ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3807 - 37/14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2572/54 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav Adresa nemovité věci: sídl. Dukelských hrdinů 2572/1, 690 02 Břeclav Vlastník: Jiřina Marková, RČ 755427/4079, sídl. Dukelských hrdinů 2572/1, 69002 Břeclav OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513

ÚČEL OCENĚNÍ:

telefon: 721 741 066

Aukce.

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

22 stran

V Brně dne 12.9.2014

e-mail: [email protected]

1 280 000 Kč 10.9.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 9

10.9.2014 Počet vyhotovení: 2

Ing. Petr Čech

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je odhad obvyklé ceny nemovitostí pro aukci. Přehled podkladů • Objednávka znaleckého posudku ze dne 3.9.2014 • Výpis z listu vlastnictví č. 9106 pro obec Břeclav, k.ú. Břeclav vyhotovený dne 22.7.2014 • Část smlouvy o převodu družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku do vlastnictví člena družstva osobně opatřená níže podepsaným znalcem na Katastrálním úřadě v Břeclavi • Webové stránky ČÚZK • Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců • Webové stránky JIHOMORAVSKEREALITY.CZ • Informace sdělené paní Jiřinou Markovou při místním šetření Místopis Břeclav je okresním městem s 24925 obyvateli ležící na jižním okraji Jihomoravského kraje při hranicích s Rakouskem a Slovenskem. Je důležitým železničním uzlem Brno - Bratislava Přerov - Vídeň. Město je u silničního křížení dálnice D2 Brno - Bratislava a silnice Přerov Mikulov - Vídeň. Ve městě jsou větší průmyslové podniky poskytující pracovní příležitosti. Město je i důležitým správním a vzdělávacím střediskem - jsou zde střední školy, učiliště, banky a úřady státní správy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn Přípojky: elektro telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Byt č. 2572/54 se nachází v 11. podlaží typového panelového domu na ulici Dukelských hrdinů u řeky Dyje. Okolo domu je parková úprava, prostředí je klidné. V sousedství domu je Městské muzeum a galerie, mateřská škola, soukromá SOŠ, základní umělecká škola a škola základní. Střed města s obchody a úřady je od domu ve vzdálenosti cca 600 m. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu a el. energie. Silné stránky Silnou stránkou oceňovaného bytu je poloha v klidném prostředí s dostatkem zeleně u domu a zároveň poloha v širším středu města s minutovou docházkovou vzdáleností do vlastního centra. Plusem je i dobrý technický stav bytu po provedené rekonstrukci bytu a rekonstrukci domu. 2

Slabé stránky Slabou stránkou bytu je, že má doposud původní prefabrikované hygienické jádro.

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území

Nemovitá věc situována v záplavovém území

Komentář: Dům je dle programu Aquarius pojišťovny Kooperativa v území se středním rizikem povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č. 9106 je uvedeno zástav. právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Ostatní rizika: nejsou

3

OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 2572/54 Byt č. 2572/54 se nachází v 11. nadzemním podlaží typového panelového domu. Dům má celkem 13 nadzemních podlaží (1. - 13.NP) s byty a 1 podlaží podzemní (1.PP) se sklepními boxy a společnými prostorami domu. Bytová jednotka má 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, záchod, šatnu, předsíň, 2 lodžie a sklep. Paní Marková mně sdělila, že k bytu patří i komora na stejném podlaží jako byt. Tato komora však není uvedena v citované smlouvě o převodu družstevního bytu a není ani zahrnuta do celkové uváděné výměry bytu. Z těchto důvodů s podlahovou plochou této komory ve výpočtu nepočítám. Obvodové stěny jsou z železobetonových sendvičových panelů, které byly dodatečně opatřeny kontaktním zateplovacím systémem s omítkou. Střecha je plochá. Jednotlivá podlaží spojuje železobetonové schodiště s teracovým povrchem stupňů a nový osobní výtah. Vnitřní omítka je vápenná tenkovrstvá. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře bytu jsou dřevěné plné a prosklené. Nášlapnou vrstvu podlah tvoří laminátové lamely a keramická dlažba. Vnitřní hygienické vybavení se nachází v původním prefabrikovaném umakartovém jádře. Koupelna má vanu a umývadlo. Záchod má keramickou mísu s nádržkou.Vytápění je ústřední se zdrojem tepla mimo dům. Obdobné je to i u teplé vody. Kanalizace vede do veřejné kanalizační sítě. Kuchyň má plynový sporák s elektrickou troubou. Před 3 roky byl byt zrekonstruován. Dodatečná tepelná izolace fasád s omítkou byla dle informace paní Markové provedena před 8 roky. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: koupelna: záchod: šatna: předsíň: lodžie: lodžie: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy ( 5,89*3,46 ) * 1,00 = ( 3,50*3,45 ) * 1,00 = ( 3,48*3,45 ) * 1,00 = ( 0,96*1,65+3,45*3,06 ) * 1,00 = ( 1,57*1,67 ) * 1,00 = ( 1,17*0,83 ) * 1,00 = ( 1,26*1,10+0,56*0,65 ) * 1,00 = ( 1,46*1,21+3,45*1,19 ) * 1,00 = ( 3,38*0,72 ) * 0,20 = ( 3,39*0,72 ) * 0,20 = ( 1,37*1,03 ) * 0,80 = 4

20,38 m2 12,08 m2 12,01 m2 12,14 m2 2,62 m2 0,97 m2 1,75 m2 5,87 m2 0,49 m2 0,49 m2 1,13 m2 69,93 m2

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

S S S S S S S N P S S X S S S S S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 4,47 0,60 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,87 1,0087

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] 5

= * * * * =

8 020,00 1,0370 1,0087 1,0500 2,1120 18 603,66

Repr. cena: 69,93 m2 * 18 603,66 Kč/m2

=

1 300 953,94 Kč

Opotřebení: 40,000 %

-

520 381,58 Kč

Byt č. 2572/54 – věcná hodnota

=

780 572,36 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem

6

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka č. 2572/54 Typ stavby byt v panelovém domě

Užitná plocha

Podlaží

Dispozice

Celková cena

Jednotková cena

70,96 m2

11

3+1

1 275 222 Kč

17 971 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Bytová jednotka má 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, záchod, šatnu, předsíň, 2 lodžie a sklep. Paní Marková mně sdělila, že k bytu patří i komora na stejném podlaží jako byt. Tato komora však není uvedena v citované smlouvě o převodu družstevního bytu a není ani zahrnuta do celkové uváděné výměry bytu. Z těchto důvodů s podlahovou plochou této komory ve výpočtu nepočítám. Obvodové stěny jsou z železobetonových sendvičových panelů, které byly dodatečně opatřeny kontaktním zateplovacím systémem s omítkou. Střecha je plochá. Jednotlivá podlaží spojuje železobetonové schodiště s teracovým povrchem stupňů a nový osobní výtah. Vnitřní omítka je vápenná tenkovrstvá. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře bytu jsou dřevěné plné a prosklené. Nášlapnou vrstvu podlah tvoří laminátové lamely a keramická dlažba. Vnitřní hygienické vybavení se nachází v původním prefabrikovaném umakartovém jádře. Koupelna má vanu a umývadlo. Záchod má keramickou mísu s nádržkou.Vytápění je ústřední se zdrojem tepla mimo dům. Obdobné je to i u teplé vody. Kanalizace vede do veřejné kanalizační sítě. Kuchyň má plynový sporák s elektrickou troubou. Podl. plocha započtená pro cenové porovnání činí: 67,82 m2 + 3,14 m2 = 70,96 m2

Popisy porovnatelných jednotek

1. byt Byt nabízený k prodeji v Břeclavi na Slovácké ulici (nedaleko oceňovaného bytu) je v 8. NP (nejvyšším) panelového domu. Budova má novou fasádu, balkony a střechu. Byt je po kompletní rekonstrukci. Je zde nová kuchyně, obklady koupelny a WC, kazetové stropy, podlahy - dlažba a lakované parkety. Hyg. jádro s koupelnou a záchodem je umakartové.

7

2. byt Bytová jednotka velikosti 3+1 nabízená k prodeji v Břeclavi na Slovácké ulic v blízkosti oceňovaného bytu je po částečných opravách. Okna jsou plastová. Kuchyň má novou linku s kombinovaným sporákem. Podlahy jsou plovoucí a z keramické dlažby. Hygienické vybavení je v umakartovém prefabrikovaném jádře po úpravách. 3. byt Byt 3+1 s balkonem prodaný v Břeclavi na ulici Dukelských hrdinů. V době prodeje byl byt v původním stavu včetně umakartového hygienického jádra. 4. byt Byt velikosti 3+1 prodaný v Břeclavi – Poštorné provedena modernizace bytu.

na Nádražní ulici. Okolo roku 2005 byla

5. byt Bytová jednotka prodaná v Břeclavi na Slovácké ulici nedaleko oceňovaného bytu. V roce 2006 proběhla rekonstrukce rozvodů elektřiny, koupelny, záchodu, kuchyně, podlah a dveří. V době prodeje začalo zateplování domu. Srovnatelné jednotky Název: 1. byt Lokalita: Břeclav Podlaží: 8. Dispozice: 3+1

Typ stavby panel. dům

Užitná plocha

73,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

1 380 000 Kč

18 904 Kč/m2 0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena;

8

Upravená j. cena Kč/m2 17 014

Název: 2. byt Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Břeclav, Slovácká neuvedeno 3+1

Typ stavby panelový dům

Užitná plocha 63,00 m2

Celková cena

Jednotková cena

1 255 000 Kč

19 921 Kč/m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,90

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídková cena;


Název: 3. byt Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Břeclav, Dukelských hrdinů



Celková cena

Jednotková cena

1 200 000 Kč

16 000 Kč/m2


1,00 1,00 1,05

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realizovaná cena z databáze MOISES; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt oceňovaný; 9

Celkový koef. KC 1,05


Název: 4. byt Lokalita: Břeclav - Poštorná, Nádražní Podlaží: Dispozice: 3+1



Celková cena

Jednotková cena

1 300 000 Kč

18 635 Kč/m2


1,00 1,15 1,05

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realiz. cena dle databáze MOISES; Poloha lepší u oceňovaného bytu; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt oceňovaný;



Název: 5. byt Lokalita: Břeclav, Slovácká Podlaží: 8 Dispozice: 3+1



Celková cena

Jednotková cena

1 100 000 Kč

14 865 Kč/m2


1,00 1,00 1,05

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt oceňovaný; 10



Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

15 608 Kč/m2 17 971 Kč/m2 22 502 Kč/m2 17 971 Kč/m2 70,96 m2 1 275 222 Kč

11

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota

1 275 222 Kč 780 572 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám v tomto případě porovnávací hodnotě. Při jejím stanovování jsem použil 2 údaje o bytech nabízených a o 2 jednotkách prodaných v lepší lokalitě města, jako se nachází i byt oceňovaný. Jeden cenový údaj se týká bytu prodaného v místní části Poštorná. Závěr Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu bytu č. 2572/54 ve výši asi

1 280 000 Kč. slovy: jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc Kč

V Brně 12.9.2014

Ing. Petr Čech Oblá 83 kancelář: Ukrajinská 19 634 00 Brno 625 00 Brno tel.: 721 741 066 tel.: 547 215 926 e-mail: [email protected]

12

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3807 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 35.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 1 1 2 2

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy ze dne Ortofoto Poloha bytu ve městě Fotodokumentace Část smlouvy o převodu družstevního bytu 13

14

15

Snímek katastrální mapy

Budova č.p. 2572 na pozemku p.č. St. 3294 16

Ortofoto

Budova č.p. 2572 na pozemku p.č. St. 3294

17

Poloha bytu ve městě

18

Fotodokumentace

Přední strana budovy

Pravá strana domu

Levá strana domu

Zadní strana budovy

Vstup do domu

Pohled na budovu a její okolí 19

Kuchyň

Pokoj

Pokoj

Pokoj

Koupelna

Záchod

20

21

22

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Recommend Documents