ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 4604/2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku:
Rodinný dům dů č.p. 112 s pozemky Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, Ostrava sto, obec Ostrava, k.ú. Polanka nad Odrou 1. května ětna 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou Milan Luzar, 1. května kv tna 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM Kamila Luzarová, 1. května kv tna 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM Milan Luzar, 1. května kv tna 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM Kamila Luzarová, 1. května kv tna 112/147, 702 00 Polanka nad Odrou, vlastnictví: SJM
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej řej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 13628/10-22 (ocenění ění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA RD S POZEMKY OBVYKLÁ CENA POZEMKŮ Datum místního šetření: Počet stran:
11
stran
V Praze, dne 6.3.2014
e-mail: mail:
2 788 000 Kč 560 500 Kč 6.2.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 20
MONTEKALA, spol. s r.o.
6.2.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé nemovitostí rodinného domu č.p. 112 na pozemku parc. č. 1194/1 a pozemku tvořeného parcelami č. 1194/1 a 1195, dále pozemku tvořeného parcelami č. 551/2 a 553/3 v kat. úz. Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město. vše uvedeno na listu vlastnictví č. 2471. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.11.2013, LV 2471, kat. úz. Polanka nad Odrou, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava - kopie mapy katastrální ze dne 4.12.2013, mapový list č. Bílovec 2-3/22, měřítko 1:1000, kat. úz. Polanka nad Odrou - kopie mapy katastrální ze dne 4.12.2013, mapový list č. Bílovec 1-3/43, měřítko 1:1000, kat. úz. Polanka nad Odrou - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 13628/10-22 ze dne 15.4.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 13628/10-139 ze dne 26.11.2013 - informace sdělené zástupcem stavebního úřadu - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Polanka nad Odrou je bývalá obec a také městský obvod na jihozápadě Ostravy. Statutární město Ostrava náleží pod Moravskoslezský kraj. Ostrava je také obcí s rozšířenou působností. Ve městě je kompletní občanská vybavenost a technická infrastruktura. Doprava je zajištěna městkou hromadnou dopravou. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 112 je situován po levé straně komunikace 1.května směrem na Klimkovice. Rodinný dům se nachází na pozemku parc. č. 1194/1 a k domu náleží zahrada parc. č. 1195 na které se nachází zděná dvoupodlažní stavba a dále stánek s rychlým občerstvením, který je přístupný z hlavní ulice 1. května. Další část oceňovaných nemovitostí se nachází v sousedství Palarňového rybníka při ulici K Pile a jedná se o pozemky parc. č. 551/2 a 553/3. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Město zatím nemá zpracovanou mapu záplavových území. V roce 1997 byla tato část zaplavena Odrou. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je uvedeno věcné břemeno svádění dešťové vody s povinností k oceňované parcele p.č. 553/3. Smlouva je bezúplatná ze dne 6.3.2001. Věcné břemeno přechází na každého dalšího majitele. Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 112 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 112
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Polanka nad Odrou:
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 112 Oceňovaný rodinný dům č.p. 112 je situován na vlastním pozemku parc. č. 1194/1 v ulici 1. května č.o. 147. Dům navazuje západním štítem na sousední rodinný dům a severní částí na stavbu garáží. Dům je podsklepený, dvoupodlažní se skosenou střechou. Dispozice domu, stav a vnitřní vybavení nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy jsou betonové a zděné. Krov střechy je dřevěný. Střešní krytina je plechová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou břízolitové. Schodiště betonové. Okna jsou dřevěná, plastová a luxfery v 1.NP. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha:
§ 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 11*12-2*3 1.PP 1.NP 11*12-2*3 2.NP 11*12-2*3
= = =
[m2] 126,00 126,00 126,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 126,00 m2 2,00 m 126,00 m2 3,00 m 126,00 m2 2,00 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (11*12-2*3)*(2,00) 1.NP (11*12-2*3)*(3,00) 2.NP (11*12-2*3)*(3,00)+63
= = =
[m3] 252,00 m3 378,00 m3 441,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP
Obestavěný prostor 252,00 m3 378,00 m3 441,00 m3 1 071,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S
4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40
13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S S S S S S
5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 071,00 m3 * 4 847,28 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100)
*
Rodinný dům č.p. 112 - zjištěná cena
=
5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00 100,00 1,0000
1 900,1,0000 1,2000 2,1260 4 847,28 5 191 436,88 Kč
0,500 2 595 718,44 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Srovnávací indexová metoda Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. 1194/1 a 1195 je nepravidelného tvaru, mírně svažitý severním směrem. Pozemek parc. č. 1194/1 je zastavěn rodinným domem č.p. 112, okolo domu jsou zpevněné chodníky. Parkování je možné na pozemku z příjezdem z ulice 1. května. Zahrada parc. č. 1195 je oplocená dřevěným plotem a plotem z pletiva. V jižní části se nachází zděná dvoupodlažní stavba s plochou střechou. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné dřeviny. V severní části pozemku se nachází stánek s rychlým občerstvením, stánek je přístupný z ulice 1. května. Dle sdělení zástupce stavebního úřadu je tato stavba povolena a zkolaudována. Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. 551/2 a 553/3 je rovinný a má nepravidelný tvar. Pozemek se nachází v blízkosti Palarňového rybníka při ulici K Pile. Na pozemku parc. č. 553/3 vázne věcné břemeno svádění dešťové vody. Pozemek je veden v KN jako ostatní plocha - jiná plocha a zahrada. Přístup k těmto pozemkům je zajištěn přes pozemek p.č. 550 (ostatní komunikace)
ve vlastnictví města. Pozemky jsou oplocené, na pozemku bazén. Na pozemku zaparkovaná auta. V Územním plánu obce jsou vedeny k individuálnímu bydlení. Obec nemá zatím stanovenou mapu záplavových území, v roce 1997 bylo toto území zaplaveno Odrou. Srovnávací pozemky Název Jednotková cena Celkový Jednotlivé indexy [Kč / m2] index Pozemek, Svinovská, Polanka nad Odrou A:1,50, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F:1,00 800,00 6,58 Pozemek, Ostravksá, Polanka nad Odrou A:1,00, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F:1,00 1 000,00 4,39 Pozemek, Polanka nad Odrou A:1,00, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F:1,00 1 050,00 4,39 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků Korekce výchozí ceny A – územní struktura: společenská a obchodní centra B – typ stavebního pozemku: stavebně připravený C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 200 000 až 500 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy E – územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: * Celkový index [Kč/m2]
Výchozí jednotková cena upravená Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha zahrada Celková výměra oceňovaných pozemků Cena oceňovaných pozemků
Výsledná cena
3.1 Rodinný dům č.p. 112 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
240,00 m2 1 071,00 m3 126,00 m2 2 180,00 m2
121,58 227,79 239,18 196,18 Kč/m2 1,50 1,50 1,80 1,30 1,25 0,50 3,29
=
645,55 Výměra [m2] 230 1 081 554 315 2 180 m2
P.Č. 1194/1 1195 551/2 553/3
[Kč] 2 180 m2 * 645,55 Kč/m2 = =
3. Porovnávací ocenění
Upravená jedn.cena [Kč / m2]
1 407 299,00 1 407 299,- Kč
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji RD 6+1 v centru Polanky nad Odrou, s pozemkem o výmìøe 506 m2, garáží ží a hospodáøskou hospodáøskou budovou. Dùm je po èásteèné rekonstrukci vhodný k bydlení jedno i dvou generaènímu, prošel prošel èásteènou rekonstrukcí (topení plynové, krb, podlahy plovoucí, dlažba, nová elektøina). øina). Nabízí se i pøípadné komerèní využití, využití, jako sídlo spoleènosti. spole
Rodinný dům Prodej rodinného domu o dvou bytových jednotkách 3+1 a 4+1 v obci Polanka nad Odrou. Dùm Dù byl kolaudován v r. 1928, v r. 1972 byla provedena nadstavba a rekonstrukce. V 1.NP jsou umístìny tøi obytné místnosti, kuchyò, koupelna, WC, spíž, spíž, chodba a veranda, v 2.NP jsou ètyøi obytné místnosti, jídelna, spíž, kuchyò, ò, koupelna a WC. Dùm je podsklepený, podsklepený, vytápìní ústøední plynové i na TP, odpady svedeny do kanalizace K domu náleží zahrada 1211 m2, na které stojí hospodáøská hospodá budova s garáží. RD se nachází v klidné ulici mezi zástavbou rodinných domù, domù, MHD, nákupní možnosti, pošta, obecní úøad øad cca 5 min. min chùze.
Rodinný dům Nabízím ke koupi RD o velikosti 4+1 na ulici 1.kvìtna v Polance nad Odrou. Dùm je po rekonstrukci. V pøízemí domu je garáž gará (30m2) se vstupem i do domu, v pøízemí ízemí je koupelna, WC, pøedsíò - 6,63 m2,kuchyò - 10,26m2, prostorný obývací pokoj 30,79m2, prùchozí pokoj -nyní jídelna- 22,60m2. V 2.NP jsou další 3 pokoje (27,4m2, 13,6m2,44,5m2) s velkou halou -28,9m2, koupelnou a WC. Dùm má vlastní studnu, topení je krbové s výmìníkem , dále plynové s kotlem starým 5 let. U domu není žádná jiná jin parcela kromì prostoru pøed garáží ží a vedle domu asi 30m2.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Polanka Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Užitná plocha 200,00 m2 Název: Rodinný dům
nad
Výměra pozemku. Výmě 506 m2
Odrou koeficienty: 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,05 13 616 Celková cena Jednotková cena 2 600 000 Kč 13 000 Kč/m2
Lokalita Polanka Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Užitná plocha 240,00 m2
Výměra pozemku. Výmě 1 790 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Polanka Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Užitná plocha 180,00 m2
nad
nad
Výměra pozemku. Výmě 277 m2
Odrou koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,98 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 7 576 Celková cena Jednotková cena 2 170 000 Kč 9 042 Kč/m2
Odrou koeficienty: 0,95 1,05 1,00 1,00 0,90 1,10 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,99 13 660 Celková cena Jednotková cena 2 490 000 Kč 13 833 Kč/m2
Výpočet et porovnávací hodnoty nemovitosti na základě základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované oceň nemovitosti Celková užitná plocha oceňované ňované nemovitosti Výsledná ná porovnávací hodnota
7 576 Kč/m2 11 617 Kč/m2 13 660 Kč/m2 11 617 Kč/m2 240,00 m2 2 788 080 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ OCEN 1. Ocenění ní staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 112 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 112
Porovnávací hodnota
2 595 718,00 Kč 1 407 299,00 Kč 2 788 080,00 Kč Současný stav 2 788 080 Kč
Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
0 Kč 4 003 017 Kč 1 407 299 Kč
Obvyklá cena rodinného domu č.p. 112 s pozemky 2 788 000 Kč slovy: Dva miliony sedm set osmdesát osm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9
Obvyklá cena pozemků p.č. 551/2 a 553/3 560 500,00 Kč slovy: Pět set šedesát tisíc pět set Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrý přístup, veškerá občanská vybavenost v dosahu, doprava MHD, komerční využití (stánek s občerstvením) u frekventované komunikace, pozemky při ulici K Pile k individuálnímu bydlení c) parametry ponižující cenu: v roce 1997 pozemky (ulice K Pile) zaplaveny Odrou Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 112 s pozemky p.č. 1194/1 a 1195 ve výši 2 788 000,- Kč a pozemků parc. č. 551/2 a 553/3 ve výši 560 500,- Kč.
V Praze 6.3.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4604/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 36/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 4.12.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2471 ze dne 25.11.2013
počet stran A4 příloze 1 2 17
