pasech s hydroizolací, stěny jsou zděné z cihel pálených, svislé děrovaných CDm v tl. 375 mm, stropy s rovným omítnutým podhledem. Schody schodnicové s teracovými, prefabrikovanými stupni, na podlaze společné chodby keramická dlažba, stěny jsou opatřeny olejovým nátěrem. Střecha valbová s krovem vaznicové soustavy, střešní krytina je skládaná z tašek pálených dvoudrážkových, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod je proveden. Fasáda je opatřená kontaktním zateplovacím systémem (ETICS) s finální stěrkovou omítkou, bez obkladů. Bytová jednotka je přístupná dřevěnými, hladkými, lakovanými dveřmi, vnitřní dveře také dřevěné hladké osazené do ocelových záribní, okna plastová s dvojsklem. Podlahy povlakové z nášlapnou vrstvou z PVC, vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, keramické obklady v koupelně a v kuchyňském koutu za kuchyňskou sestavou. Vytápění etážové, zdrojem tepla je elektrokotel, radiátory ocelové, deskové. Teplá voda je připravovaná v el. zásobníkovém ohřívači. Kuchyňský kout ke vybaven elektrickým sporákem se sklokeramickou varnou deskou, v koupelně obezděná vana a umyvadlem. Záchod splachovací, standartní. Stáří budovy je 43 roků. Před 8 roky byla provedená modernizace předmětného bytu (vybourána jedna příčka, vnitřní rozvody, provedení nového kuchyňského koutu a koupelny a opravy omítek). Před 8 roky byla dále osazená nová plastová okna v celé budově a před 6 roky byla provedená zateplená fasáda. Stavebně-technický stav budovy i bytové jednotky dobrý. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Předmětem ocenění je parcela evidovaná v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Skutečný stav je v souladu s údaji uvedenými v katastru nemovitostí, jedná se o skutečně zastavěnou plochu bytovým domem. Pozemek je souměrný, rovinatý, nacházející se v souvislé zástavbě obce. Fyzický přístup je po zpevněné, dobře sjízdné komunikaci, která je ve vlastnictví Obce Kolešovice. Právní přístup zajištěn bez omezení. V místě je možnost připojení na veřejný rozvod elektřiny, zemního plynu, vodovod z obecní studny a obecní kanalizační síť. Rozvody technické infrastruktury jsou uložené v přilehlé komunikaci. Pozemek ze všech stran sousedí s veřejným prostranstvím ve vlastnictví Středočeského kraje, v blízkosti se nachází zámecký park.
-6-
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití Obdélníkový pozemek. 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace - Rovinatý pozemek. 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Dobře přístupný a využitelný pozemek.
č. II
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
IV
-0,02
II I
0,00 -0,04
I
-0,30
IV
1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - Poptávka nižší nez nabídka (spoluvlastnický podíl). 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku - Bytová jednotka se spoluvlastnickým podílem na budově a pozemku. 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Ustálená zástavba rodinných domů. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Konkurenční schopnost spoluvlastnického podílu na realitní trhu velmi malá. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Odtokové poměry srážkových vod dobré, nemovitosti nebyly v minulosti zaplavené. 5
Index trhu
IT = P6 × (1 +
Σ
Pi) = 0,580
i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku - Bytový dům. 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba - Zástavba nízkopodlažních rodinných domů. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce - Severozápadní okraj III obce, vzdálenost centra obce 250 m. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -7-
Pi 1,01 0,03 -0,01 0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce - Převážná část občanské vybavenosti ve středu obce. 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti - Přístup po zpevněné komunikaci, parkování možné na obecním pozemku. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III dostupnost centra obce - Zastávka autobusu ve vzdálenosti 150 m, železniční zastávka ve vzdálenosti 1,2 km. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nutnost dojíždění za I zaměstnáním. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Poloha v blízkosti I komunikace jako možného zdroje hluku a prachu.
-0,02
0,00
0,00
0,00 0,00 -0,02 -0,10
11
Index polohy
Σ Pi) = 0,889
IP = P1 × (1 +
i=2
Celkový index I = IT × IO × IP = 0,580 × 1,000 × 0,889 = 0,516 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 480,93 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 387
Výměra [m2] 208,00 208,00
Index
Koef.
0,516
Upr. cena [Kč/m2] 248,16
Jedn. cena [Kč/m2] 248,16
Cena [Kč] 51 617,28
m2
51 617,28
Pozemek - zjištěná cena
=
51 617,28 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
51 617,28Kč 51 617,28 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
51 617,28 Kč
-8-
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 43 let 13 775,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy ( 2,62×2,35+1,33×1,10 ) × 1,00 = 7,62 m2 ( 8,22×3,43 ) × 1,00 = 28,19 m2 ( 1,58×2,45 ) × 1,00 = 3,87 m2 ( 0,84×1,10 ) × 1,00 = 0,92 m2 ( 1,00×1,30 ) × 1,00 = 1,30 m2 ( 4,77×3,42-1,55×0,12 ) × 1,00 = 16,13 m2 ( 3,40×3,85 ) × 1,00 = 13,09 m2 ( 0,80×1,20 ) × 1,00 = 0,96 m2 72,08 m2
Podlahové plochy bytu předsíň: obývací pokoj s kuch. koutem: koupelna: WC: šatna: ložnice: pokoj: spíž na chodbě: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Budova zděná, zateplená. 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad - V podzemí společné prostory. 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - Byt v 1.N.P. v budově bez výtahu. 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled - Okna bytu jsou orientované na sever, východ a jih, s výhledem na přístupovou komunikaci a veřejné prostranství. 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) Komora na společné chodbě. 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - Etážové vytápění. 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Velmi malá konkurenční schopnost spoluvlastnických podílů rezidenčních nemovitostí na realitní trhu. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Byt po modernizaci. Koeficient stáří upraven o + 0,04 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 43 let: s = 1 - 0,005 × 43 = 0,785 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ
Vi) × V10 × 0,825 = 0,825
i=1
-9-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II
0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,00
III I
0,00 -0,10
II
1,00
či rozsáhlejšími stavebními
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,580 Index polohy pozemku IP = 0,737 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC × IV = 13 775,- Kč/m2 × 0,825 = 11 364,38 Kč/m2 CBP = PP × ZCU × IT × IP = 72,08 m2 × 11 364,38 Kč/m2 × 0,580 × 0,737= 350 151,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
350 151,51 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 617,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 25 / 100 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 617,28 Kč × 25 / 100 = 12 904,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Bytová jednotka č. 294/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = × Úprava ceny vlastnickým podílem
12 904,32 Kč 363 055,83 Kč 1/2
Bytová jednotka č. 294/1 - zjištěná cena
181 527,92 Kč
=
2. Vodní plocha Podílové spoluvlastnictví o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2
2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek Předmětem ocenění je pozemek druhu vodní plocha. Jedná se o koryto vodní toku neupravené, bezvýznamnou vodoteč. Pozemek se nachází u okraje souvislé zástavby obce, přístupný je pouze přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. Ocenění Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku § 8 odstavec 4 480,93 0,07 1,00 33,67 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] [Kč] § 8 odstavec 4 vodní plocha 215/1 129,00 33,67 4 343,43 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 129,00 m2 4 343,43 = Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 4 343,43 Kč × 1/2 Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena
=
- 10 -
2 171,72 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění: 1. Bytová jednotka 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Bytová jednotka č. 294/1
181 530,00 Kč
2. Vodní plocha 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek
2 170,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Bytová jednotka Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Jednostoosmdesáttisíc Kč
181 528 Kč 180 000 Kč
Vodní plocha Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Dvatisíce Kč
2 172 Kč 2 000 Kč
Rekapitulace výsledných cen
Obvyklá cena slovy:
182 000 Kč Jednostoosmdesátdvatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15
Komentář ke stanovení výsledné ceny Výběr metodiky pro odhad obvyklé ceny: Přímé porovnání - v příměstských obcích okresního města se s bytovými jednotkami málo obchoduje, nejsou známé skutečně zrealizované ceny obdobných bytů. Z tohoto důvodu není možné vytvořit dostatečnou databázi skutečně zrealizovaných transakcí. Nevhodná metoda. Výnosový způsob - v obdobných obcích se běžně bytové jednotky nepronajímají a zjištění ročního užitku a následně výnosu by bylo nepřesné. Nákladová metoda - z výše uvedeného je patrné, že by bylo velmi obtížné odhadnout uplatnění nákladů na trhu (koeficient prodejnosti). Z tohoto důvodu byla zvolená metoda nepřímého porovnání podle cenového předpisu. Pro ilustraci nabídkových cen obdobných bytových jednotek jsem provedl analýzu nabídkových cen bytových jednotek v realitní inzerci. Bylo zjištěno, že obdobné bytové jednotky jsou nabízené za nabídkové ceny: - v obci Kněževes 12 500,- Kč až 13 000,- Kč / 1 m2 podlahové plochy - v obci Lišany 10 200,- Kč / 1 m2 podlahové plochy - v obci Lužná 13 600,- Kč / 1 m2 podlahové plochy Tyto ceny je nutné považovat za ceny, které zpravidla nejsou při prodeji dosažené. S pozemky druhu vodní plochu se běžně neobchoduje. - 11 -
ZÁVĚR Při zvážení zjištěných silných stránek (velmi dobrý technický stav) a slabých stránek předmětné bytové jednotky, zejména potom skutečnosti, že k prodeji je pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 považuji tržní hodnotu tohoto spoluvlastnického podílu ve výši ...................................................... 180 000,- Kč. Tržní hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 pozemku druhu vodní plocha ……… 2 000,- Kč. Jedná se o spoluvlastnické podíly nemovitosti, které jsou obtížně obchodovatelné.
V Rakovníku 8.10.2015 Miloslav Lev Čelakovského 861 269 01 Rakovník telefon: 603 769 743 e-mail:
[email protected], Držitel certifikátu SpPC reg. č. 233/14
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Praze ze dne 26.února 1982 čj. Spr. 1479/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí).
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5475/100/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/15.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 679 ze dne 7.10.2015 Snímek pozemkové mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 729 ze dne 7.10.2015 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
- 12 -
počet stran A4 příloze 1 2 1 2 1 1
Vybavení kuchyně
Vybavení koupelny
Obývací pokoj - 13 -
.
- 16 -
~
- 19 -
/ /
~7
I
I
f
/
/
,J
...
""
- 20 -
